טובה למגורים, משתלמת למשקיעים

מה הסיפור

אגרובנק היא שכונה ותיקה בצפון חולון, שנבנתה בשנות ה-30 של המאה הקודמת. היא נקראת על שם הבנק שרכש את הקרקעות, תכנן והקים אותה. הבנייה כוללת בעיקר בנייני דירות נמוכים, עם קצת מבני שיכון במערב. העירייה מייעדת את האזור לשימור לא מחמיר, כך שתוגבל הבנייה לגובה ועיצוב הבניינים יהיה אחיד, אך עדיין תתאפשר התחדשות עירונית.

התושבים נהנים ממיקום מעולה בכניסה לעיר. בזכות הסמיכות לבית הספר החקלאי מקווה ישראל, לא צפויה בנייה חדשה מצפון וממזרח. הגבול הדרומי הוא רחוב סוקולוב, לשעבר הרחוב הראשי של העיר ועדיין מוקד לקניות וסידורים, וממערב שדרות קוגל הראשיות, בהן נמצא התיאטרון העירוני.

למרות כל הטוב הזה, אחד החסרונות הבולטים הוא שאין כמעט גינות ציבוריות (למעט באזור מבני השיכון) ואין גישה לפארק גדול.

 

אוכלוסייה

התושבים ברובם חילונים, וכעשירית חובשי כיפות. מספר המשפחות הצעירות הצטמצם בעשור האחרון, כנראה בגלל שלא הייתה בנייה חדשה רבה ומשום שהתושבים הוותיקים לא ששים לעזוב. פרויקטים להתחדשות עירונית שנמצאים בשיווק ובתכנון צפויים להפוך את המגמה בעשור הקרוב ולהחזיר את המשפחות הצעירות.

 

תחבורה

ברחובות סוקולוב וקוגל עוברים קווי אוטובוס רבים למגוון יעדים בגוש דן. ב-2027 צפוי להיפתח הקו הירוק של הרכבת הקלה, שארבע מהתחנות שלו יהיו פזורות לאורך שני הרחובות האלה. הקו הירוק יאפשר נסיעה נוחה ומהירה לדרום העיר, למרכז תל אביב, לאוניברסיטת תל אביב ולמוקדי תעסוקה רבים - מהרצליה פיתוח ורמת החייל בצפון לאזורי התעשייה של חולון וראשון לציון בדרום.

בשכונה יש שבילי אופניים בודדים, שאינם מחוברים לרשת. שבילים שיוקמו במסגרת פרויקט אופנידן של נתיבי איילון והקו הירוק של הרכבת הקלה יאפשרו תוך מספר שנים להתנייד בבטיחות באופניים למרכז תל אביב, לרכבת ולאזורי תעסוקה.

בעלי הרכבים באזור צריכים להתמודד עם עומסי תנועה רבים בגלל הקירבה לכניסה הראשית של העיר, ובנוסף עם מצוקת חניה, שמחריפה כשיש אירועים בתיאטרון העירוני.

יתרונות

• מיקום מרכזי אך שקט.
• הייעוד לשימור ימנע בנייה בלתי מרוסנת.
• מרחק הליכה מקניות, סידורים ומקומות בילוי.
• גישה נוחה לרכבת הקלה כשתיפתח.

 

חסרונות

• עומסי תנועה ומצוקת חניה.
• מעט גינות ואין גישה לפארק גדול.

היצע ומחירים

בשנת 2020 נמכרו באגרובנק 161 דירות, כ-66% של 3 ו-4 חדרים, חדשות ויד שנייה. בהשוואה לשנת 2019, היקף העסקאות נחתך בכ-70%, ככל הנראה עקב משבר הקורונה. מבחינת מחירים, לעומת זאת, לא היה שינוי כלל. ייתכן שתשואת השכירות הגבוהה יחסית לאזור גוש דן, שעומדת על כ-3.3%, מאפשרת לבעלי הדירות לחכות בסבלנות למכירה במחיר הנכון מבחינתם.

חברת יעז יזמות בונה פרויקט במסגרת תמ"א 38/2 הריסה ובנייה. המבנה בן 6 הקומות מציע דירות 2 ו-3 חדרים החל מ-1,510,000 שקל בתמהיל רחב. כל דירה מקבלת חניה תת-קרקעית רגילה. הפרויקט מתאים למשפחות צעירות, ובמיוחד למשקיעים שמחפשים קרבה ונוחות במחיר נוח.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

תוכניות לעתיד

התחדשות עירונית: יש כבר פרויקטים של תמ"א 38, ומספרם צפוי לגדול בעשור הקרוב בגלל המיקום האטרקטיבי והקירבה לרכבת הקלה. מבני השיכון במערב מיועדים להתחדשות במסגרת פינוי-בינוי, כך שישתחררו שטחים נרחבים למטרות ציבוריות, וביניהן הקמת פארק חדש לאורך שדרות קוגל.

הרכבת הקלה: הבשורה הגדולה של השנים הקרובות היא ללא ספק הקו הירוק של הרכבת הקלה, שתקיף את השכונה ממערב ומדרום, עם מספר תחנות שיהיו נגישות לתושבים. עם פתיחת הקו יוכלו רבים לוותר על השימוש היומיומי ברכב ולהתנייד בנוחות למוקדי תעסוקה, קניות ובילוי ברחבי גוש דן.

מדרחוב סוקולוב: במסגרת פרויקט הרכבת הקלה מתוכנן רחוב סוקולוב להפוך למדרחוב. זה יקשה על השימוש ברכב באזור, אך יאפשר לרחוב המסחרי הוותיק, שאיבד כבר מקרנו, לחזור להפוך למוקד מסחר ובילוי ראשי. בזכות הנגישות ברכבת הקלה גם מתל אביב וראשון לציון, יתכן שעם הזמן הוא יהפוך למוקד משיכה אזורי.

שביל אופנידן: רשת אוטוסטרדות האופניים של גוש דן תקבל ייצוג באזור בשנים הקרובות, עם סלילתו של שביל חולות, שיחצה את העיר מצפון לדרום ויעבור בשדרות קוגל. השביל החדש, שצפוי להיפתח לציבור במהלך 2023, יאפשר רכיבה בטוחה ונוחה למרכז תל אביב ולדרום העיר, בהפרדה מלאה מתנועת הרכבים ומהולכי הרגל. שבילים נוספים ייסללו במסגרת פרויקט הרכבת הקלה ברחוב סוקולוב ושדרות ירושלים.

תחנה מרכזית בן צבי: במסגרת התוכנית לפינוי התחנה המרכזית החדשה בתל אביב, פעילות התחנה מתוכננת לעבור למסוף חדש במתחם בן צבי, סמוך לצומת חולון. המתחם, שיהיה נגיש באופניים בזכות השבילים מהסעיף הקודם, מכיל כיום את תחנת רכבת ישראל צומת חולון, ובעתיד יכלול גם תחנה של הקו הירוק ומסוף אוטובוסים מרכזי עם קווים למגוון יעדים ברחבי הארץ.

 

הזדמנות למשקיעים

ככל שאזורי הביקוש בתל אביב ימשיכו להדרים, כך ערך השכונה יעלה. הקו הירוק של הרכבת הקלה, שאמור להתחיל לפעול באזור בסביבות שנת 2026, יביא לכך שהשכונה הצפונית תהיה במרחק נסיעה קצרה במיוחד לאזורי התעסוקה המרכזיים של תל אביב.

מחירי הדירות הנוחים יחסית, הסביבה הנעימה והמוניטין ההולך ומשתפר של העיר חולון צפויים למשוך משפחות צעירות, שאין באפשרותן לרכוש דירה בתל אביב. ייתכן שבשנים הקרובות תהיה תחרות מהשכונות הדרומיות של תל אביב, כגון נווה עופר, שגם כן צפויה לעבור התחדשות עירונית מאסיבית, אבל אגרובנק מובילה בפער גדול מבחינת חזות ואיכות חיים.

מבחינת התחדשות עירונית, השכונה צפויה לעבור תמורות רבות, אך אותה התחדשות יכולה גם לגרום לכך שהבנייה הנמוכה, שמשרה תחושה מרווחת, תתחלף בבנייה גבוהה יותר שגורמת לתחושת צפיפות. מבחינת מחירים, רכישת דירת 3 חדרים יד שנייה, שתעבור התחדשות במסגרת תמא 38 או פינוי-בינוי, תניב רווח של כ-45% (ההפרש בין דירת 4 חדרים חדשה לדירת 3 חדרים יד שנייה). תשואת השכירות הגבוהה יחסית - 3.3% לחודש, הופכת את השכונה למשתלמת ביותר עבור משקיעים.

 

המספרים מדברים

מדד חברתי כלכלי: 5 מתוך 10

מד מדלן לחינוך: 6.5 מתוך 10

שיעור הילדים: 25%

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים חדשה: 2,094,000 שקל

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים יד שנייה: 1,801,000 שקל

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו