בלגן במשכנתא

כשבנק ישראל הכריז על הרפורמה בשוק המשכנתאות בישראל הוא התכוון לחולל מהפכה, לא פחות. בכירי המשרד באמת האמינו שהוזלה במשכנתא תגולגל לצרכנים ותסייע לכל משק בית לחסוך מאות אם לא אלפי שקלים מדי שנה.

הכל התחיל ב-2011, כשבנק ישראל החליט להשבית חלקית את חגיגת הריבית הזולה ולהגביל את חלק הפריים בהלוואה לשליש. בבנק ישראל נימקו את ההחלטה בסיכון הגבוה שיש בהלוואה בריבית משתנה, שעשויה לעלות בעתיד ולייקר את תשלומי המשכנתא.

יש הטוענים כי הסיבה האמיתית למהלך הייתה ניסיון לצנן מעט את הביקושים ועליית המחירים בשוק הדירות. ההחלטה לא בלמה את העליות, אבל הזרימה לבנקים עוד כ-6-5 מיליארד שקל מכיסיהם של רוכשי הדירות, רובם משפחות צעירות.

רק לאחר 9 שנים הבינו בבנק ישראל את הטעות וביטלו את מגבלת הפריים. ההחלטה בוצעה בשני שלבים. בשלב הראשון, שחל בינואר האחרון, איפשרו לנוטלי הלוואות חדשות להגדיל את חלק הפריים בהלוואה. אך כנראה שבבנק ישראל היו תמימים אם לא חשבו שהבנקים יעלו את ריבית הפריים, כדי למנוע פגיעה ברווחיהם. זה בדיוק מה שקרה.

רק לאחר הודעה חריגה שבנק ישראל פרסם, לפיה הוזלת המשכנתאות לא התגלגלה לציבור עד כה, חזרו בהם הבנקים והורידו את הריבית. השלב השני יצא לדרך בסוף פברואר, עבור ממחזרי המשכנתאות.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

לך תבין

האם הרפורמה הצליחה? מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות: "נהיה קצת בלגן בתחום, והלקוח נמצא באי-ודאות. כל בנק מתמחר את המשכנתא שלו אחרת – חלק בפריים מינוס, חלק בפריים פלוס. קשה עד בלתי אפשרי לעשות התאמות ולבחור מה הכי טוב לכל אחד".

אז איך באמת לקוח יכול לבחור?

"אין לבן אדם מן השורה אפשרות להבין איזו הצעה הוא מקבל. הוא לא יודע אם הבנק ייקר לו את החלק של ה-2/3 או של ה-1/3. אומנם כל הצעה תקפה ל-24 ימים, ולכאורה יש זמן לבדוק עוד אופציות, אך בזמן זה הלקוח גם אמור להתחיל להניע את תהליך נטילת המשכנתא, כך שהוא לא באמת יכול לעשות סקר שוק רציני".

אז הרפורמה מוזילה עלויות או לא?

"היא הייתה אמורה להוזיל עלויות, אך לא לכולנו היא מתאימה. לאנשי דירה ראשונה, מחיר למשתכן ולממחזרים היא טובה, אך לאחרים היא תלויה במשך המשכנתא. אם לוקחים מימון של 60% או 70% כל פרט הוא משמעותי בתימחור הסופי".

הזמן למחזר

ובכל זאת, ניתן לראות הוזלה במשכנתאות במקרים מסוימים. גם מיחזורי משכנתא עשויים להיות כדאיים. הבנקים אף מגדילים לעשות ונותנים מענה מהיר ללקוחות שמבקשים למחזר.

כדברי וידר: "מי שרוצה למחזר, זה הזמן. עמלות הפרעון המוקדם ירדו בחודשים האחרונים, וזו הזדמנות מצויינת".

לדוגמה, עבור משכנתה של 750 אלף שקל, שיש בה מרכיב של 250,000 שקל בריבית משתנה ל-25 שנה, ניתן לחסוך לפחות 115,000 שקל על ידי מחזור פנימי חלקי במעבר לפריים.

מה לדעתך היה צריך לעשות בנק ישראל כדי שהרפורמה תהיה מוצלחת יותר?

"בראש ובראשונה ליצור סדר לנוטלי המשכנתאות. היה צריך לתת לבנקים הנחיות מראש כיצד להציג את ההטבות בצורה כזו שהצרכן יבין מה הוא מקבל. זה לא קרה, ולכן הגענו למצב שבמקום הוזלות אנחנו מגיעים לאי-סדר, ולעיתים אף התייקרות של המשכנתא".

לסיכום, אומר וידר, בבלבול שנוצר חשוב שנוטלי משכנתאות יעשו לעצמם סדר על ידי פנייה לאיש מקצוע או לימוד עצמאי של התחום. "רק כך אפשר להבין את ההצעה המתקבלת, להתמקח ולהשיג את המשכנתא הטובה ביותר".

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו