בזמן שרוב תושבי המדינה עומדים כל בוקר בפקק בדרך לעבודה, יש אנשים שהעבודה שלהם נמצאת במרחק נסיעת מעלית. הקורונה כבר הביאה איתה את תרבות העבודה מהבית. אבל מה שצפוי להתחזק השנה הוא הדבר שמכונה בשם הבלתי ידידותי עירוב שימושים.
הקורונה הפכה את עירוב השימושים לטרנד לוהט. מינהל התכנון במשרד הפנים החליט כעת לעודד הסבת משרדים לדירות קטנות. הוועדה המחוזית מרכז תאפשר להקים מגורים במתחמי תעסוקה בערים, בתנאי ש-20% מהדירות יהיו דירות קטנות ברות השגה.
אז מהו עירוב שימושים? שילוב של דירות למגורים, שטחי מסחר ובילוי לצד שטחים המשמשים למשרדים או מלונאות באותו קומפלקס. באנגלית אומרים: Live-Work-Shop. באותו קומפלקס בניינים אפשר לגור, לעבוד ולקנות. לפי תוכנית ממשלתית, חלק מהמשרדים יוסבו למגורים ויהפכו גם הם לעירוב שימושים.
רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
הקבלן הוותיק משה אביב ז״ל ניסה זאת לראשונה בארץ במגדלי אביב ברמת גן (הגבוהים בארץ, 64 קומות) - משרדים בשילוב מגורים בקומות הגבוהות. הרעיון לא זכה לפופולריות גבוהה בתחילת הדרך. בדיעבד אפשר לומר בביטחון כי הוא חזה את העתיד 30 שנה קדימה.
דפנה הרלב היא הבעלים והמנכ״לית של קבוצת אביב ובתו של משה אביב. ״המוטו הוא שדיירי הבניין רוצים להרגיש בבית, ולא חלק מהאזור העסקי, ולכן בנינו הפרדה בין שני הלובאים", היא אומרת. "עיצבנו את הלובי באופן אינטימי וביתי".
מחקר חדש של מרכז טאוב, שנערך על ידי פרופ' אלכס וינרב ופורסם לפני כחצי שנה, צופה כי בשנת 2040 תמנה אוכלוסיית ישראל יותר מ-13 מיליון תושבים. נתון זה מצטרף לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שחוזים כי בעוד פחות מ-3 עשורים תמנה האוכלוסייה יותר מ-15 מיליון נפש וש-90% מכלל התושבים יתגוררו בערים. בהיעדר עתודות בנייה, סביר להניח שערים אלו יהיו צפופות במיוחד.
חיבור המגדל לסביבתו
בהתחדשות העירונית עירוב שימושים צמח מ-2% בשנים 2011-2015 ל-18% כיום. חיים אביטן, יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מציין: "ככל שצפיפות הבנייה גוברת והתחבורה הציבורית אינה מותאמת לקצב הגידול באוכלוסייה, יש צורך ביצירת שירותים במרחק הליכה מהבית".
האדריכל אבנר ישר, בעלי משרד ישר אדריכלים: "הצורך בבנייה עם עירוב שימושים מגיע ביסודו ממציאות גלובלית של עיור וציפוף הערים. איכות החיים בעיר נמדדת ביכולתו של התושב לגור, לעבוד, לקנות ולבלות את שעות הפנאי שלו, וכל זה במרחק הליכה".
לדברי צחי סופרין, מבעלי קבוצת סופרין: "הדור החדש רוצה לחיות כאן ועכשיו ולהספיק כמה שיותר בכמה שפחות זמן. התפיסה הזו משפיעה באופן ישיר על חוויית המגורים וחוויית העבודה. כולם רוצים לעבוד ולגור במתחמים שמציעים להם במשך 24 שעות ביממה, 7 ימים בשבוע את מגוון האפשרויות הגדול ביותר בצורה הנגישה ביותר״.
גם קבוצת more פעילה בפרויקטים מתוך חזון של LIVE, WORK, PLAY. "הקורונה חידדה את הצורך בסביבת מגורים אורבנית, שמשלבת בהרמוניה מגורים לצד שטחי מסחר, שירותים וקהילה במרחק הליכה", מדגיש חנן מור, יו"ר הקבוצה.
דני מור, מנכ"ל בסט ייזום מקבוצת בסט: "בעבר תכננו שכונות מגורים חדשות בפרברי העיר, ללא מאפיינים עירוניים מסחריים, כגון בתי קפה, מרכזי תרבות, בילוי ופנאי. כיום אטרקטיביות השכונה עולה ככל שהיא משלבת באופן אופטימלי בין שימושי מגורים, מסחר, תעסוקה ושירותים ציבוריים וקהילתיים. הקונספט של תכנון שכונה במודל של עירוב שימושים הוא כבר בגדר דרישה מחייבת של גופי התכנון״.
בתיה מזרחי אלדד, סמנכלית שיווק ומכירות בגשם החזקות, המתכננים עירוב שימושים באונו פארק באור יהודה, סבורה שרוכשי הדירות מבינים טוב יותר את יתרון ה- ONE STOP SHOPבעקבות הגבלת התנועה בתקופות הסגרים. "הקורונה עשתה מהלך נוסף, שמשרת בעיקר משקיעים בשטחי משרדים. מי שהשכיל לרכוש בשנה האחרונה יראה תשואות בעתיד הלא רחוק״.
במילים אחרות: האזורים האורבניים כבר אינם רק אזורי מגורים, אלא סביבה שלמה שעוטפת את תושביה בכל התשתית הדרושה להם ומאפשרת שמירה על איכות חיים ואיזון נכון בין עבודה לפנאי.
״עיריות רבות משקיעות מאמצים רבים בתכנון נכון, כדי לא להכביד על התשתיות, למנוע את הזדקנות האוכלוסייה ולמשוך משפחות צעירות״, מוסיף דני מור.
תופעה מתפשטת
לפני 15 עד 20 שנה קשה היה לדמיין שאנשים יסכימו לגור מעל קניון או מרכז מסחרי. הישראלים חששו מהלכלוך, מהריח ומכמות האנשים שיסתובבו מתחת לביתם. בהתחלה הם הצביעו ברגליים נגד התופעה המערבבת בין מגורים ומשרדים, אך כיום אנו רואים פרויקטים רבים של עירוב שימושים אפילו בערים פריפריאליות בצפון ובדרום. אם משהו טוב לתל אביב או רמת גן, למה שלא יהיה טוב גם לחיפה, ירושלים ובאר שבע?
למעשה, אין מנוס מזה במדינה שבה האוכלוסייה מתרבה, מלאי הקרקעות מצטמצם והדרישה לשטחי משרדים ומסחר הולכת וגדלה. בנייה במודל של עירוב שימושים היא הפתרון האידיאלי.
איומי הגל הרביעי
מגיפת הקורונה והמגבלות על רדיוס היציאה מהבית שנכפו על הישראלים יביאו לעלייה בביקוש לפרויקטים עם עירוב שימושים. כשעננת הגל הרביעי של מגיפת הקורונה עדיין מאיימת, למרות החיסונים, הישראלים מבינים שקרבה לסופרמרקט, לבית הקפה ולמקום העבודה היא מצרך יקר, המקדם נוחות ויעילות ומשפר את איכות החיים.
הבעיה היא המילכוד של העיריות. בטיוטת ההצעה של משרד האוצר בחוק ההסדרים שגובשה לאחרונה דובר על המרה של 35% ואפילו 50% משטחי המשרדים לצורך הגדלת הזכויות למגורים, מתוך רצון לתמרץ יזמים להמשיך בבנייה למרות הירידה בביקושים. בהצעה גם דובר על כך שאישור השינוי בתוכנית יהיה בסמכות הוועדה המקומית. ונשאלת השאלה - כיצד רשות מקומית שצמאה לארנונה עסקית תוכל לדון באופן אובייקטיבי בבקשה להגדיל זכויות למגורים, שלמעשה מהווים עבורה הפסד?
קשה להאמין שהרשויות יוותרו על תוכניות להקמת בנייני משרדים ומסחר שהתחייבו אליהן, חלקן אף במסגרת הסכמי הגג. עירוב השימושים במתכונת החדשה צריך להיות מושתת על בסיס תמהיל שישלב את זכויות המגורים עם זכויות המשרדים.
העתיד כבר כאן
ומה בעתיד? ״תוכניות של עירוב שימושים צפויות להתרחב בשנים הבאות", מעריכה ורד צרפתי זבולון, סמנכ"לית בחברת צרפתי שמעון וסגנית נשיא התאחדות בוני הארץ. "הסיבה נעוצה בצורך למציאת פתרונות חסכוניים בשימוש במרחב העירוני".
רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים, הציע לממשלה לצאת בהכרזה פומבית: ״בכל בנייני המשרדים אפשר יהיה לשלב דירות קטנות. הרי לא יהיה מה לעשות עם כל המשרדים. אפשר להוריד מעט את הארנונה מהמשרדים ולהסב לדירות קטנות לעירוב שימושים קלאסי. הבעיה שכולם רוצים להנות מחזירות הארנונה הגבוהה על משרדים״.
אז היכן במדינה בונים ומעודדים כיום פרויקטים עם עירוב שימושים?
ירושלים: מסורת תכנונית
בשנים הקרובות עירוב השימושים יוטמע בירושלים בעוצמות גבוהות, עם אישור העירייה לתוכנית לפיתוח מרכז העיר. פניה של ירושלים ישתנו כבר בכניסה לעיר, במתחם המשלב מגורים, מסחר ומשרדים במגדלים שקמים מול בנייני האומה, ויכללו גם את שיטת הקו-ליבינג (שטחי ציבור משותפים רבים למגורים).
עוד דוגמה: מגדל סביוני VIEW של אפריקה ישראל מגורים, הפונה לרחוב יפו, כולל מבנה מגורים שבו כ-170 דירות, גנים תלויים ושלוש קומות מסחר, לצד בניין משרדים חדש בן 9 קומות.
תל אביב: עיר שוקקת
כמעט כל בנייה חדשה לגובה בתל אביב כוללת היום עירוב שימושים, בעיקר לאורך ציר מנחם בגין. החל בבית הספירלה בן 92 הקומות של עזריאלי, שיוקם במקום בית ידיעות אחרונות ומשלב מלונאות ומשרדים, דרך פרויקט מידטאון של ישראל קנדה, המשלב מגורים ומשרדים, וכלה בעשרות פרויקטים ברחבי העיר.
קבוצת סופרין, לדוגמה, משווקת ובונה בימים אלה את פרויקט East&TLV במזרח תל אביב (סמוך לדרך השלום), המכיל מגורים ומשרדים וזוכה לביקושים גבוהים מאוד, למרות תקופת הקורונה שהכניסה את המשק להאטה זמנית.
גם בקריית עתידים ברמת החייל מתוכנן עירוב שימושים בתוכנית הבנייה של הפניקס, שכוללת מגדל משרדים בן 42 קומות ושני בנייני מגורים בגובה עד 27 קומות עם 244 דירות, חלקן בשכירות לטווח ארוך.
שגיא ניב, מנכ"ל פארק עתידים תל אביב: ״עירוב שימושים נכון, כאשר הוא מנוהל באיזון הנדרש, יכול לייצר ערך מוסף לכל אחד מהשימושים בנפרד. הרעיון המרכזי הוא לייצר רקמה חיה ונושמת במקסימום שעות פעילות ביום. בפרויקט מגדל משרדים, המתוכנן בפארק על ידי האדריכל משה צור, שילבנו מלון עסקי וכן אולם רב תכליתי, שישמש לכנסים מקצועיים ביום ולאירועי תרבות בערב".
ראשון לציון: אלף סיבות טובות
במערב ראשון לציון החלה כבר הבנייה להקמת מתחם עירוב השימושים הגדול בישראל. מתחם ה-1000 משתרע על פני כ-1,700 דונם ויכלול 1.75 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר עבור כ-100 אלף עובדים, 5,500 דירות ו-120 דונם של פארקים. כמה מהחברות הגדולות בישראל כבר השתלבו כאן, בהן הפניקס, דיסקונט, רוגובין, פרשקובסקי, בסר, אמות, Jtlv2 ועוד.
למעשה מוקמת עיר מטרופולינית חדשה עם 100 אלף איש שיעבדו בה, יותר מ-22 אלף איש שיגורו בה ב-5,500 יח"ד, כולל מעונות סטודנטים ודיור מוגן. לראשונה בישראל יתאפשרו מגורים ועבודה באותו מקום לעשרות אלפי אנשים.
חברת פרשקובסקי תקים במתחם מגדל של 22 קומות עם רחבת מסחר וחניון תת-קרקעי, שייבנו על קרקע של כ-9 דונם בעלות מוערכת של כ-480 מיליון שקל. בכוונת החברה להקים בעירוב שימושים מתחם מגורים להשכרה לטווח ארוך.
"מרכז העסקים של מתחם ה-1000 מציב סטנדרטים חדשים בפתרונות תחבורה ובתכנון המרחב הציבורי, וחברות רבות רואות בו אלטרנטיבה לתל אביב", אומר חיים קראדי, מנכ"ל חברת פרשקובסקי מניבים.
גם קבוצת בסר מקימה מתחם משרדים, המשווקים בימים אלה. בסר 1K הם שני מגדלי משרדים ומבנה בן 3 קומות שבמרכזו כיכר מסחרית.
צריפין: שינוי מיתולוגי
מחנה צריפין הוותיק עבר מטמורפוזה. סיום הפינוי שלו איפשר במהלך השנה האחרונה להתחיל את העבודות בשטח. תוכנית המתאר של המתחם, מייעדת להקים בשטח צריפין בשנים הקרובות שטחי מגורים, מסחר ותעסוקה בהיקף של 1.5 מיליון מ"ר, אשר יהפוך אותו לאזור התעסוקה והמגורים הגדול בגוש דן. יקומו כ-17 אלף יח"ד על פני השטח המחולק מבחינה מוניציפלית בין באר יעקב (76%) לבין ראשון לציון (24%).
לצד פיתוח התשתיות העירוניות, צפוי לקום אזור תעסוקה ומסחר חדש המשולב עם מגורים, שיהווה את מרכז העיר החדש של העיר ויכלול עירוב שימוש של מגורים, מסחר, מבני ציבור ותעסוקה.
הפרויקט הראשון במתחם צריפין ייצא לדרך בחודשים הקרובים בידי יזמית הנדל"ן אילה אגם, והוא כולל שני מגדלי משרדים בני 17 קומות, עם שטחי מסחר בקומת הקרקע.
לדברי איתן לוי וג'קי סויסה, בעלי אילה אגם: "בעוד כמה שנים האזור כולו ייראה אחרת לחלוטין. כפי שחלה עליית ערך משמעותית במקומות כמו מתחם עינב במודיעין ופארק המדע בנס ציונה, אנו צופים שכך יקרה גם במתחם זה בבאר יעקב".
מודיעין: הלב הפועם
מודיעין השכילה להתאים את עצמה למגמה העולמית והקימה את שדרת העסקים, הפנאי והבילוי החדשה, בעידודו של ראש העיר, חיים ביבס. בדומה למרכזי ערים גדולות אחרות בישראל ובעולם, המרכז החדש מתוכנן להיות נגיש ונוח להתנהלות רגלית ועתיד להפוך ללב פועם 24 שעות ביממה.
השדרה נהנית מאווירה צעירה ושוקקת וכוללת מגוון שימושים מעורבים לאורכה ולרוחבה: מגורים, משרדים, מסחר, בילוי, מוסדות תרבות וממשל, שטחים ירוקים, מתקני שעשועים, שבילי אופניים ועוד.
"עירוב שמושים הוא המושג הכי חם בתחום התכנון בארץ ובעולם, ואנחנו מאוד מאמינים בכיוון הזה", אומר דן גינגיס, סמנכ"ל השיווק והמכירות באפריקה ישראל מגורים. דוגמה לכך היא פרויקט שדרות הסביונים במודיעין, המונה 196 יחידות דיור ב-13 בנייני בוטיק בני 5 קומות.
רמת אפעל, רמת גן: רשת תשתיות
לאחרונה הופקדה תוכנית של שיכון ובינוי להקמת כ-4,000 יח"ד מדרום לרמת אפעל בעירוב שימושים ענק של תעסוקה ומגורים. התוכנית משתרעת על כ-315 דונם וממוקמת בשטח החקלאי שמדרום לרמת אפעל, מצפון לכביש 461 וממזרח לכביש 4.
שכונת המגורים החדשה תכלול כ-2,500 יח"ד, בבינוי משולב מרקמי וגבוה, כ-900 יח"ד מיוחדות, כ-380 יח"ד לדיור בר השגה ושטחים נרחבים שיוגדרו לטובת הציבור. לאורך הדופן הדרום-מערבית מוצעת הקמה של רצועת שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף של כ-270,000 מ"ר עיקרי, אשר יהוו המשך לאיזור התעסוקה המאושר לאורך כביש 461.
תמיר כהן, יו״ר שיכון ובינוי, אמר כי הפקדת התוכנית היא שלב משמעותי בפיתוח פרויקט ענק ברמת אפעל. "החברה משקיעה משאבים רבים בהאצת הפרויקט, בדגש על נגישות מיטבית, עירוב שימושים, איכות אדריכלית ובנייה ירוקה".
לוד: התחדשות עם רכבת
דוגמה קלאסית לעירוב שימושים בהתחדשות עירונית אפשר למצוא במתחם חרמון-גלבוע. התוכנית של חברת רוטשטיין כוללת 467 יח"ד במבני מגורים בני 10 עד 24 קומות בתהליך של פינוי-בינוי, לצד כ-4,500 מ"ר עבור שטחי ציבור, 1,960 מ"ר עבור שטחי מסחר עם אפשרות להמיר 50% מתוכם לתעסוקה וכ-4 דונם של שטחים פתוחים. במסגרת התוכנית יוקמו שבילי אופניים ושבילי הולכי רגל, שיחברו בין המתחם החדש ליתר חלקי העיר.
ראש עיריית לוד, עו"ד יאיר רביבו: "זהו צעד נוסף בקפיצת המדרגה של העיר. כמעט בו-זמנית השקנו את תחנת הרכבת החדשה ואת תוכנית חרמון-גלבוע, שני אירועים אשר קשורים זה בזה. התושבים הוותיקים והחדשים ייהנו מסביבת מגורים מחודשת ומנגישות לתעסוקה ולמסחר".
אשדוד: במרכז העניינים
עיריית אשדוד מתכננת מתחם עירוב שימושים, שיביא בשורה לצעירי העיר ברובע י״ג: 4 מגדלים בני 22 קומות כל אחד, 440 דירות, אשר ייבנו מעל ל-6 קומות, שייועדו למסחר, תעסוקה, שירותים ציבוריים ובנייה מרקמית למגורים.
ותיק יותר הוא פרויקט דמרי טאוור, שמקימה במע״ר חברת י.ח דמרי. הפרויקט משלב קונספט של מגורים ופנאי וכולל מגדל מגורים בן 32 קומות מעל בניין משרדים בן 7 קומות מעל קומת מסחר, עם בריכה חצי אולימפית ומתחם ספא.
אמיר כהן, סמנכ"ל השיווק של י.ח דמרי: "בעקבות הקורונה יושם דגש רב יותר על האפשרות לעבוד, לקנות ולבלות ברדיוס קרוב לדירת המגורים".
באר שבע: עורק ראשי
המתחם המסחרי בפרויקט של חברת אזורים, הבלוק, כולל 1,800 מ"ר וחניה תת-קרקעית נפרדת עבור הלקוחות. המתחם אוכלס לאחרונה.
הבלוק נהנה ממיקום ייחודי ומרכזי בשדרות רגר, במרחק הליכה מבית החולים סורוקה ומאוניברסיטת בן גוריון. זהו אחד הפרויקטים היחידים באזור בבנייה מודרנית, הבנוי כמתחם הכולל עירוב שימושים של מגורים ומסחר בבנייה נמוכה יחסית של 8-9 קומות.
רמת גן: תשואה לתושבים
מכרז משולש הבורסה בלב מתחם הבורסה ברמת גן יהיה מודל ארצי לעירוב שימושים. הפרויקט הייחודי משלב 400 יח"ד להשכרה ארוכת טווח, 350 יח"ד מעונות סטודנטים, שטחי תעסוקה ומסחר ושטחי ציבור נרחבים, והכל בעירוב שימושים אינטנסיבי.
לא הרחק משם התקיים לאחרונה אירוע יציקת המפלס התחתון לפרויקט עירוב שימושים מגדל עלית ברמת גן, אותו מקימות בשיתוף פעולה חברת אזורים וחברת הביטוח מגדל. מגדל עלית ישלב בניין המיועד לתעסוקה ומסחר ובניין נוסף למגורים.
ראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה הכהן, הודיע כי "המגדלים ישלבו בין אזורי מגורים לבנייני משרדים ובכך יניבו תשואה לתושבים. הארנונה מהעסקים תנותב אל הקופה הציבורית ותשמש לפיתוח התשתיות, החינוך וההתחדשות העירונית".
רעננה: דירות סטודיו במקום משרדים
ראש עיריית רעננה, חיים ברוידא, פועל בימים אלה ליישום מודל עירוב שימושים בקריית אתגרים, איזור המסחר וההייטק העירוני, כך שיכיל גם מתחמי מגורים לצעירים, חנויות, בתי קפה ומקומות בילוי.
ברוידא פועל מול בעלי המשרדים הקיימים בקריית אתגרים על מנת להסב, בעלות יחסית נמוכה, חלק מהמשרדים שהתפנו לדירות סטודיו, עבור קהל של סטודנטים וצעירים, במחירים שהם יכולים להרשות לעצמם.
"אנו מנהלים בימים אלה משא ומתן עם מספר יזמים שמתכננים להקים בעיר בנייני מסחר ותעשייה, בבקשה לשלב פתרונות בנייה כאלו כבר בשלב התכנון", הודיע ברוידא. "זהו פתרון לנדל"ן מסחרי שנפגע מהקורונה וגם סיוע לצעירים״.
טירת כרמל: הכל בתחנה אחת
חברת שתית וחברת פידמונט אנטרפרייזס יקימו את קומפלקס העסקים והמסחר הגדול ביותר בטירת כרמל, בהשקעה כוללת של כ-290 מיליון שקל.
המתחם בכניסה הצפונית ישתרע על כ-12 דונם, עם 3 מבנים וכ-50,000 מ"ר של משרדים, מגורים ומסחר. המטרה היא לתת מענה לכל הצרכים של עובדי המתחם והתושבים סביבו. 180 דירות מתוכננות במגדל מגורים ייחודי בגובה 33 קומות.
שלום שטרית, מנכ"ל ובעלי חברת שתית: "אני בטוח שזה אחד הפרויקטים שישנו את פני האזור. הגידול המהיר באוכלוסייה הביא אותנו להכרה שזה הדבר הבא שהאזור זקוק לו".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו