עיריית תל אביב דרשה היטל השבחה של מיליונים ברובע 3 בעיר, אבל השמאי המכריע קיצץ את הסכום כמעט במלואו, וקבע כי ההיטל יעמוד על כ-24 אלף שקל בלבד.
מדובר בבניין מגורים ישן ברחוב בר כוכבא, שנבנה במהלך שנות ה-30 של המאה הקודמת. הוא כולל 3 קומות ו-5 דירות על חלקה של 404 מ"ר. רכישת הבניין גררה דרישה לתשלום היטל השבחה של 1,877,691 שקל, על סמך השבחה של 3,695,234 שקל משתי תוכניות: תוכנית רובע 3 ותוכנית ס', הקובעת הוראות ותנאים להוספת בנייה של דירות גג בבניינים קיימים.
רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
השמאים נחמה ואור בוגין טענו בשם הרוכשים: "בשומת המשיבה לא הובאה בחשבון במצב קודם תמ"א 38, המתירה תוספת 2.5 קומות על הבניין הקיים, או לחילופין 3 קומות טיפוסיות במקרה של הריסה ובנייה מחדש. על פי החלטות ועדות ערר ושמאים מכריעים, יש להביא זאת בחשבון".
הם הוסיפו והדגישו כי לאור העובדה שתמ"א 38 קיימת בשני מצבי התכנון, התוכנית לא השביחה את הנכס, ואף הפחיתה קומה.
העירייה טענה, באמצעות שמאית רחל פרנקו, כי "לגישת הוועדה המקומית אין להביא בחשבון במצב הקודם זכויות בנייה מכוח תמ"א 38. אין לראות בתמ"א 38 תוכנית המקנה זכויות בנייה לכלל המבנים הכלולים בה. זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 מתגבשות בעת אישור היתר בנייה למבנה ספציפי ולאחר הפעלת שיקול דעת נרחב על ידי הוועדה המקומית".
השמאי המכריע בועז קוט בחן את הסוגיה לעומק וקבע: "הבניין עומד בתנאים לחיזוק על פי הוראות תמ"א 38. במקרה של מימוש בדרך של בקשה להיתר, היה מתקבל פטור מהשבחה לזכויות הנוספות מכוח התמ"א. עוד יש לציין כי במקרה של מכר לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין התמ"א, לאור העובדה שההשבחה, אם ישנה, מתגבשת רק במועד הוצאת היתר בנייה מכוחה".
קוט הוסיף: "לטעמי ניתן לקבוע כי רוכש סביר של נכס המתאים לחיזוק מבחינת התכונות הבסיסיות של הבניין, לא היה עושה הבחנה אם זכויות החיזוק (שבהן טמון גם רווח כלכלי מסוים לעתיד) הינן מתוקף התמ"א, או שהינן מתוקף התוכנית. ניתן לקבוע בוודאות, כי אותו רוכש לא היה מוכן לשלם ולו שקל אחד על יתרון, כביכול, שיש כעת מתוקף התוכנית דווקא (כזכויות מוקנות), לעומת אותן זכויות המכונות זכויות מותנות. מכאן ששוויים של המקרקעין לא עלה.
"יש להביא בחשבון במצב קודם את זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38, וזאת בהתאם למדיניות הוועדה המקומית, שלפיה במקרה של מימוש תוספת בנייה, או הריסה ובנייה מחדש, זכויות הבנייה הן על פי מסמכי המדיניות הקודמים לתוכנית רובע 3".