השכנים של ההייטק

מה הסיפור

השם רמת החייל מזוהה עם אזור התעסוקה החביב על חברות ההייטק בצפון מזרח תל אביב, אבל למעשה הוא הושאל משכונת המגורים הצמודה אליו ממערב. בשכונה יש כ-1,450 דירות בבנייה צמודת קרקע, בעיקר של דו-משפחתיים, אך גם של בנייני רכבת דו-קומתיים. יש בה שטחים ירוקים רבים - חורשות ופארקים עם מדשאות. פארק הירקון נמצא ממש מעבר לרחוב ראול ולנברג, שמגדיר את גבולה המזרחי.

בזכות הקירבה לאזור התעסוקה התושבים יכולים לערוך את רוב הקניות והסידורים שלהם במרחק הליכה, ובנוסף הם נהנים מגישה למקומות בילוי רבים. הקירבה לאזור התעסוקה מספקת גם גישה לקווי אוטובוס עירוניים ובין-עירוניים רבים, שעוברים בתדירות גבוהה. ב-2027 צפויים התושבים ליהנות מגישה מהירה ונוחה למרכז העיר בעזרת הקו הירוק של הרכבת הקלה, ובעתיד הרחוק יותר אולי גם מתחנת מטרו.

 

 

אוכלוסייה

האוכלוסייה כוללת בעיקר משפחות חילוניות, אך חלו שינויים משמעותיים בעשור האחרון: זו השכונה היחידה בסביבה שמספר הפנסיונרים בה ירד, בעוד שמספר הילדים גדל משמעותית (רק בנווה שרת הסמוכה מספר הילדים גדל בקצב גבוה יותר). ייתכן שהסיבה לכך נעוצה בכך שמשפרי דיור צעירים מעדיפים את הקירבה למוקדי הקניות והבילוי של אזור התעסוקה, בעוד שפנסיונרים מעדיפים להתרחק מההמולה.

 

תחבורה

יש מצוקת חניה ועומסי תנועה ביציאה ובחזרה. עם זאת, הודות לקירבה למסוף האוטובוסים עתידים, התושבים נהנים מגישה לקווי אוטובוס רבים ותכופים למגוון יעדים בעיר ובמטרופולין. סלילה מואצת של שבילי אופניים באזור, בשילוב עם הקירבה לפארק הירקון, מאפשרת רכיבה יחסית מהירה ונוחה למרכז העיר או לתחנת הרכבת בני ברק.

השנה מתחילות באזור עבודות להקמת הקו הירוק של הרכבת הקלה, שצפוי להיפתח ב-2027. בשנים הקרובות המשמעות תהיה החרפה של עומסי התנועה ומטרדי בנייה באזור, אך לאחר פתיחת הקו יהיו התושבים במרחק הליכה מפתרון תחבורה מתקדם, שיאפשר נסיעה נוחה לאוניברסיטה ולמרכז העיר. בעתיד מתוכנן לעבור פה גם קו מטרו, אבל זה לא צפוי לקרות לפני 2035 (אם בכלל).

 

יתרונות

• אווירה כפרית.
• גישה למוקדי קניות ובילוי.
• תחבורה ציבורית טובה.
• קירבה לפארק הירקון.

 

חסרונות

• עומסי תנועה.
• מצוקת חניה.
• מחירים גבוהים.

 

היצע ומחירים

מאחר שמדובר בעיקר בווילות וצמודי קרקע, טיפוס דירות שלא נוטה להחליף ידיים, שכן הוא בדרך כלל מהווה תחנה אחרונהלמשפחות, אין בה פעילות נדל״נית ערה.

על אף משבר הקורונה ובניגוד לשאר אזורי הארץ, היקף העסקאות ברמת החייל דווקא עלה במהלך 2020 ב-20%, כאשר כ-75% מהעסקאות נערכו בדירות חדשות. קצב מכירת הדירות החדשות הכפיל את עצמו בהשוואה ל-2019. מבחינת מחירים, ב-2020 לא היה שינוי מהותי בהשוואה ל-2019.

כיום נבנות מגוון דירות חדשות, שיכולות להתאים לכל סוגי המחפשים. חברת תנופה בעיר בונה ומשווקת שלושה פרויקטים. משקיעים ומצמצמי דיור ישמחו לשמוע שפרויקט הרוגי מלכות 10-12 מציע דירות 2 חדרים החל מ-2.3 מיליון שקל.

למחפשי היוקרה חשוב להכיר את פרויקט ניסן כהן 3-5, הפנטהאוז הענק החולש על 150 מ"ר + 99 מ"ר של מרפסות מרווחות עם 4 כיווני אוויר - לאכלוס מיידי. משפחות מתרחבות יוכלו למצוא בפרויקט עולי הגרדום 22-24 דירות 5 חדרים מרווחת במיוחד. פרויקט עולי הגרדום 10-12 של קרן נדל"ן משווק בניין בוטיקי בן 5 קומות בלבד ובו שלל דירות גדולות ומגוונות.

 

תוכניות לעתיד

הקו הירוק: קו רכבת קלה (רק"ל) שיחבר בין חולון ומערב ראשון לציון בדרום לבין הרצליה בצפון. הרק"ל תאפשר התניידות מהירה ונוחה לאזורי תעסוקה, מקומות בילוי ומוסדות חינוך, ותתמשק עם רכבת ישראל, הקו האדום והקו הסגול של הרכבת הקלה. העבודות על הקו התחילו ב-2020 וצפויות להימשך עד 2027. במהלכן צפויים התושבים לסבול מעומסי תנועה וממטרדים נוספים.

מטרו: אחד משלושת קווי המטרו שמתוכננים במטרופולין תל אביב מתוכנן לעבור באזור, עם תחנות באזור התעסוקה וברחוב פנחס רוזן. הקו הטבעתי יחבר בין הרצליה בצפון לבת ים בדרום, ובדרך יעבור בצפון תל אביב, פתח תקווה, בקעת אונו, תל השומר וחולון. מדובר בפרויקט מסובך ויקר מאוד, שביצועו יימשך זמן רב, וסביר להניח שהוא לא ימומש במלואו.

שכונות חדשות: מספר שכונות חדשות צפויות להגביר את הצפיפות באזור וייתכן שיגרמו לעומסים על התשתיות, ובמיוחד על הכבישים: שכונת נווה שרת הוותיקה עוברת תהליך התחדשות מואץ שיגדיל את אוכלוסייתה; מזרחה לה מתוכננת שכונה חדשה של רמת השרון; מזרחית לאזור התעסוקה מתוכננת שכונה חדשה של תל אביב.

 

הזדמנות למשקיעים?

 

עם הזמן האזור הצפוני של תל אביב מתקרב למרכז באמצעות שינויים תחבורתיים, כמו סלילת שבילי אופניים ורכבת קלה, מה שהופך את השכונות הפרבריות שבו ללגיטימיות גם עבור טיפוסיים אורבניים יותר. מכיוון שהבנייה בשכונה נמוכה, ולא צפויה בה בנייה של מגדלים רבי קומות, היצע הדירות בה תמיד יהיה קטן מהביקוש - מה שמקטין את הסיכון שהדירות יאבדו מערכן. 

עם זאת, מחירי הדירות בשכונה גם ככה גבוהים מאוד, מה שמשפיע על תשואת ההשכרה. זו עומדת היום על כ-2% בלבד. עבור מי שמחפש דירה כאפיק השקעה בלבד (כלומר לא למגורים), כדאי לקחת בחשבון מס רכישה גבוה יחסית, שכן מחירי הדירות עוברים את מדרגת המס הראשונה, מה שאומר מס של 8% מערך הדירה לפחות.

עבור מי שרוצה לגור בשכונה ויש לו את האמצעים לכך, מדובר ברכישה שככל הנראה תעלה את ערכה עם השנים, אם כי לא בהכרח באחוזים גבוהים יחסית לאפיקי השקעה אחרים. מצד שני, מדובר בנכס באחד האזורים הטובים בעיר - וזה אף פעם לא עניין של מה בכך.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

המספרים מדברים

מדד חברתי כלכלי: 7 מתוך 10

מד מדלן לחינוך: 8.3 מתוך 10

שיעור הילדים בשכונה: 37%

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים חדשה: 3,830,000 שקל

מחיר ממוצע לדירת 5 חדרים חדשה: 4,130,000 שק

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו