מידע זה כוח

מה זה בדיוק BIM, כמה זמן וכסף יכולה המערכת לחסוך ליזמים וקבלנים ואיך היא תשפיע על מחירי הדירות לצרכנים?

ענף הבנייה והנדל"ן הישראלי מתחיל לאט לאט לאמץ שימוש בטכנולוגיות מתקדמות, אך עדיין לא בקצב ובנפח מספקים. אחת הטכנולוגיות הבולטות ביותר בתחום הבנייה והנדל"ן היא BIM – ראשי תיבות של Building Information Modeling ובתרגום חופשי: מידול האינפורמציה של המבנה.

ה-BIM היא טכנולוגיה לניהול מידע, שנועדה לייעל את הליך התכנון והבנייה של פרויקטי בנייה, וכך, בסופו של תהליך, לחסוך ליזם זמן רב ועלויות.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

ה-BIM מאפשרת למדל את הפרויקט בצורה וירטואלית כמעין שלב הכנה לבנייה בפועל. כבר בשלב התכנון המוקדם נבנה מודל ממוחשב של הפרויקט, שניתן לעדכן ככל שמתקדם התכנון, וכך לתאם מראש בין כל המערכות השונות ולמנוע מצבים של התנגשות ואי סנכרון בין מרכיבי הפרויקט. בשימוש מושכל במערכת ניתן להכניס מידע רב, ליצור כתבי כמויות, לאתר התנגשויות ולבנות את לוחות הזמנים לתהליך הבנייה.

בשוק הדיור למגורים ה-BIM לרוב יוביל לבנייה יעילה יותר. כך מתאפשר להוציא לדרך פרויקטים מתואמים, לוודא התאמה טובה של פרטי הביצוע ובסופו של דבר גם לייעל את תהליך הבנייה ולהביא לירידה במחירי הדירות לצרכני הקצה.

בעולם השימוש ב-BIM צובר תאוצה, וכך גם בישראל. כבר היום חלק ממשרדי הממשלה מחייבים שימוש במערכת BIM כתנאי להתמודדות במכרזים ציבוריים, וכן גופים ציבורים כמו אוניברסיטאות ומכללות.  

לפי הערכות של גורמים בענף הנדל"ן, שימוש ב-BIM חוסך כ-10% מעלות הבנייה של הפרויקט ומקצר עד לחצי את משך זמן הבנייה. החיסכון יכול להסתכם במאות אלפי שקלים ויותר, תלוי בגודל ובמורכבות של כל פרויקט.

"זיהינו את המגמה והתחלנו להטמיע את השימוש ב-BIM כבר משנת 2016", אומר עמי פורן, מנכ"ל ובעלים משותף של חברת פורן שרים, המתמחה בניהול פרויקטים, ניהול מודל ותיאום מערכות. "ככל שהזמן עבר מצאנו שהמערכת הופכת מיום ליום לתנאי בסיסי בהרבה מאוד פרויקטי בנייה בישראל. היא מאפשרת ליזמים ולגופים ציבוריים המפרסמים מכרזי בנייה להגיע לרמת תכנון גבוהה מזאת שהיו מורגלים לה רק לפני כמה שנים, לבחון את התכנון היוצא למכרז ולהגדיר רף יכולות לקבלנים וחברות הנדסה הצופות פני עתיד, תוך אימוץ הטכנולגיה, החדרת המצוינות לשגרת העבודה ובחינת ההיתכנות הכלכלית וההנדסית".

פורן מציין שבשוק הנדל"ן הישראלי עדיין לא הטמיעו באופן מלא את השימוש ב-BIM פרט לכמה חברות גדולות בענף. "לאט לאט היא תהפוך לתנאי סף לקבלת עבודות בנייה בסקטור הפרטי והציבורי. חברה שלא תאמץ את ה-BIM פשוט תישאר מאחור", הוא מדגיש.

דיוק ויעילות

קבוצת רם אדרת היא בין החברות הנעזרות במערכת ה-BIM. מורן פליקס, מנהל אזור בחברה, הממונה על בניית המרכז לחקר וטיפול במחלת הסרטן - בית שולמית בעפולה, מסביר: "המערכת מתריעה בלחיצת כפתור על התנגשויות בין המערכות השונות, ממיינת אותן לפי תחומים ומסייעת למניעתן. למשל, צינור מים שאמור לעבור במקום שבו מונח כבל חשמל, או תעלת מיזוג שאמורה לעבור בקיר תומך. חדירות כאלו בשלד, אם לא יתגלו בזמן אמת, עלולות להביא לאלתורים לא אלגנטיים שעולים הרבה מאוד בזמן וכסף".

"ההשקעה במערכת משתלמת ומחזירה את עצמה במהירות", מוסיף פליקס. "בפרויקט כמו בית שולמית עלות ההקמה של המערכת היא סביב 300-400 אלף שקל, ויש לנו יועץ BIM שמעדכן את המערכת אחת לשבוע, כך שהעלות השוטפת היא כ-15,000-20,000 שקל בחודש.

"המערכת חוסכת לנו כסף, בכך שהיא עוזרת לנו להבין בדיוק מה הכמויות שאנחנו צריכים מכל דבר ומה העבודה הנדרשת, כך שהתשלום הרבה יותר מדויק ולא נעשה בהערכה גסה. היכולת שלה להתריע בזמן אמת חוסכת זמן וכסף על תיקונים, קנסות בגין עיכובים בבנייה וכדומה. הפרויקט מתועד כל הזמן וניתן לעקוב אחר הטיפול בתקלות השונות. גם זה חוסך עלויות, ומבחינת לקוח הקצה מקל על התחזוקה ועל הטיפול בבעיות עתידיות".

גם קבוצת בסט הטמיעה את השימוש ב-BIM במרבית הפרויקטים. "רק לאחר שממדלים את הפרויקט, ניתן לקבל תמונת מצב בהירה לגבי כל הרבדים", מסביר עדי נאסר, המהנדס הראשי בקבוצת בסט. "כך אפשר כבר בשלבים הראשונים לאתר בעיות, לקבל אומדן מדויק של כמויות ולשקלל עלויות. כל האינפורמציה לה נזקקת חברת ביצוע, ודאי בפרויקטים מורכבים, משתקפת. אפשר לראות איך ייראה המבנה כחלק מהסביבה, איפה כדאי להעמיד עגורנים, היכן יושבות התשתיות, האם התכנון היה נכון. השימוש במערכת כרוך בעלויות, אך אם משקללים את החיסכון הודות למניעת עיכובים וליקויים, ההשקעה מחזירה את עצמה ואף חוסכת לקבלן".

מערכת ה-BIM משמשת את כל המעורבים בתהליך הבנייה - יזמים, מתכננים, מבצעים ומפקחים, ובאה לעזרתם לאורך כל חיי הפרויקט - משלב התכנון הראשוני ועד סיום הבנייה ולאחר מכן תחזוקת המבנה. היא מאפשרת להכניס למודל בקשות לשינויים של דיירים ולבחון בזמן אמת האם הם אפשריים מבחינה הנדסית, ואפילו כמה הם יעלו בפועל לביצוע.

"אני סבור שבשנים הקרובות לא יהיה מנוס ממעבר מלא לשימוש בטכנולוגית ה–BIM", מסכם עמי פורן. "משרדי התכנון, משרדי הניהול, החברות הממשלתיות, היזמים, הקבלנים והחברות המבצעות יידרשו למהלך לשיפור המצוינות בענף הבנייה. לאורך זמן נראה שיפור באיכות הפרויקטים".