הקרב על הקניון

פס"ד תקדימי, שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון, קובע כי החייב בארנונה בגין שטחים ציבוריים בקניון היא חברת הניהול ולא השוכרים - החנויות (בר"מ 2462/19 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב נ' קניון רמת אביב).

מזה שנים עיריית תל אביב מנהלת מאבק כנגד חקיקה היסטורית, אשר מונעת ממנה לגבות ארנונה על שטחים ציבוריים משותפים. פסק הדין רשם לה ניצחון בכל הקשור לשטחים משותפים בקניון. המשמעות היא שחברת הניהול היא המחזיקה בשטחים הציבוריים, ולא ניתן לראות בהם שטחים משותפים הפטורים מארנונה. לא מן נמנע כי משמעות זו תחול גם על שטחים ציבוריים בבנייני משרדים ומבנים מסחריים אחרים.

לכאורה, עיריית תל אביב אמורה הייתה להיות אדישה לזהות החייב - החנות או חברת הניהול. אך זו בחרה לנהל הליכים עד לערכאה האחרונה, כדי שתיקבע הכרעה שלפי דיני הארנונה בעלי החנויות אשר השטחים הציבוריים לא נמסרו לחזקתם הלכה למעשה, והם לא יכולים לעשות שימוש כרצונם בשטחים הציבוריים, אינם המחזיקים. בהתאם ל"מבחן הזיקה הקרובה ביותר לנכס", חברת הניהול מקיימת את מירב הזיקות, ועליה חלה החובה בתשלום הארנונה.

בהכרעתו קבע בית משפט עליון כי ההסדר החוזי הנהוג בין בעלי הקניון לבין החנויות, לפיו הארנונה תחול על החנויות, אינו יכול לגבור על הדין. אין זה מחובתה של העירייה לפעול בהתאם להסכמי השכירות, ומכאן השלכתו לכל יתר הרשויות המקומיות.

רשויות מקומיות יצטרכו לערוך מחדש את שומות הארנונה בקניונים, באופן בו החיוב הנדרש מבעלי החנויות ייעשה רק בגין השטח העיקרי (שטח החנות), ללא העמסה. החיוב בארנונה בגין כל יתר השטחים הציבוריים יחול על חברת הניהול.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

העמקת המשבר

אין מדובר בשינוי טכני גרידא. להבדיל מעיריית תל אביב, אצל מרבית הרשויות המקומיות חלה חובת תשלום גם על השטחים הציבוריים, אך בהתאם להוראות הדין הן היו צריכות לקבוע שיעורים מופחתים עבור שטחים משותפים מועמסים. כעת כאשר אלו מוטלים על חברת הניהול והם אינם עוד בגדר שטחים משותפים, הרשות המקומית תוכל לגבות בגינם ארנונה מלאה.

עוד בטרם בעלי החנויות יצהלו בחוצות העיר, יוזכר כי הסכמי השכירות בקניונים מקימים חובה חוזית המגלגלת את החיוב חזרה אליהם. במקרים מסוימים, כאשר דמי הניהול קבועים בשיטת עלויות ((cost+, הארנונה תגדל בשיעור גבוה יותר מזה ששולם עד כה.

לסיכום, שוב אנו נתקלים בפסק דין שמבקש לעשות לכאורה צדק, אך "רצה לברך ויצא מקלל", ומביא להתעשרות הרשויות המקומיות על חשבון בעלי העסקים. והס מלהזכיר כי אנו מצויים בתקופה מיוחדת, בה גם הקניונים וגם החנויות מצויות במשבר עמוק. פסק דין מעין זה מרע את מצבם.