למרות הכל, קונים

שנת 2020 הייתה מהשנים הסוערות והבלתי צפויות ביותר שידע שוק הנדל"ן - הישראלי והעולמי. עם תחילת המשבר, במרץ 2020, נקלע השוק לקיפאון שכמותו לא ידע מעולם, ומספר העסקאות בשוק הידרדר לשפל חסר תקדים.

אלא שהישראלים, שנסגרו בבתים למה שיהיה רק הראשון בסדרה מתגלגלת של סגרים, גילו עד מהרה שלא תמיד הכי טוב בבית, ושהם חייבים לשפר ולהתאים את תנאי המגורים שלהם למציאות המשתנה. התוצאה? שיאי צפיות, חיפושים והתעניינות בנכסים, ביקושים גוברים שהביאו במהרה לשיא עסקאות, שנרשם ביוני 2020. למרות זאת, במהלך השנה כולה נמכרו בישראל רק 68,320 דירות, חדשות ומיד שנייה, ירידה של כ-32% לעומת 2019, אז נמכרו 99,829 דירות בארץ.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

בעזרת אתר madlan ביקשנו למפות את המכירות שנערכו בפועל בישראל בשנה הפכפכה זו. נעזרנו בדיווחים לרשות המסים על עסקאות חדשות ועסקאות יד שנייה, וב-madlan אף הצביעו על השכונה שבה התרחשו הכי הרבה עסקאות בכל עיר ומה היה סוג הדירה השכיח ביותר שנקנה.

"התוצאות שהתקבלו מעניינות מאוד", אומר טל קופל, המשנה למנכ"ל madlan. "באופן טבעי הערים שבהן נעשות הכי הרבה עסקאות מדי שנה הן הערים הגדולות ביותר בארץ, אולם השנה עומדת בראש הרשימה עיר שאינה מטרופולין ושכיום מדורגת רק במקום ה-12 מבחינת כמות אוכלוסייה - אשקלון.

"אומנם חלק מהעסקאות ניתן לייחס גם לתוכנית מחיר למשתכן, אבל אין ספק שאשקלון נמצאת בתנופת פיתוח אדירה, עם כמה שכונות חדשות שעתידות לקום בצפונה. זה נתון מדהים במיוחד כשנזכרים שאשקלון היא עיר גבול, שסבלה לא מעט ממתקפות טילים מעזה השכנה, מבלי שתושביה יקבלו את הטבות המס והסיוע שמקבלים השכנים משדרות, למשל".

אז מיהן הערים שמובילות במספר העסקאות בוצעו בהן השנה?

1. אשקלון

עסקאות: 3,597

דירות חדשות2,202 :

דירות יד שנייה: 1,395

השכונה המובילה: עיר היין עם 1,221 עסקאות

הדירות הכי מבוקשות: 4 חדרים חדשות

רוב הדירות החדשות בשפלת החוף נבנו או מתוכננות באשקלון, בעוד שבערים אחרות בסביבה, כמו אשדוד, גדרה ויבנה, מספר הדירות החדשות קטן בהרבה. יותר ממחצית מהדירות החדשות שנמכרו בעיר הן דירות על הנייר, שמתוכננות בצפון העיר, ובעיקר בשכונת הענק עיר היין שנמצאת עדיין בשלבי הקמת התשתיות, עוד לפני התחלת הבנייה.

אשקלון צפויה להמשיך לעמוד בראש הטבלה בשנים הקרובות. עם הזמן צפוי מעבר לדומיננטיות של עסקאות יד שנייה, כשמשקיעים יתחילו למכור את הדירות שהם קונים עכשיו.

2. ירושלים

עסקאות: 3,269

דירות חדשות: 837

דירות יד שנייה: 2,432

השכונה המובילה: פסגת זאב עם 291 עסקאות

הדירות הכי מבוקשות: 3 חדרים מיד שנייה

את המקום השני ברשימה תופסת ירושלים, בירת ישראל. הביקוש הרב ביותר הוא דווקא בשכונות המעטפת של העיר כמו פסגת זאב, גילה, רמות והר חומה, בהן נערכו כמעט שליש מהעסקאות. שכונות ותיקות ומרכזיות כמו מרכז העיר, רחביה ונחלאות אחראיות רק לכ-240 עסקאות, פחות מעשירית מהמכירות.

3. באר שבע:

עסקאות: 3,218

דירות חדשות: 930

דירות יד שנייה: 2,288

השכונה המובילה: פארק הנחל עם 402 עסקאות

הדירות הכי מבוקשות: 4 חדרים יד משנייה

רוב המכירות בבאר שבע היו של דירות מיד שנייה, אך דירות חדשות מהוות כשליש מהמכירות. השכונה המובילה בעסקאות בעיר היא שכונת פארק הנחל שעוד לא הוקמה, כך שמדובר במכירה על הנייר בלבד בשלב זה. השכונה מרכזת כמעט חצי ממכירת הדירות החדשות בעיר וצפויה להמשיך להיות מוקד עסקאות מרכזי, מאחר שהיא תכלול בסופו של דבר כ-5,000 דירות.

לאחרונה ביטל ראש העיר דנילוביץ' את הסכם הגג של העירייה עם הממשלה, כך שיתכן שיהיה עיכוב בקידום התשתיות בשכונות החדשות בעיר, ואיתו האטה במכירת דירות חדשות.

4. חיפה

עסקאות: 2,986

דירות חדשות: 501

דירות יד שנייה: 2,485

השכונה המובילה: קרית חיים מזרחית עם 238 עסקאות

הדירות הכי מבוקשות: 3 חדרים יד שניה

פיזור העסקאות בין השכונות בעיר די אחיד, אבל רוב השכונות המובילות במכירות היו דווקא בעיר התחתית ובקריות, ולא בכרמל היוקרתי. מדובר בין היתר בשכונות כמו הדר הכרמל - שנחשבת למקבילה החיפאית לשכונת פלורנטין בתל אביב, ונווה שאנן - שנמצאת במיקום טוב בין הטכניון והאוניברסיטה ומקומות הבילוי של העיר התחתית.

5. תל אביב יפו

עסקאות: 2,899

דירות חדשות: 1,311

דירות יד שנייה: 1,588

השכונה המובילה: יד אליהו עם 344 עסקאות

הדירות הכי מבוקשות: 3 חדרים יד שניה

המכירות בתל אביב התפצלו כמעט באופן שווה בין דירות חדשות ודירות מיד שנייה. למעט נווה שרת בצפון העיר, השכונות המובילות במכירות היו במזרח ובמרכז העיר, כשיד אליהו מובילה בעיקר בזכות מכירה מוקדמת של דירות בשני פרויקטים גדולים שמתוכננים בה. השכונה צפויה להמשיך לרכז עניין בשנים הקרובות בזכות פרויקטים רבים של פינוי-בינוי שמקודמים בה בימים אלה, אך צפוי שבשנים הקרובות השכונות המובילות במכירות יהיו דווקא בצפון מערב העיר, שם מתוכננות שכונות חדשות עם עשרות אלפי יחידות דיור, בין היתר על השטח של שדה דב.

6. בית שמש

עסקאות: 2,136 עסקאות

דירות חדשות: 1,688

דירות יד שנייה: 448

השכונה המובילה: רמת בית שמש ד' עם 606 עסקאות

הדירות הכי מבוקשות: 3 חדרים חדשות

כמות העסקאות הגדולה בבית שמש מתרכזת בעיקר בשכונות החדשות בדרום העיר, שנבנות במסגרת רובע רמת בית שמש ד'. מדובר ברובע ענק, שיכיל בסופו של דבר כ-10,000 דירות שמיועדות לציבור החרדי. שכונה נוספת שמוקמת בעיר ותרכז עניין בשנים הקרובות היא נווה שמיר, שמיועדת לציבור הכללי ותכלול כ-6,000 דירות חדשות.

7. ראשון לציון

עסקאות: 2,113

דירות חדשות: 817

דירות יד שנייה: 1,296

השכונה המובילה: נרקיסים עם 425 עסקאות

הדירות הכי מבוקשות: 4 חדרים יד שנייה

ראשון לציון לא מפסיקה לצמוח, ושכונות חדשות מתוכננות במערבה (מתחם האלף) ובמזרחה (נרקיסים). השכונה המובילה במכירות השנה הייתה נרקיסים, שתוקם על שטח שמתפנה במחנה צריפין. עם התקדמות הפינוי של הבסיס, אזור זה צפוי להמשיך להיות מוקד משמעותי של עסקאות, שיתחלקו בין ראשון לציון ובאר יעקב. מכירות הדירות מיד שנייה התרכזו בעיקר בשכונות המרכז הוותיק של העיר - רמב"ם, רמז ואברמוביץ'.

8. פתח תקווה

עסקאות: 2,069 עסקאות

דירות חדשות: 453

דירות יד שנייה: 1,616

השכונה המובילה: מרכז העיר עם 272 עסקאות

הדירות הכי מבוקשות: 4 חדרים מיד שנייה

בפתח תקווה נמכרו השנה מעט יותר מ-2,000 דירות, מרביתן (כ-1,600) מיד שנייה. השכונה המבוקשת ביותר היתה דווקא מרכז העיר הוותיק, והדירות המבוקשות ביותר היו דירות 4 חדרים מיד שנייה, שמהן נמכרו 533 - יותר מרבע מהעסקאות בעיר. אחרי מרכז העיר השכונות המבוקשות הן השכונות החדשות יחסית - אם המושבות החדשה וכפר גנים ג', שבנייתן עוד לא הושלמה. פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה צפויה להמשיך לרכז עניין במרכז העיר, אך בשנים הקרובות אנחנו צפויים לראות יותר עסקאות במזרחה, בשכונה שתקום על שטח בסיס סירקין שמתוכנן להתפנות.

9. נתניה

עסקאות: 2,017 עסקאות

דירות חדשות: 738

דירות יד שנייה: 1,279

השכונה המובילה: אגמים עם 334 עסקאות

הדירות הכי מבוקשות: 4 חדרים מיד שנייה

השכונה שבה נערכו ב-2020 הכי הרבה עסקאות בנתניה היא אגמים, שכונת מגדלים חדשה יחסית מול הים. לא הרחק מאחור נמצאת אחותה הצעירה אגם 3, שמתוכננת לקום ממזרח לה בשנים הקרובות, עם 200 עסקאות על הנייר בשנה החולפת. בעיר כולה נערכו כ-2,000 עסקאות, רובן בשוק היד שנייה.

10. אשדוד

עסקאות: 1,885 עסקאות

דירות חדשות: 459

דירות יד שנייה: 1,426

השכונה המובילה: רובע ו' עם 234 עסקאות

הדירות הכי מבוקשות: 4 חדרים יד שנייה

בראש טבלת המכירות של 2020 עומדת אשקלון, ואילו את העשירייה הפותחת סוגרת שכנתה מצפון - אשדוד. כמעט 1,900 עסקאות נערכו בעיר בשנה זו, מרביתן בשוק היד שנייה, כשטיפוס הדירה הכי מבוקש הוא 4 חדרים. השכונה המובילה היא רובע ו', בו נערכו 234 עסקאות, שכונה ותיקה ומרכזית יחסית, שנחשבת לכזו שמושכת משקיעי נדל"ן. בשנים הקרובות האקשן בעיר צפוי להישאר במרכזה, עם התקדמות הבנייה בשכונת מע"ר דרום החדשה, שנבנית בצמוד לשכונת המרינה.