הביקושים יציבים, וגם המחירים

מה הסיפור

מרכז דרום רעננה היא שכונה של צמודי קרקע ומבני מגורים נמוכים (3-4 קומות על עמודים), שנמצאת ממש כשמה בחלק המרכזי של דרום העיר.

תחילת השכונה עוד בימי הקמת המושבה אחוזה, אז שימשו קרקעותיה בעיקר לחקלאות. עם התפתחות היישוב והפיכתו לעיר הפכו השדות והפרדסים לשכונת מגורים.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

התושבים נהנים משכונה שקטה עם גינות ציבוריות רבות ומטופחות, וגם ממגוון אפשרויות לקניות, סידורים ובילוים ברחוב אחוזה הראשי, שנמצא במרחק הליכה. תחבורתית השכונה מקושרת היטב, עם קווי אוטובוס רבים שעוברים ברחוב אחוזה ומגיעים למגוון יעדים ויציאה ישירה מהעיר לכביש 531.

למרות הקירבה למסילת השרון, אין תחנת רכבת במרחק הליכה. בנייתה של שכונה חדשה מדרום צפויה להוסיף אלפי תושבים לאזור, ולהחריף את עומסי התנועה בדרך לכביש 531, אבל לא ידוע מתי זה יקרה.

אוכלוסייה

האוכלוסייה ברובה חילונית, אך כוללת גם דתיים לאומיים רבים. כמו מרבית שכונות העיר, גם מרכז דרום מזדקנת. בעשור האחרון גדל מספר בני ה-60+ בכ-40%, בעוד שמספר הילדים צמח רק בכ-6%, והצעירים וגיל הביניים הצטמצמו בכ-15% ובכ-7% בהתאמה.

הנתונים מעידים שמעט משפחות צעירות ומשפרי דיור עוברים לאזור. זוהי בעיה כללית בעיר, שאין בה הרבה בנייה חדשה והיצע הדיור בה מצומצם. עם זאת, כמה פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 צפויים להגדיל במעט את היצע הדירות.

תחבורה

יש גישה מהירה יחסית לרשת הכבישים הבין עירונית, אבל בגלל הקירבה ליציאה מהעיר בשעות הבוקר ואחר הצהריים נוצרים עומסי תנועה לאורך הרחובות בן גוריון ופרדס משותף, שיכולים להוסיף כ-20 דקות לנסיעה.

מחוץ לשעות העומס הקירבה לכביש 531 מבטיחה התניידות נוחה ומהירה ברחבי גוש דן. אין בעיית חנייה, ומאחר שלא מתוכנן בה פיתוח נרחב, גם לא צפויה להיות בעיה כזו בעתיד.

מבחינת תחבורה ציבורית, לאורך ציר אחוזה עוברים אוטובוסים רבים למגוון יעדים, כולל מוקדי תעסוקה ובילוי מטרופוליניים. זמני הנסיעה באוטובוס לרוב ארוכים מהנסיעה ברכב פרטי רק בכמה דקות בשעות העומס, וכשמוסיפים את הצורך למצוא חניה - זו כבר אופציה תחרותית.

בשנים הקרובות ייסללו ברחוב אחוזה נתיבי תחבורה ציבורית, מה שצפוי לקצר את זמני הנסיעה. תחנות הרכבת בעיר מרוחקות, כך שהרכבת היא לא אופציה סבירה עבור התושבים.

יתרונות

• מוקדי קניות, סידורים ובילויים רבים.
• יציאה נוחה מהעיר ברכב פרטי.
• תחבורה ציבורית טובה.
• שכונה שקטה.
• לא צפויים מטרדי בנייה משמעותיים בשנים הקרובות.

חסרונות

• האוכלוסייה מזדקנת, משפחות צעירות לא מגיעות.
• עומסי תנועה ברחובות בגלל הקירבה ליציאה מהעיר.
• שכונה חדשה שתיבנה מדרום עלולה להחריף בעתיד את עומסי התנועה.
• היצע הדירות מוגבל.

היצע ומחירים

מרכז דרום רעננה היא השכונה הכי ערה ופעילה בעיר מבחינת מספר העסקאות בעשור האחרון, עם 150 עד 200 עסקאות בשנה. אומנם בשנתיים האחרונות היא איבדה את מקומה בפסגת הסחירות לטובת השכונה החדשה נווה זמר, אך אין ספק שלאורך זמן הביקושים בה גבוהים ויציבים. הדירות הכי נפוצות הן של 4 חדרים, והן מהוות את רוב העסקאות.

רמת המחירים שומרת על יציבות בשנים האחרונות, עם עליות של עד 5% במחירי דירות יד שנייה ב-3 השנים האחרונות. המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים יד שנייה הוא כ-2 מיליון שקל (כ-23,000 שקל למ"ר). דירות 4 חדרים חדשות נמכרות במחיר ממוצע של כ-2.45 מיליון שקל (כ-24.5 אלף שקל למ"ר) - הבדל משמעותי הנובע משטחי הדירות החדשות, סטנדרט הבנייה והמיקום.

בחמש השנים האחרונות החלה תנועה ערה של פרויקטים בהתחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38, רובם במסגרת תמ"א חיזוק ותוספת (60%). כ-40 פרויקטים שהסתיימו ועוד כ-10 שנמצאים בבנייה הוסיפו כ-600 דירות חדשות.

נראה כי רוב הפוטנציאל להתחדשות במסגרת תמ"א 38 מוצה, וכיום יש רק כ-10 פרויקטים בשלבי תכנון (בקשה להיתר), המבקשים להוסיף כ-200 יחידות דיור נוספות.

הפרויקטים החדשים כוללים בעיקר דירות 5 חדרים, המכוונות למשפחות ומשפרי דיור, אך גם דירות קטנות יותר, אשר נותנות מענה לקהלים שונים, וביניהם מצמצמי דיור, זוגות צעירים ומשקיעים. בין הפרויקטים החדשים ניתן למצוא את ארלוזורוב 27 והרצל 19 של א.ש.ר.א נכסים, ארלוזורוב 18-16 ורמב"ם של אשדר בוטיק, רמב"ם 36 של ראדקו, ז'בוטינסקי יארד של ינוב בנייה ופיתוח וטרסה יזמות נדל"ן.

תוכניות לעתיד

שכונה חדשה: דרומית לרחוב פרדס משותף מתוכננת שכונה חדשה עם כ-1,500 דירות בבניינים של עד 10 קומות. היא תגיע עד לכביש 531, ותכלול גם מוסדות ציבור ופארקים. התוכנית אושרה ב-2019, אך כרגע לא ידוע מתי תחל הבנייה - תהליך שיימשך כעשור לפחות.

התחדשות נקודתית:מאחר שלא מתוכננים פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי, השכונה צפויה להמשיך להתחדש בפרויקטים נקודתיים של בניינים בודדים, כך שאופיה השקט יישמר.

נת"צ באחוזה: במסגרת תוכנית "מהיר לעיר" להאצת התחבורה הציבורית במטרופולין תל אביב יסומן נתיב תחבורה ציבורית (נת"צ) ברחוב אחוזה. נת"צים מאפשרים נסיעה מהירה יותר של אוטובוסים, משפרים את אמינות השירות והופכים אותו לתחרותי מול הרכב הפרטי.

מטרו באחוזה: בעתיד הרחוק מתוכנן לעבור ברחוב אחוזה קו רכבת תחתית שיגיע למרכז תל אביב. הקו יוקם כחלק מרשת של 3 קווי מטרו שצפויים להפוך את הנסיעה למוקדי תעסוקה ובילוי מרכזיים במטרופולין תל אביב למהירה ונוחה יותר. עם זאת, מדובר כרגע בתכנון בלבד, ולא ידוע אם ומתי תוקם הרשת במלואה. הצפי הוא שהקו באחוזה לא יוקם לפני 2040.

הזדמנות למשקיעים?

התשואה לשכירות עומדת על 2.5% עד 3%. רמת הביקוש למגורים נותרת יציבה לאורך שנים, שיקול חשוב למשקיעים. גם המחירים נותרו יציבים, ולא היו כמעט עליות מחירים בשנים האחרונות. פוטנציאל התמ"א 38 קרוב למיצוי, כך שאין יותר מדי מקום לעליות ערך נוספות. ייתכן שמשקיעים יעדיפו לחפש אלטרנטיבות מעניינות בשכונות זולות יותר בעיר, שעדיין לא מימשו את מלוא הפוטנציאל.

המספרים מדברים

מדד חברתי-כלכלי: 7 מתוך 10

מד מדלן לחינוך: 8 מתוך 10

שיעור הילדים: 28%

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים חדשה: 2,450,000 שקל.

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים יד שנייה: 2,168,000 שקל.