בין הרצליה לראשון לציון יקומו בשנים הקרובות שכונות חדשות עם עשרות אלפי דירות, שיתווספו לשוק הדיור ויגדילו משמעותית את היצע הדירות במרכז הארץ. מדובר בתוכניות גדולות במתחמים בהם מרבית בעלי הקרקע הם בעלים פרטיים.
בין המתחמים עליהם מקודמות היום תוכניות הנמצאות בשלבי תכנון שונים ניתן לציין את תוכנית פי גלילות ברמת השרון ותל אביב, תוכנית 3700 בצפון תל אביב, תוכנית 3388 א' בצפון מערב תל אביב, מתחם שדה דב בתל אביב, חוף התכלת בהרצליה ומתחם האלף בראשון לציון.
רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
בסיועם של עורכי הדין שמואל שוב, אביעד שוב ונעמה שיף ממשרד שוב ושות', המייצגים מאות בעלי קרקע פרטיים במתחמים אלה, ערכנו מיפוי של המתחמים והסטטוס שלהם בוועדות התכנון.
שדה דב, תל אביב
מתחם שדה דב ממוקם בשטח של כ-1,300 דונם בצפון תל אביב, מערבית לשדרות לוי אשכול ושכונת נופי ים, מזרחית לטיילת חוף הים, צפונית לרחוב ש"י עגנון. לאחרונה אושרה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב תוכנית מתארית למתחם זה, ששימש ברובו כשדה תעופה אזרחי וצבאי שהתפנה.
התוכנית קובעת כ-16 אלף יח"ד בשכונה החדשה של תל אביב, חצי מיליון מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, 3,700 חדרי מלון, מבני ציבור, פארק חופי ורצועת חוף של 2 ק"מ.
הוגדרו 3 מתחמי תכנון, שלכל אחד מהם תוכן תוכנית מפורטת. הראשונה מבין 3 התוכניות מצויה בשלבי אישור מתקדמים במסגרת הותמ"ל
עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד עורכי הדין שוב ושות', המייצג בעלי קרקעות פרטיים בשטח תוכנית שדה דב, אומר כי בעלי הקרקעות שמחים שהם מתקרבים למימוש הקרקע. לדבריו, בתוכנית קיים עיוות בגינו הוגשה עתירה לבית משפט: התוכנית מקצה כ-2,400 יח"ד לדיור בהישג יד, אולם המדינה לא הקצתה את הזכויות הללו מהחלק שלה בקרקע, אלא מכלל התוכנית, כולל חלקם של הבעלים הפרטיים, וזאת ללא תמורה. יוצא מכך שבעלי הקרקעות הפרטיים, שממתינים כבר שנים למימוש הזכויות שלהם בקרקע, ישתתפו במימון דיור בהישג יד. מדובר במהלך לא צודק, הפוגע בקניינם של בעלי הקרקעות.
"התפקיד שלנו, כמי שמייצגים את בעלי הקרקעות, לארגן אותם יחד ולקדם את האינטרסים אל מול המדינה", מציין עו"ד שוב.
במקביל לאישור התוכנית המתארית מקודמות היום התוכניות המפורטות של שלושת מתחמי התכנון, כאשר התוכנית של המתחם הראשון מקודמת בותמ"ל. בעלי הקרקעות הפרטיות התבקשו להודיע לרמ"י איזה מתחם תכנון הם מעדיפים, על מנת שזכויותיהם לא יפוצלו בין שלושתם.
"המשמעות של פיצול הזכויות, בעיקר עבור מי שמחזיק שטח קרקע קטן, היא קושי במימוש הזכויות, שעלול להיגרר לתביעות פירוק שיתוף ממושכות", מסביר עו"ד שוב. "יצוין כי הדבר נבצר מבעלי קרקעות פרטיים בחלקה 204 בגוש הגדול, המנוהל על ידי מנהלי הגוש. משיקולים לא ברורים חסמו המנהלים של הגוש את האופציה הזו, ובעלי הזכויות בגוש הגדול יזכו לקבלם רק בשני מתחמים".
חוף התכלת, הרצליה
לאחרונה אושרה להפקדה בוועדה המחוזית גם תוכנית המתאר למתחם חוף התכלת בהרצליה (תוכנית הר/2200/א), שממוקמת על רצועת קרקע בחוף הים בין אזור התעסוקה של הרצליה פיתוח לבין גבולה הצפון מערבי של תל אביב.
התוכנית משתרעת על שטח של כ-2,200 דונם, שגבולותיו הם כביש 5 מדרום, הרצליה פיתוח מצפון, הים ממערב וכביש החוף ממזרח. היא מאפשרת בניית כ-12,500 יחידות דיור, כ-640 אלף מ"ר שטחים למבני ציבור מקומיים וכלל עירוניים, כ-680 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, כ-30 אלף מ"ר שטחי מסחר, כ-120 אלף מ"ר למלונאות (כ-2,000 חדרי מלון), 690 דונם של פארק חופי בנוסף לכ-130 דונם שטחים פתוחים, לרבות פארק ארכיאולוגי וטבע עירוני.
רוב השטח של הרובע נמצא בבעלות פרטית, וכן של רשות מקרקעי ישראל ועיריית הרצליה. לפי תוכנית האיחוד והחלוקה, כ-70% מהקרקעות עתידות להיות מופקעות להקמת פארק חופי ולטובת הקו הירוק של הרכבת הקלה. בעלי הקרקע שמחזיקים בזכויות על שטחים אלה יקבלו זכויות בקרקעות אחרות.
ממינהל התכנון נמסר: "הרובע העירוני החדש מהווה חלק משמעותי להשלמת הרצף של תוכניות גדולות במערב מטרופולין גוש דן, לתוספת של עשרות אלפי יחידות באזורי הביקוש המרכזיים. הרובע כולל הקצאת שטח לפארק חופי רחב ידיים ומגרשים לתשתיות, בינוי מרקמי ומגדלי, והוא נשען על הקו הירוק שנמצא בהקמה".
עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות', מציינת כי גם בתוכנית חוף התכלת ניכרת פגיעה בבעלי הקרקעות לאור הקצאת זכויות נמוכה. בעלי הקרקעות הפרטיים התאגדו יחדיו באמצעות המשרד כדי להגיש התנגדות לתוכנית ולדרוש הקצאת זכויות הוגנת יותר של הזכויות במתחם, שנחשב לאחד המתחמים המבוקשים ביותר למגורים בישראל.
"התארגנות להגשת התנגדות משותפת תאפשר לבעלי הקרקעות להשמיע קולם מול הוועדה המחוזית ולקצר תהליכים, שאחרת היו נמשכים שנים ארוכות", אמרה עו"ד שיף. "ראינו זאת בתוכנית זו וגם בתוכניות אחרות במתחמים מרובי בעלי קרקע פרטיים, כמו במתחם 3700 בצפון מערב תל אביב, שבו רק הליך הדיון בהתנגדויות לתוכניות המפורטות נמשך כבר שנתיים.
"הדרך לבנייה במתחם חוף התכלת עדיין ארוכה. לאחר אישור התוכנית הכוללנית יש לאשר תוכניות איחוד וחלוקה מפורטות, שצפויות כולן לעורר מספר רב של התנגדויות. פעולה משותפת של בעלי הקרקעות כקבוצה תסייע להם לקדם את הבנייה מהר יותר".
פי גלילות, רמת השרון
מתחם פי גלילות (תוכנית רש 800) מתפרש על שטח של 1,870 דונם, שגבולותיו הם כביש 5 בצפון, נתיבי איילון במזרח, כביש החוף במערב ושכונת רמת אביב ג' בדרום. התוכנית מאפשרת בנייה של כ-6,000 עד 10,000 יחידות דיור, וכ-500 עד 700 אלף מ"ר לשטחי תעסוקה.
התוכנית אושרה כבר בשנת 2004 ונקבעו בה הגבלות כמו שמירה על שטחים פתוחים, מגבלת גובה לפי אישור משרד הביטחון, פינוי מתקני גז ודלק ועוד. המתקנים פונו, אך רמת הזיהום של הקרקע נותרה גבוהה. תוכנית מפורטת הופקדה להתנגדויות והוחזרה לתיקונים על ידי הוועדה המחוזית תל אביב, עם הגבלות נוספות שצפויות לעכב אותה אף יותר. מדובר בהתייחסות לקווי הרכבת הקלה והמטרו, שבנייתם צפויה להימשך עד 2030 לפחות.
תא 3700, תל אביב
מתחם תא 3700 כולל שטח של כ-1,900 דונם בצפון תל אביב, שגבולותיו הם דרך נמיר במזרח, הים במערב, הגבול עם הרצליה מצפון ורחוב פרופס מדרום. התוכנית מאפשרת בנייה של עד 13,000 יחידות דיור, כ-150,000 מ"ר לתעסוקה, כ-70,000 מ"ר למסחר, כ-60,000 מ"ר לשימושי מלונאות וכ-200 דונם לשטחי ציבור.
התוכנית אושרה כבר בינואר 2015. במסגרת זו חולק השטח ל-5 מתחמים, שלכל אחד מהם הופקדה כבר תוכנית מפורטת. סגירתו בפועל של שדה דב עשויה לקדם מעט את התוכנית, אך עוד עיכובים עלולים לבוא גם מצידה של עיריית תל אביב, שנראה שכיום אינה יודעת כיצד לקדם את התוכנית, למרות שחלפו כמעט שנתיים מאז שהחוקרת שמעה את בחינת ההתנגדויות.
מתחם האלף, ראשון לציון
מתחם האלף בראשון לציון הוא אזור בשטח של כ-1,000 דונם בחלקה הדרום-מערבי של העיר. גבולותיו הם מתחם ראשון מערב בצפון, כביש 431 בדרום, כביש 40 במזרח ופארק הסופרלנד במערב.
התוכנית מאפשרת בניית 5,500 יחידות דיור וכ-1.8 מיליון מ"ר לשימושי מסחר, תעשייה ותעסוקה, כמו גם 110 דונם של פארקים.
עו"ד אביעד שוב מציין כי התוכנית מחלקת את מתחם האלף לשלושה מתחמים: אחד מצוי בבעלות מלאה של עירית ראשון לציון ומיועד בעיקרו לתעסוקה; במתחם שני אושרה זה מכבר תוכנית איחוד וחלוקה עם כ-600 יח"ד, מגרשים לבניית מעונות סטודנטים, דיור מוגן, מלונאות, מסחר ומשרדים; מתחם שלישי בשטח של 330 דונם מיועד לבניית 2,244 יחידות דיור.
התוכנית למתחם השלישי הופקדה על ידי הוועדה המקומית להתנגדויות. כיום כבר החלה הבנייה של חלק ממבני המשרדים, ובקרוב צפויה להבשיל הבנייה במגרשי המגורים.
פעילות עניפה
עו"ד שמואל שוב מסכם: "חלק גדול מהקרקעות במתחמים אלה הן קרקעות בבעלות פרטית, ולכן כל האזור מהווה כר לפעילות ענפה של עסקאות. חלק מהעסקאות מתבצעות בין גורמים פרטיים לחברות ויזמים, חלקן בין פרטיים לפרטיים ויש גם חברות שרכשו חטיבות קרקע גדולות והן מוכרות את הקרקעות בשיטת 'זכות לדירה'.
"מכיוון שמדובר במיקום יוצא דופן במרכז הארץ וליד הים, המחירים עוד טרם האישור הסופי של התוכניות אינם זולים ועומדים על יותר ממיליון שקל לקרקע ליחידת דיור אקויולנטית. הצפי הוא שכאשר התוכניות יאושרו סופית וניתן יהיה להתחיל בבנייה המחירים עוד יעלו.
"יש לציין כי רק בשלב התוכניות המפורטות וטבלאות האיזון והחלוקה יהיה ידוע לבעלי הזכויות האם יוקצו להם זכויות למגורים או ליעודים אחרים, ולכן מומלץ להם להתאחד לקראת אישור התוכניות המפורטות, על מנת שיוכלו לקדם במהירות את מימוש הקרקע באמצעות בנייה עצמית או הסכמי קומבינציה מול יזמים".
הכותב הוא שותף מנהל במשרד עורכי הדין שוב ושות'
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
