התהליך הממושך של הוצאת היתרי בנייה הוא צוואר הבקבוק המרכזי של ענף הדיור בישראל ואחד הגורמים המרכזיים למחסור בדירות ולעליית מחירי הדיור.
פרויקטים רבים נתקעים בוועדות הרישוי המקומיות כתוצאה ממחסור בכוח אדם מקצועי. הבירוקרטיה והסחבת הופכים את הוצאת ההיתר למשימה כמעט בלתי אפשרית, שנמשכת בדרך כלל בין שנתיים לשלוש.
רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
מתברר שיש בכל זאת ערים יעילות, שמצליחות לעשות את זה בקצב סביר יותר. יצאנו לבדוק בעזרת אתר madlan מיהן 10 הערים הכי זריזות בהוצאת היתרי בנייה.
הבדיקה התמקדה ב-5 השנים האחרונות, כך שהקורונה היא רק חלק קטן מהתמונה הגדולה. הדירוג הסופי נקבע על פי זמן אישור ממוצע כללי, אבל נבדקו בנפרד זמני ההמתנה בבנייה חדשה ובהתחדשות עירונית.
טל קופל, המשנה למנכ"ל madlan, מציין שגם בין הערים עם זמן ההמתנה הנמוך ביותר יש שונות רבה, והתהליך נמשך בין 8 חודשים בראש העין ועד 16 חודשים במודיעין מכבים רעות. "עיקר הבנייה בשנים האחרונות הייתה בנייה חדשה, ורק מיעוטה במסגרת התחדשות עירונית", הוסיף קופל. "יתכן שהסיבה לכך נעוצה בזמן הארוך יותר לקבלת היתר בנייה בהתחדשות עירונית".
מעניין ש-8 מתוך 10 הערים עם זמני האישור הקצרים ביותר חתמו על הסכם גג, במסגרתו הן מתחייבות לאשר דירות רבות בתמורה לתמיכה והשקעה ממשלתית בתשתיות תומכות. ייתכן שעמידה ביעדי תוכנית הגג היא הזרז שהמריץ את מחלקות התכנון.
10 הערים היעילות
- ראש העין
יחידות דיור: 4,316. בנייה חדשה: 4,316. התחדשות עירונית: 0. זמן אישור: 248 יום.
הזמן הממוצע להוצאת היתר בנייה בראש העין בין השנים 2015-2020 היה הנמוך ביותר בארץ, כ-8 חודשים. בתקופה זו החלה הקמתן של שתי שכונות חדשות בצפון ובדרום מזרח העיר, ובסך הכל ניתנו במהלכה היתרים לכ-4,300 דירות חדשות. בהתחשב בכך שכמות הדירות הקיימת בעיר הייתה כ-11,000, מדובר בתוספת משמעותית ביותר, וזמן האישור הקצר שלה מעיד על יעילות העבודה בעיריית ראש העין.
- בית שמש
יחידות דיור: 6,985. בנייה חדשה: 6,982. התחדשות עירונית: 3. זמן אישור: 282 יום.
בבית שמש אושרו ב-5 השנים האחרונות כמעט 7,000 דירות חדשות, עם זמן ממוצע לקבלת היתר של 9 חודשים. הבנייה רובה ככולה חדשה, עם פרויקט בודד של התחדשות במסגרת תמ"א 38. משך האישור של פרויקט ההתחדשות העירונית היה 13 חודשים, ארוך בחצי מהזמן הממוצע לאישור פרויקטים חדשים.
- עפולה
יחידות דיור: 2,781. בנייה חדשה: 2,778. התחדשות עירונית: 3. זמן אישור: 321 יום.
בבירת העמק אושר פרויקט בודד של התחדשות עירונית מאז 2015, והרוב המכריע של הדירות שקיבלו אישור, כ-2,750 במספר, אושרו במסגרת בנייה חדשה. זמן האישור הממוצע להיתרי בנייה בעיר עמד בתקופה זו על מעט פחות משנה (כ-11 חודשים). הבנייה החדשה מתרכזת בשנים האחרונות בעיקר בשכונת רובע יזרעאל, שנבנית בין העיר התחתית לעיר העילית.
- קריית מוצקין
יחידות דיור: 3,482. בנייה חדשה: 3,229. התחדשות עירונית: 253. זמן אישור: 331 יום.
בקריית מוצקין כבר כמעט שאין עתודות קרקע לבנייה חדשה, ולכן מתקיימים בה יחסית הרבה פרויקטים של התחדשות עירונית. ב-5 השנים האחרונות אושרו בה 31 פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 ו-62 פרויקטים של בנייה חדשה. עם זאת, מרבית הדירות שקיבלו היתר, כ-3,200 מתוך כ-3,500, היו במסגרת בנייה חדשה.
הזמן הממוצע לקבלת היתר בעיר בתקופה זו עמד על כ-11 חודשים. הזמן הממוצע לקבלת היתר בבנייה חדשה עמד על 10 חודשים. הזמן הממוצע לקבלת היתר לתמ"א 38 חיזוק ותוספת עמד על 15 חודשים, בשעה שהזמן הממוצע לקבלת היתר לתמ"א 38 הריסה ובנייה עמד על 9 חודשים.
- בני ברק
יחידות דיור: 1,889. בנייה חדשה: 970. התחדשות עירונית: 919. זמן אישור: 368 יום.
בני ברק היא בין הערים הצפופות ביותר בארץ, עם קצב גידול אוכלוסין גבוה. לא נותרו בה כמעט עתודות קרקע, לכן מתבצעים בה לא מעט פרויקטים של התחדשות עירונית - פינוי בינוי ותמ"א 38, הן במתכונת של תוספת וחיזוק והן במתכונת של הריסה ובנייה מחדש.
בסך הכל אושרו בעיר בתקופה זו כ-1,900 דירות, כמעט מחצית מהן במסגרת התחדשות עירונית. הזמן הממוצע להוצאת היתרים לכל סוגי הבנייה עמד על כשנה, אך בפילוח לפי סוג בנייה מתגלה מנעד רחב, שנע בין 5 חודשים לאישור פינוי-בינוי, ועד 13 חודשים להריסה ובנייה.
- טבריה
יחידות דיור: 1,310. בנייה חדשה: 1,244. התחדשות עירונית: 66 . זמן אישור: 407 יום.
כ-1,250 מהדירות שאושרו לבנייה בטבריה מאז 2015 היו בבנייה חדשה, ורק כ-60 במסגרת תמ"א 38 - למרות שרבות דובר על כך שהעיר מועדת לרעידות אדמה, ואף נפגעה מהן קשות בעבר. מעניין לראות שהזמן הממוצע לקבלת היתר בנייה בעיר בין השנים 2015-2020 היה כ-13 חודשים, אך הזמן להוצאת היתר תמ"א 38 במתכונת הריסה ובנייה היה כמעט כפול - 25 חודשים.
- קריית ביאליק
יחידות דיור: 2,440. בנייה חדשה: 1,977. התחדשות עירונית: 463 . זמן אישור: 408 יום.
ב-5 השנים האחרונות ניתנו היתרי בנייה לכ-2,400 דירות בקריית ביאליק, רובן בבנייה חדשה, אך כחמישית מהן במסגרת תמ"א 38. זמן האישור הממוצע להיתר בעיר עמד בתקופה זו על 13 חודשים, כשהזמן הממוצע לקבלת היתר בבנייה חדשה היה 10 חודשים, ובהתחדשות עירונית 13 חודשים עבור פרויקטים של תמ"א 38 חיזוק ותוספת, ו-15 חודשים עבור פרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש.
- אשקלון
יחידות דיור: 6,449. בנייה חדשה: 6,449. התחדשות עירונית: 0 . זמן אישור: 424 יום.
כ-6,500 דירות חדשות קיבלו היתר בנייה באשקלון בחמש השנים האחרונות, כולן במסגרת בנייה חדשה. זמן האישור הממוצע להיתר בנייה בעיר עמד בתקופה זו על 14 חודשים. רוב הבנייה החדשה בעשור האחרון הייתה בצפון מערב העיר, ומקצתה בשכונת אגמים שבדרומה, אך בעשור הקרוב מוקד הפיתוח צפוי לעבור לצפון מזרח העיר, שם יוקם רובע עיר היין.
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
- באר שבע
יחידות דיור: 7,752. בנייה חדשה: 7,713. התחדשות עירונית: 39. זמן אישור: 468 יום.
בבאר שבע ניתנו היתרי בנייה לכ-7,750 דירות ב-5 השנים האחרונות, רובן המכריע בבנייה חדשה, עם זמן ממוצע לקבלת היתר של 14 חודשים. לעומת זאת, עבור 2 פרויקטים של תמ"א 38 בעיר, שבהם 39 דירות בסך הכל - הזמן לקבלת היתר היה 50 חודשים(!), מה שעלול להעיד על כך שלעירייה ו/או ליזמים בבירת הנגב יש עוד מה ללמוד על התחדשות עירונית ואיך לקדם אותה ביעילות.
- מודיעין מכבים רעות
יחידות דיור: 5,057. בנייה חדשה: 5,057. התחדשות עירונית: 0. זמן אישור: 484 יום.
24 שנה אחרי שנוסדה, מודיעין עדיין מתפתחת במרץ, עם תוספת של כ-5,000 דירות שקיבלו היתר בנייה בחמש השנים האחרונות. שלא במפתיע, בהתחשב בגיל הבניינים הקיימים בעיר, לא ניתנו היתרי בנייה להתחדשות עירונית, וכולם היו במסגרת בנייה חדשה. הזמן הממוצע לקבלת היתר בניה בעיר עמד בתקופה זו על 16 חודשים.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
