נוף למפרץ ולכרמל

מה הסיפור

אחוזה היא שכונה ותיקה ומבוקשת על רכס הכרמל, שהוקמה בשנות ה-20' של המאה הקודמת בשם אחוזת הרברט סמואל (על שם הנציב העליון הבריטי הראשון), ועד מהרה הפכה לפרבר של חיפה.

רחובות השכונה מתפתלים מציר מוריה המרכזי לכיוון מזרח ומערב, והתושבים זוכים לנוף למפרץ חיפה או לחוף הכרמל, בהתאם למיקום הבית. תושבי השכונה נהנים מגישה נוחה לשלל מוקדי קניות ובילוי בשדרות מוריה ובמרכז חורב המשופץ, וכן למרפאות ולבית החולים כרמל שנמצא בשכונה.

בשכונה יש מוסדות חינוך, סניפי תנועות נוער, בתי כנסת ומתנ"סים. עם זאת, למעט כמה גינות ציבוריות מטופחות והוואדיות של רכס הכרמל אין לה גישה לפארק גדול. הרחובות המפותלים והתלולים הופכים את ההליכה הרגלית ברחבי השכונה לקשה.

תחבורה ונגישות

מבחינה תחבורתית השכונה מקושרת היטב, עם גישה כמעט ישירה לכבישים שיורדים מרכס הכרמל ומאפשרים יציאה מהירה מהעיר מזרחה ומערבה. בדיוק בגלל אותה נגישות יש בה עומסי תנועה בשעות הבוקר, בעיקר בציר מוריה ובאזור כיכר חורב. 

בשכונה יש מצוקת חניה, אך לפחות בחלקה המערבי היא צפויה להיפתר בשנים הקרובות עם פתיחתו של חניון ציבורי בסמוך לבית החולים כרמל, ובו כ-140 מקומות חנייה.

התחבורה הציבורית יעילה ומאפשרת נסיעה נוחה למוקדי תעסוקה ובילוי, ובגלל שזאת חיפה - היא פועלת גם בשבת. ברחובות, בעיקר לאורך ציר מוריה, עוברים אוטובוסים רבים למגוון יעדים ברחבי העיר. הקווים לאורך צריך מוריה בדרך כלל ישירים יותר, בעוד שאלה שעוברים ברחובות הפנימיים נוטים להתפתל ברחבי העיר, כך שהנסיעה מתארכת.

תוכנית לקו של המטרונית (מערכת תחבורה ציבורית מבוססת אוטובוסים בנתיב בלעדי) על רכס הכרמל בוטלה, כך שלא צפוי שדרוג של התחבורה הציבורית באזור בעתיד הקרוב.

אוכלוסייה וצעירים

בשכונה יש בעיקר משפחות ואזרחים ותיקים, כשרוב האוכלוסייה חילונית ומיעוטה דתית לאומית. בעשור האחרון גדל מספר הילדים בשכונה בכ-20%, אך אוכלוסיית ההורים הצעירים (גיל 20-39) הצטמצמה בכ-5% - מה שמעיד על כך שמשפחות צעירות הפסיקו לעבור לשכונה. ייתכן שהשכונות החדשות שנבנו במורדות המערביים של רכס הכרמל אטרקטיביות יותר עבורן, בעיקר בהתחשב בתשתיות החדשות ובפארקים. מצד שני, אין בהן את מגוון מקומות הבילוי והחנויות שמציעה אחוזה.

יתרונות

• מוקדי קניות, סידורים ובילויים רבים.
• יציאה נוחה מהעיר לכיוון מערב ומזרח.
• תחבורה ציבורית טובה.
• רחובות שקטים ככל שמתרחקים מציר מוריה.

 

חסרונות

• מצוקת חנייה, בעיקר באזור בית החולים כרמל ולאורך שדרות מוריה.
• עומסי תנועה, בעיקר בשעות הבוקר.
• אין בית ספר תיכון במרחק הליכה (אבל הנסיעה קצרה יחסית).
• קשה ללכת ברגל בגלל הרחובות המפותלים והתלולים.
• מגורים רועשים בקרבת מקומות הבילוי.

היצע ומחירים

השכונה תופסת בעשור האחרון מקום של כבוד בביקושים בחיפה, ונראה שבשנים האחרונות מעמדה אף מתחזק. ב-3 השנים האחרונות נערכו בה כ-150 עסקאות בשנה, מה שהופך אותה לאחת מחמש השכונות המובילות בהיקף העסקאות בעיר.

הדירות הכי נפוצות הן של 4 ו-5 חדרים, והן מהוות כ-70% מהעסקאות, מה שעשוי להעיד על כך שהיא מתאימה יותר למשפחות ולמשפרי דיור.

ב-5 השנים האחרונות החלה בשכונה התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38: כ-20 פרויקטים שהסתיימו ועוד כ-20 שנמצאים בבנייה הוסיפו כ-250 דירות חדשות. כ-50 בקשות להיתר במסגרת תמ"א 38 נמצאות עדיין בשלבי תכנון, והן עתידות להוסיף כ-500 דירות חדשות.

הפרויקטים החדשים, שרובם (55%) נבנים במסגרת תמ"א חיזוק ותוספת (38/1), מוסיפים לשכונה גם דירות 3 חדרים, ומכוונים לקהל המשקיעים והזוגות הצעירים. כיום ניתן למצוא באזור שלושה פרויקטים המשווקים מגוון דירות במסגרת תמ"א 38: סמולנסקין 4, סמולנסקין 28 וסיני 26. 

רמת המחירים שומרת על יציבות בשנים האחרונות. המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים נע באיזור ה-1.5 מיליון שקל (כ-17,000 שקל למ"ר). דירות 4 חדרים חדשות נמכרות במחיר ממוצע של כ-2.5 מיליון שקל (כ-22 אלף שקל למ"ר) - הבדל משמעותי הנובע משטחי הדירות החדשות, סטנדרט הבנייה והמיקום.

תוכניות לעתיד

במסגרת פרויקט מגורים שנבנה בין הרחובות סמלוסקין והרופא זלוציסטי יוקם חניון ציבורי ליד בית החולים כרמל עם כ-140 מקומות חניה. החניון צפוי להקל על מצוקת החניה באזור.

דרומית לבית החולים הוקם בשנים האחרונות מתחם מגורים חדש בשם מדרגות לכיש. בנייתו מתקדמת, אך נותרו בו כמה מגרשים שעדיין ממתינים לפיתוח. ייתכן שאכלוס מלא של המתחם יגרום להחרפת עומסי התנועה במערב השכונה.

המטרונית, מערכת אוטובוסים מהירה שנוסעת בנתיב בלעדי, הייתה מתוכננת לעבור ברכס הכרמל, אך התוכנית הזו בוטלה. עם זאת, עדיין קיים צורך במערכת תחבורה ציבורית איכותית בציר הפקוק, כך שייתכן שהפרויקט יחזור להיות רלוונטי בעתיד. בניית קו כזה מלווה במטרדים רבים וארוכים, לרבות הפרעות לתנועה, אך בסיום העבודות ניתן יהיה לנסוע במהירות בתחבורה הציבורית ולחסוך זמן בפקקים.

הזדמנות למשקיעים?

בשנים האחרונות המשקיעים בחיפה העדיפו להתמקד בשכונות עם מחירי דירות נמוכים יותר, כמו  העיר התחתית והדר כרמל. המחירים באחוזה שומרים על יציבות וכמעט ולא עלו בשנים האחרונות. המחירים בשכונה נמוכים בכ-7% ביחס לשכונת ורדיה הסמוכה, ונראה שעוד יוכלו להגיע לרמות הללו. בשורה התחתונה נראה כי המשקיעים ימשיכו לחפש הזדמנויות זולות יותר.

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

המספרים מדברים

מדד חברתי כלכלי: 8 מתוך 10

מד מדלן לחינוך: 7.5 מתוך 10

שיעור הילדים בשכונה: 25%

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה:  2,500,000 שקל

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים יד שנייה: 1,500,000 שקל

 

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו