רבים ממוכרי נכסי נדל"ן בישראל, בפרט אנשים פרטיים אשר מוכרים דירות מגורים, אינם מודעים לעבודה שהם עשויים לשלם לרשות המקומית (בכובעה כוועדה המקומית לתכנון ובנייה) תשלום הקרוי היטל השבחה, בעת מכירת הנכס או בעת בקשה למתן היתר בנייה או הקלה.
בתל אביב מדובר על סכומים עצומים, הנופלים כרעם ביום בהיר על בעלי דירות שמעוניינים לממש את הנכס מסיבה זו או אחרת. קוראים לזה שיטת מצליח. מדובר על חיסכון של מאות אלפי שקלים לעיתים קרובות עם הערר הנכון.
לא פעם דרישות היטלי ההשבחה שגבתה הוועדה המקומית בתל אביב בעקבות אישורה של תוכנית הרבעים, ברובע 3 וברובע 4 בוטלו או צומצמו משמעותית על ידי שמאים מכריעים. מקרים אלה תלויים כעת בפני ועדת ערר. רק על תוכנית השימור של תל אביב עומד היקף עררי היטלי ההשבחה על יותר מרבע מיליארד שקל, ופיצויים בסך 2.5 מיליארד שקל אותם דורשים בעלי זכויות בעיר מהוועדה המקומית.
היטל השבחה הינו תשלום המוטל לאור תיקון משנת 1981 לחוק התכנון והבנייה, בגין "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". שיעור ההיטל הינו מחצית מן ההשבחה שנקבעת לפי חוות דעת שמאית מטעם הרשות המקומית.
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
לאורך עשרות השנים האחרונות נרשמו אינספור מקרים בהם מוכרי נכסים שלא ערכו בדיקות מקדמיות טרם חתימת חוזה המכירה, נדרשו לשלם סכומי עתק לרשות המקומית, עת פנו אליה לקבלת אישור להעברת הזכויות לקונה, כמקובל. נעזרנו בעורכי הדין מושיקו מלכה וזיו שדה המתמחים בנושא על מנת להבין כיצד להתמודד עם דרישות היטל ההשבחה שיכולות לשנות כל עסקה מכדאית למיותרת.
בשנים האחרונות, בפרט בתחומי העיר תל אביב-יפו, החלה העירייה לממש את תוכניותיה בכל הקשור לגביית היטלי השבחה בסכומי עתק, אשר נמנע ממנה לגבות מכוח תוכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38), עקב הוראות החוק והפסיקה הרלוונטיים.
תמ"א 38 קבעה בין היתר כי כל רשות מקומית תוכל לערוך בתחומה תוכנית מפורטת המעגנת את עקרונותיה, ובכלל זה חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה תוך הוספת זכויות בנייה. במהלך השנים נקבע, הן בחקיקה והן בפסיקות בתי המשפט, כי זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 פטורות מתשלום היטל השבחה.
דיונים וערעורים
עיריית תל אביב החלה ליזום תוכניות מפורטות לפי חלוקה גאוגרפית של שטחי העיר, אשר לכאורה מקנות זכויות בנייה. אלא מאי? הזכויות אשר הקנו תוכניות חדשות אלו הן לכל הפחות אותן זכויות אשר הקנתה תמ"א 38 ממילא, זכויות הפטורות כאמור מתשלום היטל השבחה.
נכון ליום זה אושרו למתן תוקף 2 תוכניות – תוכנית רובע 3 שאושרה בינואר 2018 (בין נחל הירקון בצפון, רחוב בוגרשוב בדרום וממערב לרחוב אבן גבירול) ותוכנית רובע 4, שאושרה בחודש יוני 2018 (בין נחל הירקון בצפון, רחוב בוגרשוב בדרום וממזרח לרחוב אבן גבירול).
"מאז אישור התוכניות החלה עיריית תל אביב לשלוח לכל מוכר נכס דרישות תשלום היטל השבחה גבוהות ומנופחות, אשר לעיתים הגיעו עד לכדי סכום השווה ל-15% מערך הנכס הנמכר כולו! כל זאת בזמן שהעירייה לא מצליחה להראות כי שוויו של הנכס הנישום עלה עקב אישור התוכנית ותוספת זכויות הבנייה", מסבירים עורכי הדין מלכה ושדה.
לאחר שפנו מוכרי נכסים בעיר לשמאים מכריעים, שידונו בדרישות התשלום לצורך ביטולן או הפחתתן, נקבעה מגמה לפיה רוב השמאים המכריעים יישרו קו בהפחתת דרישות התשלום באופן דרסטי, כאשר לעיתים אף בוטל ההיטל לגמרי.
לאחרונה החלו בוועדות הערר המחוזיות תל אביב דיונים על קביעות השמאים המכריעים. זאת לאור ערעורים רבים שהגישה העירייה על החלטותיהם, אשר פגעו בקופתה, לשיטתה.
העירייה יודעות שבחלק מן המקרים היא ניצבת מול אנשים פרטיים, אשר אין להם כוחות ומשאבים להתמודד עמה בהליכי השגה, ערר וערעור, ובשל כך פשוט משלמים את היטל ההשבחה אשר נקבע בעניינם.
בשיחה עם גורמים בעירייה נמסר כי: "העירייה תילחם על כל שקל עד אחרונת הערכאות המשפטיות".
נושא זה יהיה חייב להסתיים בהלכה סדורה מאת בית המשפט העליון. עד אז הצדדים "מעבירים את העושר" מאחד לשני.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו