המועצה הארצית לתכנון ובנייה דנה בתוכנית המתאר הארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב. שרת התחבורה מירי רגב הותירה הלם בקרב מומחים, כשהצהירה השבוע בוועידת גלובס שתתנגד למטרו לטובת רכבות לפריפריה.
"אתנגד למטרו, כי כרגע אנחנו צריכים לחבר את הפריפריה למרכז ברשת מסילות נוספת המקבילה למסילת החוף", אמרה השרה רגב וחוללה סערה.
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
לא עברו יומיים והמועצה הארצית לתכנון ובנייה דנה בפרסום הודעה לקביעת תנאים והגבלות להנפקת היתרי בנייה סביב 32 תחנות, מתוך 109 תחנות שמתוכננות בפרויקט המטרו ב-24 רשויות מקומיות. למרות הצהרות שרת התחבורה, תוכניות המטרו ממשיכות כרגיל.
הדיון השבוע היה אחד החשובים, כי עשה סדר בדאגה ההולכת וגוברת של גורמים בענף להקפאת הבנייה באזור תחנות הרכבת.
בתום הדיון הורתה המועצה על פרסום הודעה בדבר הכנת תמ"א 70 – תוכנית מתאר ארצית למרחב מערכות המטרו במטרופולין תל אביב, ועל קביעת תנאים למתן היתרים במספר מצומצם של מתחמים סביב אותן תחנות ובמרחק של בין 100 ל-300 מטר מהתחנה. המטרה היא להבטיח את התאמת ההיתרים למדיניות בינוי ופיתוח בסביבת מערכת תחבורה עתירת נוסעים.
מטרת התוכנית להתוות את מדיניות התכנון האורבני ולחזק את הפיתוח וההתחדשות העירונית סביב תחנות המטרו המתכוננות, על מנת לאפשר העצמת הבנייה הנובעת מהקמת מערכת הסעת ההמונים, יישום עקרונות תכנון מוטה תחבורה ציבורית, ייעול השימוש בקרקע ובכך להגביר את השימוש במערכת.
תוקף התנאים יהיה לשנתיים מיום פרסום ההודעה, או עד להעברת התוכנית להערות הוועדות המחוזיות, לפי המועד המוקדם יותר. תנאים אלה לא יחולו על היתרים אשר הוחלט לאשרם.
עצירת יוזמות בנייה
עו"ד צבי שוב, מומחה בנדל"ן ובתכנון ובנייה, אשר מייצג בעלי זכויות על תוואי התוכנית, מסביר כי משמעות ההגבלות הינה עצירה מוחלטת של יוזמות בנייה שמתוכננות להתבצע בשטחים שיסומנו, על מנת לאפשר את קידום פרויקט המטרו.
בעתיד חלק מהשטחים הנמצאים בסמיכות לתחנות המטרו ייהנו מהגדלה משמעותית באחוזי הבנייה, היות שקיימת דרישה לבנות בסמוך לצירי תחבורה ראשיים ולייצר הכנסות מהיטלי השבחה.
בשלב זה רב הנסתר על הגלוי. תשריטים של מיקום ההגבלות אומנם פורסמו, אך נוסח ההגבלות עצמו טרם פורסם ונדון מבלי שהוצג לציבור. מהמסמכים שצורפו לתשריטים ומהשיח בנושא ניתן ללמוד כי ההגבלות הצפויות יהיו בשני תחומים - אזור להגבלות בנייה ופיתוח ויתרת שטח ההגבלות (שם ההגבלות יהיו מחמירות פחות).
מסתמן כי באזורים המסומנים בתשריט ההגבלות בקשות להיתרי בנייה בעצימות גבוהה, שתעמוד ברף מינימלי שייקבע בהגבלות, ניתן יהיה להעביר להליך בחינה של גורם מאשר, שיאפשר הוצאתן בכפוף לשיקול דעתו. בקשות מצומצמות יותר מרף זה כלל לא יתאפשרו.
מסתמן כי הרף המינימלי לבחינה יהיה כזה: במגרשים ששטחם יותר מ-2 דונם יתאפשר לבנות לכל הפחות 4,000 מ"ר בנוי במסגרת הבקשה להיתר. במגרשים ששטחם יותר מ-400 מ"ר היקף הבנייה החדשה הממוצע יהיה 1,000 מ"ר בנוי במרחק של עד 100 מטר מאחת מהתחנות הנבחרות.
עו"ד שוב: "בכדי שהמנהל יוכל לקדם תוכניות להעצמת זכויות בטווח ההשפעה המיידי של המטרו, המורכב בעיקר מרחובות ראשיים ומתחמים בקרבת התחנות, צפויה להיכנס לתוקף באזורים אלה הקפאה תכנונית לשנים רבות. העצמת זכויות מכל סוג, כולל תוכניות והיתרים הקרובים לאישור באזורים אלה, יוקפאו לשם כך. מסתמן שתקני החניה באזורים אלה יצומצמו ואף ייתכן שיבוטלו לחלוטין, כחלק ממגמת העצמת השימוש בתחבורה הציבורית".
נראה שעל אף שכוונת מנהל התכנון להביא להעצמת זכויות ולהתחדשות עירונית באזורים אלה, משמעות ההגבלות הינה כי ארוכה מאוד הדרך לשם. ההתחדשות העירונית באזורים הללו רחוקה מאוד עבור היזמים ובעלי הנכסים ועשויה להינזק במיליארדי שקלים.
"יש להדגיש בעיה עיקרית בהליך זה, שהתבצע ללא הליך ראוי של שמיעת עמדת הציבור בנוגע לנוסח ההגבלות", אמר עו"ד שוב. "ההליך פוגע פגיעה דרמטית בזכות הקניין, שעלולה להגיע לכדי למיליארדים. פגיעה זו אף חריפה יותר כאשר עסקינן בהגבלות של מוסד התכנון העליון במדינה, והדבר דורש פנייה לאותו גוף עצמו או לערכאות".
פתרון למשבר התחבורה
שר הפנים אריה דרעי מסר בתום הדיון דעה הפוכה מזו של רגב: "תהליך תכנון המטרו ומרחב תכנון תחנותיו חייב להמשיך ביתר שאת. משבר התחבורה בישראל שריר וקיים, ולמטרו חשיבות עליונה במכלול הפתרונות למשבר זה. מדובר בפרויקט התחבורתי היקר, המורכב והמשמעותי ביותר בתולדות המדינה. רשת המטרו, שהושקעו בה משאבים אדירים, תשרת מיליוני אזרחים, תצעיד את המשק והכלכלה קדימה ותוביל את ישראל לעידן חדש".
יו"ר המועצה הארצית ומנכ"ל משרד הפנים, מרדכי כהן: "תהליך תכנון רשת המטרו חייב להתבצע לצד תכנון אורבני איכותי ונכון. רק כך נוכל להביא לניצול יעיל של הקרקע ולהקמת מערכת הסעת המונים, שתהווה כלי מרכזי לפיתוח כלכלי, חברתי וסביבתי. נמשיך לפעול במלוא המרץ לחיזוקה של החברה בישראל".
דלית זילבר, מנכ"לית מנהל התכנון: "המטרו הינו פרויקט התשתית הגדול ביותר שקודם במדינת ישראל אי פעם. מדובר במפכה תחבורתית, אך לא פחות מכך מהפכה אורבנית. סביב תחנות המטרו תהיה ההתרחשות הכי מסעירה בשנים הקרובות. קידום התוכנית מממש הלכה למעשה את המדיניות של תכנון איכותי המשלב שימושים של מגורים, תעסוקה, מסחר תוך הישענות על תחבורה ציבורית יעילה".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו