נתיבות היא הפתעת השנה של עולם הנדל"ן: זו העיר שרשמה את המספר הגבוה ביותר של יחידות דיור ששווקו וגם אחוזי ביקוש מהגבוהים בישראל.
נתיבות הוכתרה במקום השלישי ברשימת הערים הצומחות ב-5 השנים האחרונות. מנתונים שפרסמה חברת הנדל"ן מדלן, המשקפים את קצב גידול האוכלוסייה ביחס למספר העסקאות בדירות חדשות, עולה כי העיר נתיבות נמצאת במקום השלישי מבין 10 הערים המבוקשות בכל רחבי הארץ ב-5 השנים האחרונות, עם גידול של יותר מ-10,000 תושבים.
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
בזמן שהתחלות הבנייה צונחות ברמה הארצית, הרי שבתקופה שבין אפריל 2019 למרץ 2020 נרשמו בנתיבות 1,310 התחלות בנייה, והיא ממוקמת מעל ערים כמו ראשון לציון, רחובות, חולון ובת ים.
נתיבות התמקמה כאזור ביקוש גם לפי מפות רשות מקרקעי ישראל, שהרחיבו את גבולות הביקושים בישראל מגדרה-חדרה לקריות-נתיבות. קו הרכבת הנגיש אותה אל מעגלי הביקוש. תוסיפו לזה את כביש 6 ותקבלו עיר מודרנית, שנמצאת בתנופת התחדשות ומוקד משיכה מרכזי בישראל לזוגות צעירים ומשפחות.
כבר עכשיו מתקיימים בנתיבות חיי קהילה מגוונים, רחוקים מהתדמית לה הורגלנו שנים ארוכות כעיר פריפריאלית ומרוחקת, שהייתה מזוהה אולי יותר מכל עם הבאבות.
בשקט בשקט נתיבות הדביקה בתנופת הבנייה את הערים השכנות, ולפי מרשם האוכלוסין הפכה לעיר השנייה בגודלה בנגב במגזר היהודי עם כ-40,000 תושבים.
משקיעים מיליארדים
ההסבר לתנופה הגדולה הוא הסכם הגג שנחתם בסוף שנת 2017 עם ממשלת ישראל והתווה את מגמות האכלוס וההתפתחות של העיר בעשור הקרוב בשיפוי ממשלתי. ההסכם בין מדינת ישראל לרשות המקומית מאפשר הקמת שכונות חדשות עם אלפי יחידות דיור.
נתיבות נמצאת בתנופת פיתוח. העיר חתמה על הסכם גג לבניית כ-13,000 יחידות דיור, שיגדילו את האוכלוסייה לכ-100 אלף תושבים. אפילו אם קצב היישום של הסכם הגג לא יעמוד בציפיות, הרי שהגידול יקרה עד אמצע העשור הבא. הגעה ליעד זה תמצה את עתודות הפיתוח למגורים, בהתאם לגבול המוניציפלי ולעתודות שהוקצו בתוכנית המתאר המחוזית.
במסגרת הסכם הגג, בהובלתו של ראש העירייה יחיאל זוהר, נבנות בנתיבות אלפי יחידות דיור בבנייה רוויה וצמודת קרקע ולצדן מוסדות חינוך, מבנים ציבוריים, מרכזי מסחר ותעסוקה ואפילו תחנת רכבת.
בניית יחידות הדיור ושיווקן מבוצעים בהליך מואץ, אך בצורה מבוקרת ובתיאום מלא בין העירייה לבין משרדי הממשלה, ובכלל זה רשות מקרקעי ישראל.
במסגרת ההסכם ייבנו מאות כיתות לימוד על פי פרוגרמה ותקני משרד החינוך. ההסכם כולל השקעה כספית בהיקף משמעותי לחידוש ושיפור תשתיות על-עירוניות ותחבורתיות, אשר ייתנו מענה לשכונות החדשות.
הסכם הגג בנתיבות הביא בשורה בדמות השקעה ממשלתית אדירה של 4.7 מיליארד שקל. תקציבי עתק אלה מסייעים להפוך את חזון הפיתוח האורבאני למציאות מתממשת.
התקציבים מושקעים בתשתיות צמודות בשכונות ברמת הפיתוח הגבוהה ביותר, שלא הייתה מביישת אף עיר יוקרתית במרכז הארץ, תשתיות-על כגון גשרים, המחברים בין העיר הוותיקה לשכונות החדשות, כבישים לקישור השכונות החדשות אל צירי תנועה מרכזיים, מוסדות ציבור וחינוך ברמה הגבוהה ביותר, לרבות בית ספר חדשני ירוק ומרכז מדעים יוקרתי, ושדרוג שכונות ותיקות ברחבי העיר תוך החלפת התשתית העירונית בתשתית מודרנית ומטופחת.
עיר מחוז
נתיבות, למי שעוד לא ממש מכיר, ממוקמת בין אופקים לשדרות, כ-28 ק"מ מבאר שבע וכ-40 ק"מ מאשדוד. המרחב הכפרי סביבה כולל את המועצות האזוריות שדות נגב, מרחבים ובני שמעון (כ-35,000 תושבים). כ-40 אלף תושבים מתגוררים בנתיבות. באופקים ובשדרות יחד כ-50 אלף תושבים. תנופת הצמיחה של נתיבות מחזקת את מעמדה כעיר מחוז מרכזית בנגב המערבי.
אופקים מיועדת לכ-80 אלף תושבים, שדרות לכ-50 אלף והמועצות האזוריות סביב יגיעו לכ-50 עד 60 אלף תושבים. יחד עם הרחבת נתיבות, אוכלוסיית הגוש תגדל מעבר ל-250,000 תושבים.
"נתיבות שייכת לנפת באר שבע, אולם, הגדלת העיר לא נועדה לקחת את מקומה של באר שבע", מסבירה ד״ר רינה דגני, מתכננת ערים ומנכ״לית מכון גיאוקרטוגרפיה. ״צמיחת נתיבות נועדה לתת מענה עירוני משמעותי למרחב המערבי של הנגב והנפה לצורכי חינוך, תרבות, פנאי, מסחר ותעסוקה. את אלה תוכל נתיבות לתת רק כעיר בעלת גודל משמעותי".
קצב בניית הדירות בנתיבות נמצא בעלייה משנת 2015, עוד בטרם נחתם הסכם הגג. בממוצע נבנו בשנים האחרונות כ-460 יחידות דיור בשנה (גבוה מאופקים ומשדרות). בשנים האחרונות החלה בנייה של 2,000 יחידות דיור, דבר המעיד על הפוטנציאל של הסכם הגג. שיעור הבנייה של הדירות הגדולות (5 חדרים ומעלה) עולה משמעותית, והן מהוות בשנים האחרונות כ-55% מכלל הדירות שנבנות בעיר.
דאגה לתעסוקה
עוד לפני החתימה על הסכם הגג שווקו בנתיבות 2,500 יחידות דיור בשכונות נווה שרון ונתיבות מערב, נתון מהגבוהים בארץ. מאז החתימה על הסכם הגג שווקו 4,972 יחידות דיור, כמחציתן הופנו לפרויקט מחיר למשתכן והשאר לשוק הפרטי. במנהלת צופים כי גם בשיווק הקרוב, הכולל עוד 2,000 יחידות דיור, הביקוש יהיה גבוה ותהליך השיווק יסתיים במהרה.
בד בבד עם גידול העיר פועל ראש העירייה ליצירת אפיקי תעסוקה חדשים, באמצעות פיתוח אזורי תעשייה בהיקף של 4,160 דונם. בימים אלה הועברו לשטחה של העיר כ-900 דונם אשר ישמשו לתעסוקה.
"עיריית נתיבות פיתחה מבעוד מועד את התשתיות בקרקע, וכך יכולים היזמים להתחיל בבנייה תוך זמן שיא ולקצר את משך הזמן בו זוגות צעירים ממתינים לדירה ומשלמים הוצאות שכירות גבוהות", אומר ראש העיר יחיאל זוהר.
"נאבקנו במשך שנתיים בוועדת גבולות על הרחבת שטחי התעסוקה, אשר הינם כה חיוניים להתפתחות העיר ולחוסנה הכלכלי. דרישתנו התקבלה ובימים אלה נוספו 900 דונם לשטח העיר, אשר ישמשו לפיתוח תעשייה ותעסוקה איכותית".
ריאה ירוקה
פארק נחל בוהו הינו פרויקט עצום בהיקפו ובהשקעות המבוצעות בו, בעלות כוללת של כ-250 מיליון שקל. טיילת נופית מוקמת לאורך גדות הנחל. הקמת פארק האגם המרהיב הושלמה בימים אלה. כמו כן מתוכנן חיבור למערכת שבילי האופניים שקמה-בארי-גרר, ליצירת רצף רכיבה אטרקטיבי.
שלושה גשרים נופיים, בעלות של 120 מיליון שקל, מחברים בין השכונות משני עברי הנחל. לאחרונה נחנכו שני גשרים מעל ואדי בוהו – גשר ויצמן וגשר ירושלים, אשר מחברים בין העיר הוותיקה לשכונות החדשות. הגשרים תוכננו על ידי אסיף ברמן ונועה ברוט אדריכלי נוף. גשר שלישי, אשר מחבר את שכונת מעלות הנחל אל העיר הוותיקה, מתוכנן על ידי האדריכלית נעמה מליס ואדריכלית הנוף ורדית צורנמל.
תחבורה נוחה
על מנת להקל את הנגישות מתוך השכונות החדשות אל עורקי התחבורה הראשיים, מקדמת העיר יחד עם נת"י ומשרד התחבורה תכנון וביצוע של כביש המחבר את כביש 25 למסוף התחבורה החדש בשכונת מעלות הנחל. היקף הפרויקט 50 מיליון שקל.
במסגרת זו יורחב הכביש בהשקעה של כ-200 מיליון שקל ותבוצע הסדרה של כניסה נוספת לעיר מכיוון כביש 25. כביש נוסף, אשר יבוצע בשנת 2021 בהשקעה של כ-30 מיליון שקל, יספק גישה למסוף מטענים המתוכנן בצידה הדרומי של נתיבות, למניעת תנועת משאיות בעיר.
הטבות מס
בניגוד לערים אחרות בפריפריה הדרומית, הטבת המס לתושבי נתיבות עלתה מ-13% ל-16% בשנה, עד לתקרה של 204,000 שקל. המשמעות היא כי ניצול מקסימלי של הטבת המס יגיע ל-32,640 שקל. בהנחה ששני בני הזוג עובדים, ההטבה עשויה להגיע ל-65,280 שקל בשנה, ויכולה להוות מקור תקציבי לתשלום המשכנתא.
זוהר מוסיף כי הסכם הגג הוא שלב נוסף בפיתוחה של העיר, שעברה כברת דרך ארוכה במשך השנים. "נתיבות מאז ומעולם לקחה אחריות על עתידה בפיתוח חיי קהילה וחברה, קידום חיי המסחר והתעשייה, טיפוח שירותי תרבות, פנאי וספורט ומעל לכל השקעה במערכת החינוך והעצמת צעירים להגשמה ולהצלחה. אנו מביטים אל העתיד מתוך תקווה להמשך בנייה וחיזוקה של נתיבות ולהפיכתה לעיר מובילה במרחב, המקרינה על כל תושבי האזור".
עומדים באתגרים
במקביל להצלחות המרשימות, העיר מתמודדת עם אתגרים רבים. ההתפתחות המהירה מחייבת הקמת מוסדות חינוך וציבור רבים בקצב שמשרדי הממשלה מתקשים להדביק.
העיר הטרוגנית מבחינת האוכלוסייה ורמת ההכנסה של התושבים, דבר המעמיד אתגר ממשי בפני העירייה. אחוזי ההצלחה הגבוהים בבגרות מעידים על ההצלחות בתחום זה.
אתגר נוסף הוא מלחמה עיקשת על הגדלת שטחי התעסוקה, כך שיעמדו בהלימה להגדלת שטחי המגורים. מלחמתו העיקשת של ראש העיר להגדלת שטח התעסוקה בוועדת הגבולות ובבית משפט הניבה תוספת משמעותית בתחום זה.
אתגר נוסף הוא הצורך בפיתוח כבישים ותשתיות, על מנת לאפשר נגישות תחבורתית גבוהה וחיבור לעורקי תחבורה מרכזיים, בד בבד עם צמיחת השכונות. נתיבות מקדימה את משרד התחבורה ונתיבי ישראל בתכנון ולוחצת על קבלת התקציבים הנדרשים לביצוע מהיר של כל תוכניות התחבורה.
פני העתיד
לנתיבות יש את כל הנתונים להפוך לעיר מרכזית באזור, במיוחד הודות לקצב הגידול המהיר. נתיבות היא עיר מבוקשת הן על ידי תושביה והן על ידי תושבי דרום המדינה.
העיר מתאפיינת בחוסן חברתי, בזכות הקהילה החזקה והמגובשת. החוסן החברתי בא לידי ביטוי בהרכב האוכלוסייה, שהוא אחד הדברים המשמעותיים שמחבר את התושבים לעירם. בני כל הגילים מכל הזרמים מציינים את האוכלוסייה המקומית כאחד הדברים האהובים עליהם בעירם.
בנתיבות חיים בכפיפה ובאחווה 47% לא דתיים, 23% דתיים, 30% חרדים. לפי רינה דגני, התושבים מעידים על תחושת לכידות, שייכות לקהילה ואיכות אנושית. בין כלל התושבים, כולל החדשים, מערכת קשרים ענפה.
העיר בנתה לעצמה מעמד של עיר מרכזית באזור בתחומי המסחר. שטחי המסחר בנתיבות כ-100 אלף מ"ר, כלומר כ-3 מ"ר לתושב, פי 3 מהממוצע הארצי. כוח הקנייה של תושבי נתיבות עומד על כ-40 מיליון שקל בחודש, ובכל האזור כ-220 מיליון שקל בחודש (אומדני גיאוקרטוגרפיה).
בעיר התפתח מסחר משמעותי הרבה מעבר לכוח הקנייה העירוני, שכן הוא ניזון מהביקוש האזורי. כ-15% מתושבי אופקים, שדרות והמועצות האזוריות בסביבה מבקרים בתדירות גבוהה (עד פעם בשבוע) במרכזים המסחריים בנתיבות, וכ-27% מבקרים בה לפחות אחת לחודש.
מבדיקת ד״ר דגני עולה כי החשיבות של נתיבות כמוקד למסחר תישמר גם בשנים הקרובות. הקירבה של אופקים לבאר שבע מקטינה את הצורך בפיתוח מסחרי מסיבי בעיר זו, כך שהבכורה באזור צפויה להישאר בנתיבות.
החוסן הניהולי של נתיבות מאפשר לקדמה כעיר גדולה ולקלוט אוכלוסייה בהיקף גדול. זאת בשל היותה עיר יציבה, שכבר הוכיחה שהיא מצליחה לקלוט תושבים רבים ולספק שירותים לסביבתה. נתיבות נערכת לשנים הקרובות עם מנגנון שמסוגל לטפל באופן מיטבי בקליטת עשרות אלפי תושבים חדשים.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו