בנק הקרקעות של המדינה

את ההתחדשות העירונית בישראל אפשר לסכם במילה אחת: כאוס. החלטות שמשתנות חדשות לבקרים, עיריות שחושפות טפח ומסתירות טפחיים, דיירים שמפחדים להתחייב בצל הקורונה, חברות שמתמוטטות בגלל התחייבויות לא ריאליות וממשלה שלא מתפקדת.

על רקע המשבר כינסנו את בכירי ענף ההתחדשות לרב-שיח מקיף ראשון מסוגו, במטרה למצוא פתרונות לתהליך שאמור לשפר את חיינו אך הופך לפעמים לסיוט.

 

"לא הלכנו לשום מקום"

מהן הבעיות המרכזיות סביב התחדשות עירונית במשבר הקורונה וכיצד פותרים אותן ?

חיים אביטן, יו״ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "לאחר תקופת היערכות קצרה הוועדות המקומיות והמחוזיות המשיכו לעבוד מאז תחילת המשבר ועד היום, כך שמבחינתנו גלגלי ההתחדשות העירונית ממשיכים לנוע. גם הפרויקטים הנמצאים בהליכי בנייה ממשיכים, ואנו פועלים כל העת כדי שיותר ויותר פרויקטים ייצאו לדרך.

"הוותמ"ל (הוועדה לבנייה מואצת) כרגע לא פועלת, למעט ביחס לתוכניות שהתקבלה החלטה להפקידן לפני פקיעת החוק. חידוש פעולתה יתניע מחדש פרויקטים רבים, חלקם כבר ממתינים על שולחן הוועדה ופרויקטים נוספים שיוכרזו בעתיד".

סמי מצלאוי, יו"ר ובעלי מצלאוי חברה לבניין: "הבעיה העיקרית היא הגבלת התנועה עקב החובה לריחוק חברתי. אנשים מתקשים לצאת מהבית ולקיים פגישות, ולכן לא יכולים לקיים אסיפות דיירים. יש הרבה דיירים מבוגרים שלא ניתן להגיע אליהם פיזית, אז פונים אליהם דרך הילדים, וזה מעכב את התהליך".

משה קורן, מנהל תחום ההתחדשות העירונית בחברת אזורים: "אנחנו מעורבים בפרויקטים גדולים, ועל כן המפגשים עם בעלי הדירות רבי משתתפים. הוראות משרד הבריאות מנעו מאיתנו את האפשרות לקיים מפגשים פרונטליים עם בעלי הדירות. גם מוסדות התכנון מונעים כמעט לחלוטין את הפגישות האישיות, ולעיתים המצב גורם לעיכוב בקידום התכנון.

"למדנו להעביר את התקשורת האישית לתקשורת דיגיטלית באמצעות זום / מדיה אחרת, אשר באמצעותם אנחנו מקיים פגישות ולעיתים אף כנסים של יותר מ-100 משתתפים. הפעילות בתחום התחדשות העירונית בעלת רגישות גבוהה, ולדעתי התקשורת הדיגיטלית אינה יכולה להחליף את המפגשים האישיים. במפגשים פנים מול פנים אפשר להסביר, לשכנע ולהפחית חששות".

רן מלאך, מנכ"ל בוני התיכון התחדשות עירונית: "לקראת סוף הרבעון הראשון של השנה מצאנו עצמנו בסגר בלי יכולת לפגוש דיירים. פרויקטים של התחדשות עירונית מתקדמים בזכות מפגשים אישיים ואינטראקציה בלתי אמצעית, במסגרתם אנחנו נותנים מענה לשאלות ומציגים תוכניות. בבת אחת כל זה נפסק.

"הניתוק הפיזי אילץ אותנו להגיע אל הדיירים בדרכים אחרות. שילבנו בין מפגשים בהיקפים מצומצמים, בהתאם להנחיות משרד הבריאות, לבין שימוש הולך וגדל במרחב הווירטואלי ובאמצעים הטכנולוגיים שברשותנו. קיימנו מפגשים בחצרות הבתים, עם מסכות, ריחוק חברתי ואמצעי היגיינה, בצד כנסים וירטואליים באמצעות תוכנת זום ושיחות אונליין אישיות וקבוצתיות".

עומר גוגנהיים, מנהל חברת אשדר בוטיק: "התחדשות עירונית היא קודם כל פרויקט חברתי. למפגש האנושי יש חלק מהותי בקידום פרויקטים, לקבלת אינפורמציה והעברתה. המעבר לניהול קשר אישי מרחוק באמצעים טכנולוגיים בעקבות הקורונה בהחלט נוח ובעל יתרונות, אבל זה דורש הסתגלות של שני הצדדים.

"גם העבודה מול הרשויות ללא קבלת קהל מסודרת מקשה מאוד על התהליך. הקורונה כאן להישאר לעת עתה, ועל כן אנחנו נעזרים באמצעים טכנולוגיים וויזואליים, כדי להנגיש את המידע לדיירים והקונים הפוטנציאליים. אנחנו כל הזמן לומדים ומתפתחים בהתאם לאפשרויות המקוונות, שהתקדמו בקצב מסחרר בתקופה זו״.

פגישה בזום. פחות סמול טוק, יותר תכלס // צילום: envato elements

דני מור, מנכ"ל בסט יזום מקבוצת בסט: "האתגרים המרכזיים בתקופת הקורונה משתקפים בקושי בעריכת מפגשים פרונטליים, ריחוק פיזי כפוי, הצורך להסתפק במפגשי זום ללא יכולת ליצירת קשר עין רצוף, וכן דחיות בלתי צפויות במועדי דיונים מקצועיים בשל התרחבות מעגל הבידוד.

"אפשר להתמודד בהצלחה עם האתגרים על ידי גמישות הפעלה ביצירת שטחי התכנסות רחבים, הקפדה על הנחיות התו הסגול, כך שגם אלה שחוששים יוכלו להצטרף במידת ביטחון גוברת, ומעבר לדיוני זום ושיתוף קבצים ומסמכים".

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "משבר הקורונה הביא עימו אתגרים משמעותיים איתם אנו מתמודדים כיום בענף. הבעיה העיקרית נובעת מהעובדה שהתקשורת עם הרגולטור מצומצמת מאוד ביחס לעבר. ישיבות באמצעות הזום אינן יעילות בהכרח.

"הקורונה יצרה מצב של ניתוק חברתי. פחות כנסים, פחות ישיבות ובוודאי שלא מפגשים פנים אל פנים באופן סדיר, שבעבר היוו דרכי התקשרות משמעותיות בשיח עם הרגולטור וקידום תהליכים. התקשורת שצומצמה פוגעת אוטומטית בטיב הקשר ומקשה על קידום תהליכים הנוגעים לתחום ההתחדשות העירונית, רישוי, תכנון, בינוי וכדומה".

הראל פרץ, מנהל חטיבת ההתחדשות העירונית בקבוצת גבאי: ״אם עד לפני שנה הבנייה נחשבה לענף לואו-טק, אין ספק כי היום כולם נהיו מומחי טכנולוגיה. כולנו נהיינו מומחי זום, TEAMS, סקייפ וכל אופציית מפגש אונליין אינטראקטיבי. אומנם נדמה כי אין באמת חלופה למפגש האנושי, אבל עד שנוכל לחזור למה שהיה, אם בכלל, נדמה כי עלינו להתרגל למציאות החדשה בה הרוב מתנהל במרחב המקוון״.

ניר שמול, מנכ״ל החברה להתפתחות והתחדשות עירונית: "הקושי המרכזי הוא כיצד להיפגש עם דיירים שרבים מהם בני הגיל השלישי ומעלה, אוכלוסיות של קשישים בגיל הזהב. איך מקדמים פרויקט כאשר קיימת מגבלת התקהלות והדיירים מפחדים להגיע למפגשים? בעידן של ריחוק חברתי קיים קושי לנהל כנסים תחת מגבלות הבריאות לצד חוק המארגנים, שאנו כמארגנים כפופים אליו.

"אנו מקיימים מפגשי זום שבועיים בכל אחד מהפרויקטים. המטרה היא לתת תחושה לדיירים שאנחנו כאן עבורם, שלא הלכנו לשום מקום. הצענו עזרה לאותם דיירים שהיו זקוקים לשיחה, למילה טובה ולהפגת הבדידות. הקדשנו המון יחס אישי והבנה מלאה למצב המיוחד, לחששות ולפחדים של הדיירים".

אבי ביתן, סמנכ"ל שיווק ICR (מנרב פרויקטים לשעבר): ״הבעיה המרכזית היא איסור ההתקהלויות, מה שמונע ביצוע כנסים, כדוגמת כנס חתימות חדש, כנס עדכון, כנס הצגת תוכניות, הרמת כוסית, או כל פעילות רבת משתתפים אחרת. האתגרים אינם פשוטים, ולכן מבוצעות שיחות זום רבות משתתפים, עדכונים מועברים בוואטסאפ, ואפילו הרמת כוסית מתוכננת בקפסולות תוך עמידה בתנאי התו הסגול״.

היערכות בחמ"ל

ספרו על התחדשות שלכם בתקופת הקורונה?

איתי סמדר, סמנכ"ל התחדשות עירונית של חברת רוטשטיין: "בפרויקט שלנו, הנמצא בשלבים מתקדמים, החלטנו בהתאם להנחיות כן לקיים כנסים פרטניים להסברים ומענה על שאלות הדיירים, כמו גם כנסים מצומצמים ומתוזמנים לחתימות, כדי למנוע התקהלות. הקפדנו במיוחד על ההנחיות, וזה דרש היערכות ברמה של חמ"ל מבצעי. זה היה יותר מורכב מלארגן כנס אחד עם עשרות דיירים".

מאיר ברון, מנהל פיתוח עסקי וראש תחום התחדשות עירונית של חברת י.ח דמרי: "זכור לי במיוחד מפגש עם דייר מבוגר שחשש להיפגש, אבל בכל זאת רצה מאוד. מכיוון שהוא מתגורר בקומת הקרקע הצענו שאנחנו נהיה בחצר והוא ידבר איתנו מהחלון. בסופו של דבר זה היה מפגש ארוך ומרגש, מאחר שהדייר היה צמא לחברה לאחר תקופה ארוכה של בידוד. התחדשות עירונית היא בראש ובראשונה פרויקט של אנשים. אתה לומד להכיר אותם, לשמוע את סיפורם האישי ונוצר חיבור״.

אמיר לוטן, מנהל מחלקת התחדשות עירונית בקבוצת משולם לוינשטין: "היו לנו מספר דיונים בזום, כולל ועדה מחוזית ודיון של ועדת ערר עם כ-50 משתתפים, חוויה מוזרה שנוהלה כמו שצריך. לשמחתי הדיונים ממשיכים".

רו"ח אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס: "הודעת פינוי ששלחנו לדיירים בתחילת המשבר, כדי להיערך לתחילת הבנייה, נעצרה כמעט מייד לאחר שנשלחה. בשל הסגר וחוסר הוודאות החלטנו יחד עם הדיירים לדחות את הפינוי, ורק בימים אלה הושלם הפינוי והבניין נהרס".

רן מלאך: "הסגר תפס את החברה בעיצומו של פינוי דיירי פרויקט ONO ONE בקרית אונו. השיקולים היו מורכבים: מצד אחד, שרר חוסר ודאות בסיסי ביחס למה שיקרה בטווח של 3 ימים. מצד שני, לעצור את המהלך משמעותו לתקוע מקל בגלגל שכבר החל לנוע.

"יציאה מהדירה ומעבר לדירה שכורה תחת ההנחיות היא מהלך מסובך ועתיר חששות, קל וחומר לאוכלוסייה בסיכון. התהליך אומנם היה סיזיפי, אך אנחנו שמחים שכל הדיירים מצאו מגורים זמניים לשביעות רצונם ויכולנו להתחיל את הפרויקט בהתאם ללוח הזמנים המתוכנן".

דני מור: "דיון שנערך בוועדה לתכנון ובנייה הועבר בזום כך שחברי הוועדה שהתכנסו בחדר המליאה עטו מסיכות, ונוצר בתחילה קושי לזהות את הדוברים השונים. הורגש היטב הריחוק הפיזי לעומת שיח מקצועי קרוב".

סמי מצלאוי: "נתקלנו באנשים שישנים בתוך בתים קטנים, לרוב בלי מרפסת או מרחב חיצוני. הדיירים האלה הבינו שהדירות הקטנות חייבות להתחלף בדירה חדשה עם מיזוג אוויר מסודר ובלי קירות מתפוררים. קשה לי לראות ולשמוע את החוויות של הדיירים, שמבקשים שנעזור להם".

אבי ביתן: "בשגרה, כנס דיירים הינו אירוע פשוט. הוא נערך באולם, עם מקרן, כיבוד ומצב רוח טוב. כיום, בתקופת הקורונה, יש לערוך כנסי דיירים בסבבים, תוך שמירה על תנאי התו הסגול ומתן תשומת לב נרחבת לקהל המבוגר או לקהל המצוי בקבוצת סיכון. אירוע הרמת כוסית, שפעם נערך בחצר המתחם במשך שעה, הופך להיות אופרציה שלמה שנמשכת מספר ימים ברצף, על מנת שיתאפשר לנו לחגוג עם כולם".

משה קורן: "החברה המשיכה בפעילותה כרגיל, בעקבות ההכרזה על ענף הבנייה כענף חיוני. המשכנו לפעול במסגרת המגבלות, לשמור על הקשר עם דיירים ועם רשויות התכנון ולתת מענה לכל צורך שעלה. נערכו כנסי זום של עשרות משתתפים, כשרובם בבתים, ולא פעם מצאנו את עצמנו בסיטואציות משעשעות (את הפירוט אשאיר לדמיונכם)".   

 פחות בירוקרטיה. קווים מנחים של הרשויות היו עוזרים // צילום: envato elements

שמואל חי ראובן, מנכ"ל קבוצת מנוס: "גיליתי מחדש בתקופה האחרונה את הערבות ההדדית של ישראל. בכל פרויקט שאנחנו מלווים המשבר גרם לנו להתחבר באופן עמוק ואישי יותר לדיירים, לוודא את שלומם, לדאוג לכל פרט שמטריד אותם ולתת אוזן קשבת לכל נושא. אני מאמין שהתפיסה ששמה את הדייר במרכז היא הנכונה. תמיד האמנתי כך וזה התחדד בי שבעתיים במהלך התקופה האחרונה".

ניר שמול: "ביצענו אירועי החתמה קטנים לגבי חוזים, תחת מגבלות הריחוק החברתי. הפעלנו הרבה יותר עורכי דין שעבדו על החתמות, לאורך מספר רב יותר של ימים ובמיקומים שונים. היה לנו אירוע החתמה גדול בפרויקט בבת ים, שבו הדיירים בחרו יזם - חברת תדהר. מגיעה מילה טובה לכל הצוות מחברת תדהר, אשר בשיתוף עם החברה לפיתוח והתחדשות עירונית הצליחו להחתים על חוזים יותר מ-80% מהדיירים בתוך שבועיים, תחת מגבלות הקורונה".

עולם טכנולוגי

מה השתנה בהתנהלות מול הדיירים, איך מרגיעים חששות בימים אלה?

איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען: "דווקא בתקופת הקורונה במתחמים רבים הדיירים היו הרבה יותר קשובים ומכווני מטרה לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. הישיבה הארוכה בבית גרמה לרבים מהם לבחון  את סביבת החיים שלהם, שהפכה עבור רבים גם לסביבת עבודה. השעות הארוכות בבית סייעו בהבנה שהם חייבים לשפר את איכות הדיור. במקביל הבינו רבים שהרשויות מפחיתות תמורות לדיירים ועידן התמ"א עומד להסתיים. הם מבינים יותר את החשיבות של הפיתוח הסביבתי והפארקים מתחת לבית״.

רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ויו״ר קבוצת מזרחי: "דווקא בימי הקורונה נחלנו הצלחה לא מבוטלת בשכנוע דיירים, זאת מהטעם הפשוט שבהפוך על הפוך הדיירים החלו לחשוש שמא ההחלטה לסיים את התמ"א עד אוקטובר 2022 נוגעת גם אליהם. מצאנו את עצמנו בסיטואציה מעניינת, שבה אנחנו מרגיעים אותם ומסבירים להם שהתוכנית הנוגעת להם עודנה בתוקף. המצב הייחודי של ימי מגיפת הקורונה דווקא סייע לנו בהתנהלות מול הדיירים".

סימה מאור, מנהלת תחום התחדשות עירונית בחברת אורון נדל"ן: "אנחנו מגלים סבלנות רבה לצרכיהם ומקפידים להיות קשובים לכל רחשי ליבם. מסבירים כי אנחנו מאמינים שמשבר הקורונה יחלוף, ואסור לעצור את התהליך, אלא להיפך, להאמין בטוב ולהתקדם ככל הניתן למען עתיד טוב יותר".

חיים אביטן: "המינהלות העירוניות ממשיכות להיות בקשר עם הדיירים, במגוון דרכים יצירתיות. מרבית המינהלות ממשיכות לקיים קבלת קהל, ואלו שאינן יכולות לעשות זאת בהתאם לכללי התו הסגול, מגיעות פיזית לחצרות בנייני הבתים כדי להיפגש עם הדיירים. במקרים בהם המפגש הפיזי אינו מסתייע, למרות שהוא המועדף, צוות המינהלות מסייע טלפונית ובזום. בנוסף, שיתופי הציבור ממשיכים להתקיים בהתאם למתווה דיגיטלי שבנינו ברשות הממשלתית". 

עו"ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד גינדי כספי ושות': "מטבע הדברים, בתחילה אנשים פחדו להיפגש ובכלל לצאת מהבית, וכדי לתת להם שירות עברנו למפגשים מרחוק בעזרת הטכנולוגיה. הפגנו יצירתיות - כנסים במרפסות, פגישות בקפסולות ושימוש באפליקציית זום. זה יצר יותר מגע אישי ואינטימי עם האנשים, הוביל לשיחות עמוקות, ובפועל יצר לנו עוד ערוץ תקשורת שהביא לשולחן אנשים שאולי לא היו מגיעים בצורה אחרת.

"קרו גם דברים טובים בגלל הקורונה – חל שינוי בקרב בעלי הדירות. כשהם היו תקועים בבית הם הבינו את הערך של הבית והפוטנציאל שלו. הם הבינו פתאום שהדירה קטנה, שהיא ישנה ואינה מתאימה לצרכיהם. רבים הבינו שהדרך היחידה לשדרג את איכות המגורים או להגיע לדירה חדשה היא רק בהתחדשות עירונית. סרבנים רבים החלו לשתף פעולה, ואלה שישבו על הגדר החלו לרדת ממנה. כמות ההחתמות של בעלי דירות עלתה משמעותית".

עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות': "בתקופת הסגר משפחות שחיות בדירות קטנות ללא מרפסת הבינו את חשיבותה בתור מקום להתאווררות, קשר עם הקהילה ומרחב נוסף להתנהלות יומיומית. הם הבינו גם שנושא ההתחדשות העירונית הוא הפתרון עבורן, וזה הביא להאצת הפרויקטים. משפחות שסירבו בעבר או התמהמהו בכניסה להליכים עשו זאת מאז ביתר קלות".

ישראל יעקב, שמאי מקרקעין: "אנחנו מלווים עשרות פרויקטים, חלקם גם במסגרת התחדשות עירונית. אנחנו רואים בשטח שחברה המתנהלת בשקיפות ומעדכנת את הדיירים בכל התקדמות היא חברה שהדיירים סומכים עליה, מאמינים לה והם רגועים בכל ההתנהלות השוטפת.

"יש חברות שגם בתקופת הסגר לא שכחו לשלוח לדיירים עדכון. הן שידרו שהכל נמצא בשליטה. דווקא בתקופה כזאת, כשהחיים של חלק גדול מהציבור אינו בשליטה, יש לחברות במשק אחריות גדולה מאוד להיות שקופים ולהראות שכל תחת שליטה".

איתי סמדר: "שמרנו על קשר הדוק עם הדיירים, עוד יותר מבעבר, כדי להתגבר על המרחק הפיזי ולהדגיש כי אנחנו ממשיכים כרגיל, על אף המצב. שוק הנדל"ן לא עצר, להפך, דהר קדימה בתקופה זו. בית הינו מוצר שאין לו תחליף, וזה אף התחדד עוד יותר בתקופת הקורונה. כן נפגשנו, בהתאם להנחיות התו הסגול, עם דיירים קשישים שהתקשו ולא התחברו למפגש הווירטואלי. היה לנו חשוב שכולם יקבלו מענה ויידעו שאנחנו יחד איתם באותו מצב, ויחד גם נעבור אותו ונמשיך כמתוכנן".

רן מלאך: "תיווכנו לדיירים את המציאות דרך העיניים של החברה. כדי לפשט להם את התהליך ולהנגיש להם את התכנים הכנו ערכות פרויקט והשארנו אותן ליד הדלת. הערכות כללו עותק של החוזה, דף הסברים, טלפונים לבירורים ולשאלות, הדמיות הפרויקט ועוד".

מדיניות מוסדרת

כיצד מתנהלות העיריות בתקופה זו?

אבישי קימלדרוף, האדריכל הראשי של שיכון ובינוי: "העיריות עימן אנו עובדים מתמקצעות בתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית. העיריות מבינות את יתרונות ההתחדשות ופועלות לגבש מדיניות ברורה יותר מבחינת התמורות לדיירים, מדיניות תכנון, תועלות ציבוריות נדרשות, קיצור לוחות הזמנים וייעול התהליך.

"העיריות פועלות יחד עימנו לקיים תהליכי שיתוף ציבור רחבים, מקצועיים ושקופים באמצעות המינהלות להתחדשות עירונית והרשות להתחדשות עצמה. אנו רואים יותר מעורבות אישית של ראשי הערים וצוותי ההנדסה בקידום התוכניות ומימושן, עובדה המסייעת מאוד הן לדיירים והן ליזמים לצלוח את התהליך יחד וביתר קלות".

חיים אביטן: "בשנה האחרונה נפגשנו עם ראשי ערים, מצפון ועד דרום, במקומות עם פוטנציאל גבוה להתחדשות עירונית וגם כאלה שפחות, לרבות ביישובי המגזר הערבי והחרדי בעלי המאפיינים הייחודיים. אני שמח לראות כי קיימת הירתמות יוצאת דופן של ראשי ערים לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית.

"כולם מבינים שהמחסור ההולך וגובר בעתודות קרקע פנויה מצריך חלופות. ההתחדשות העירונית היא החלופה הרצויה גם על מנת לאפשר סביבת חיים בטוחה ומוגנת לדיירים, וגם כדי לחדש את מרכזי הערים ואת השכונות הישנות. מרבית הרשויות המקומיות חזרו זה מכבר לפעילות שוטפת, הכל תחת המגבלות הקיימות בעניין קבלת קהל וקיום דיונים ציבוריים".

אמיר לוטן: "העיריות בעיקר עברו לזום. הפגישות יעילות, יש הרבה פחות סמול טוק, ניגשים לתכלס. מצד שני, כשצריך את היחס האישי, קשה לעשות את זה בזום".

איתי סמדר: "כיוון שהיו תחומים שהופסקו בזמן הקורונה, חלק מהעיריות כנראה ראו בזה הזדמנות והאיצו הליכי אישור למיניהם. כיוון שהעומס ירד התפנה כוח אדם וזמן. לצערי, חלק מהעיריות בחרו דווקא לסגור את דלתותיהן, ובמשך חצי שנה לא היה מענה״.

משה קורן: "רוב העיריות למדו להתנהל מרחוק, ואנחנו מקיימים לא מעט פגישות מקצועיות עם גורמי המקצוע בתקשורת דיגיטלית. לעיתים אף מתאפשר לקיים פגישה פיזית בעירייה. ישנן עיריות שמבינות את חשיבות ההתחדשות העירונית ופועלות בהתאם, אבל ישנן עיריות שבהן ההליכים סבוכים יותר.

"לשמחתי, מרבית הפרויקטים שלנו ממוקמים ברשויות שמשתפות פעולה עם המהלך. זה גם אחד הקריטריונים שלנו כחברה, בטרם אנחנו בוחרים לצאת למהלך כזה. מדובר בריצת מרתון, ואתה רוצה שותפים שירוצו לצידך, לא כאלה שיבלמו אותך".

רן מלאך: "נכונה לנו הפתעה: הזמן שהתפנה מקבלת קהל ומישיבות רבות משתתפים תרם לקידום יעיל של תהליכי רישוי והוצאת היתרים. דברים שלפני כן היינו מחכים עבורם חודשים, קיבלו דחיפה משמעותית וזורזו בשרשרת האישורים. אנחנו תקווה שהרשויות יעשו חושבים כיצד משמרים את התנופה גם לאחר תקופת הקורונה, על מנת להאיץ בין היתר את ההתחדשות העירונית".

אודי בלום: "אחת החולשות העמוקות של עולם ההתחדשות העירונית הוא ההתנהלות מול הרשויות. לא שונה תקופת קורונה מכל תקופה שקדמה לה, למעט עניין הזמינות. לתת הצעה לדיירים בתחום ההתחדשות העירונית זאת משימה כמעט בלתי אפשרית. בהקצנה דומה הדבר לחיפוש גז בים הצפוני, לקדוח בכל נקודה ולצפות להצלחה.

"אין מדיניות מוסדרת, וגם כשאתה פועל לפי מסמכי מדיניות מאושרים שמופיעים באתר הרשות העירונית אתה מגיע בסוף לפקיד שאומר לך שזה לא בתוקף. בחלק מהרשויות לא פועלים לפי תקן 21, ולכן חוסר הוודאות בקידום פרויקטים הוא עצום. הדבר נוח יותר ברשויות בהן הוועדה המקומית משמשת כוועדה עצמאית, ואין צורך לעבור גם את הוועדה המחוזית".

עו"ד אדם צסוואן: "היו רשויות שהרגשנו שהקורונה השביתה אותן כמעט לחלוטין, והייתה האטה משמעותית בשירות שהן נתנו. היו כאלו שהתאימו עצמן למצב, עבדו מהבית, נעזרו בטכנולוגיה וזה דווקא היה מצוין ואיפשר המשך עבודה רגילה. לכולן לקח זמן ובהתחלה בוטלו פגישות ודיונים, אבל לאחר תקופה גם הרשויות הסתגלו למציאות החדשה. התבר שלפעמים אין סיבה לחייב פגישות פרונטליות, ומצד שני ישנם מצבים שרק פגישה פרונטלית תעשה את העבודה. לא כל דיון אפשר וראוי לקייים בזום".

עתיד התמ"א

האם תמ״א 38/1 (תוספת קומות על הקיים) עדיין רלוונטית, ואיזו תוכנית חלופית כדאי לקדם במקומה, לאחר שהיא מסתיימת באוקטובר 2022?

אבישי קימלדרוף: "לדעתי תמ"א 38 לא תיעלם, אלא תחדש את פניה לכוון של פרויקטים מתחמיים. הכוונה למגרש או מספר מגרשים אשר תבוצע עליהם הריסה ובנייה על פי זכויות התמ"א, יחד עם תועלות ציבוריות כמו הרחבת דרך, מדרכה, שביל אופניים ושילוב של זיקות הנאה לציבור ושטחי ציבור בנויים על הקרקע או בתת-קרקע.

"ניתן יהיה לשלב דיור מיוחד, כמו דיור בהישג יד. למעשה מדובר על איזון מיטבי בין הצורך לחיזוק המבנים וחידושם לאינטרס הציבורי בהשגת שטחים פתוחים ושילוב מבני ציבור ודיור בהישג יד, מבלי להידרש למסלול תבע"י ארוך ומפרך. מתחמים אלה יתבססו על מסמכי מדיניות לשכונה המתחדשת, שיאפיינו את צרכי הציבור ואופי הבינוי".

חיים אביטן: "תמ"א 38 במתכונותיה השונות תמשיך להיות רלוונטית, משום שלעיתים אין פתרונות טובים יותר עבור הבניין הבודד. אנו דוחפים לקידום פרויקטים גדולים, המערבים מספר בניינים, רצוי באמצעות הריסה ובנייה, אשר תרומתם המשמעותית היא טיפול במרחב הציבורי.

"עם זאת, אנו מבינים כי התמ"א איתנו מסיבות מסוימות, ועל כן עתידה להישאר. אנו עובדים כעת יחד עם מינהל התכנון והגורמים הרלוונטיים כדי לקדם את החקיקה בנושא. אנו תומכים בתוכנית שהוצגה לאחרונה על ידי מינהל התכנון המתבססת על החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה. נעיר את הערותינו בהקדם ונפעל לקדמה בחקיקה".

סמי מצלאוי: "לדעתי חבל שהתוכנית הזו נולדה בכלל, כי היא מתאימה רק למקומות ספציפיים. התוכנית שצריכה לקחת את מקומה היא תמ"א 38/2, לאחד 2-3 בניינים לבניין אחד גבוה".

יהודה כתב: "תמ"א 38/1 עדיין רלוונטית. ישנם בישראל מבני מגורים ישנים מאוד שצריכים חיזוק באופן דחוף, וזו אחת הדרכים לחזק אותם ולמנוע פגיעה בנפש. בערים מסוימות תמ"א 38/1 תהיה עדיפה על פני השארת המצב המסוכן כפי שהוא.

"מעבר לכך, ישנם בניינים שבשל מיקומם או קרבתם לבניינים אחרים, תמ"א 38/1 תהיה האופציה המתאימה ביותר עבורם. בעבר קרו תקלות שהיוו סכנה ממשית לדיירים המתגוררים בבניין במהלך תקופת הבנייה. הבעיה העיקרית נובעת מכך שבעת ביצוע פרויקט תמ"א 38/1, לרוב דיירי הבניין ממשיכים לגור בו, למרות שהבניין הוא אתר בנייה הלכה למעשה. בשל הסכנה הטמונה בשהיית הדיירים בבתים בפרויקטים מסוג זה, אני מאמין שיותר ויותר פרויקטים מסוג תמ"א 38/2, הריסה ובנייה מחדש ופינוי-בינוי מתחמי, הם שצריכים להיות מקודמים.

"חשוב להבין שפרויקטי תמ"א 38/1 מעבר לסכנות הבטיחותיות, בעייתיים כיוון שמדובר בניסיון להפוך בניין ישן לבניין חדש, וזה לא תמיד מצליח. אין לנו ביטחון שבניין שעבר תמ"א 38/1 באמת יחזיק מעמד במצבים של רעידות אדמה וירי טילים ורקטות. מומחים טוענים שהם ייסדקו בצורה כזאת או אחרת ולא יהיו ראויים למגורים.

"ככל שמדיניות הרשויות המקומיות וועדות התכנון היא להמליץ על הריסה ובנייה מחדש על פני עיבוי וחיזוק, כך יגדל מספרם של פרויקטים מסוג זה, ונראה פחות ופחות בעלי דירות ממשיכים להתגורר בתוך אתרי בנייה".

רוני מזרחי: "במצב הנוכחי אין כל עתיד לתמ"א 38. עוד לפני פרוץ עידן הקורונה, התאפיינה התמ"א בחוסר יכולת של הממשלה והעיריות לקבל החלטה סדורה. תוך 4-5 שנים התחלפה מדיניות זכויות הבנייה של התמ"א לחלוטין, ואנחנו כיזמים מצאנו את עצמנו מתרוצצים במשך שנים ארוכות, לעיתים 5-6 שנים ויותר, על מנת לקבל אישור פורמלי פשוט לתוכנית זו או אחרת.

"דווקא בתקופת הקורונה אושררה שוב ההחלטה לקצוב את ימי התמ"א עד לאוקטובר 2022, מה שערער לחלוטין את הביטחון של היזמים, ובמיוחד יזמים קטנים ובינוניים. על תמ"א 38/1, אותה מבצעים בדרך כלל חברות קטנות יחסית, נסתם הגולל לפני שבועות אחדים כשבית המשפט העליון קיבל החלטה גורפת לא להכיר בהערת אזהרה לדיירים, מה שגרם ליזמים רבים למשוך את התוכניות.

"יש לתמ"א 38, ובמיוחד 38/2, זכות קיום ואף הרחבת זכויות. ממשלת ישראל חייבת לקבוע מסמרות של רגולציה אחידה ולהכריז שאותה רגולציה תהיה תקפה למשך 10 שנים לפחות, מה שיעניק ליזמים ביטחון מירבי להמשיך לקדם פרויקטים אלה".

עומר גוגנהיים: "תמ"א 38 מהווה שיטת בנייה מהירה יחסית לביצוע וכלי חשוב להגדלת היצע הדירות הלוקה בחסר. אין ספק כי צריך גם פרויקטים גדולים במקומות שניתן, וגם פרויקטים בוטיקים במקומות שבהם מגדל לא מתאים. אין זו מחליפה את זו.

"אסור בימים אלה לוותר על תמ"א 38 או להחליף אותה לפני שגובשה תוכנית חלופית ונקבעה תקופת מעבר ארוכה, שתאפשר מימוש של פרויקטים שיצאו לדרך מבחינת התקשרות הדיירים עם עו"ד ועם יזם. כל תוכנית חלופית תביא עימה תקופת למידה והתאמה של השוק, מה שיביא לבלימת קצב התקדמות ההתחדשות העירונית ותקטין את היצע הדירות לתקופה ממושכת. מחירי דירות יעלו בגלל חוסר היצע, חברות יפסידו הרבה כסף על פרויקטים שהתחילו ונתקעו".

איתי סמדר: "הגיעה השעה לקצר הליכי בירוקרטיה, אך בהתאם לשמור על הליך האישורים הנדרש. יתכן שיש לשקול הפסקה הדרגתית של התוכנית, כדי לאפשר זמן הסתגלות והתאמה לאלו העוסקים רק בזה, כך שיוכלו להתפתח לענפים אחרים״.

הראל פרץ: "פרויקטי תמ"א 38 מבוצעים בעיקר על ידי חברות קטנות ובינוניות, שחלקן נפגעו מהמשבר הכלכלי הנוכחי באופן ישיר או עקיף. לא יתכן שימשיכו עם ההחלטה לבטל כליל את התחום, ממנו מתקיימות מאות משפחות היכולות ליפול אל מעגל האבטלה. יש לבחון תוכנית חדשה לאור המציאות הנוכחית".

ישראל יעקב: "תמ"א 38/1 רלוונטי אך ורק במקומות בהם לא ניתן לעשות פינוי-בינוי או תמ"א 2, בעיקר בשכונות צפופות מאוד או רחובות קטנים, שבהם תוספת של מספר גדול של יחידות דיור עלולה לגרום לעומסים בלתי סבירים. אני חושב שבכל מקום שניתן לבנות פרויקט פינוי-בינוי או הריסה ובנייה צריך לעודד זאת. באזורים שבהם לא ניתן לאשר תוספת גדולה של דירות יש לאפשר תמ"א 38/2 עם ניוד זכויות, כדי להפוך את הפרויקט לכדאי".

אבי ביתן: "אין צורך בתוכנית חליפית, אך כן יש מקום לקידום המתווה על ידי הרגולטור (ברמה מקומית וארצית). במקום ביצוע של יזם כזה או אחר, הרגולטור יקבע יחד עם הרשות המקומית מהם המקומות המועדפים להתחדשות. שני הגופים יפעלו לקבלת תקציבים מתאימים לביצוע ההתחדשות, יקבעו מהי התוספת שתינתן, ואז אפשר להוציא למכרז לביצוע. ברעיון זה יש בעיית בעלות, שכן צריך את הסכמת הדיירים לבחירה זו. ההליך מצריך חקיקה מתאימה, שככל הנראה תקרה בעוד מספר שנים".

משה קורן: "לאורך השנים האחרונות חברת אזורים בחרה שלא להיכנס לפעילות של תמ"א 38, מהטעם שהיא אינה מהווה פעילות אמיתית של התחדשות עירונית, אלא פעילות של חידוש הבניין והדירות בלבד. במקום תמ"א 38 נדרש להמשיך ולפתח מתחמים של התחדשות עירונית.

"מרכזי הערים במרבית ערי ישראל כוללים מבנים רבים שתוכננו ונבנו בשנות ה-60 וה-70. אין סיבה שעל קרקעות אלו לא יתקיים הליך סדור של התחדשות, שיכניס אוכלוסייה צעירה, ישמש מנוף לפיתוח התשתיות, יחיה את העיר ויעלה משמעותית את איכות החיים של האוכלוסייה הקיימת".

פתרונות מגורים

בשנה האחרונה כל דירה חמישית נבנתה במסגרת התחדשות עירונית. האם אתם צופים עלייה בהתחלות הבנייה בשנים הבאות?

רוני מזרחי: "כיום ההתחדשות העירונית נוטלת  נתח של כ-16% מהתחלות הבנייה (כ-8000 יחידות דיור לשנה). להערכתי, היא עלולה כבר בשנה הקרובה להתרסק לכ-500 בלבד, זאת משום שרוב הפרויקטים שיקודמו יהיו כאלה שכבר אושרו והוחל בבנייתם. פרוייקטים עתידיים המצויים כיום בהליכי אישור כאלה או אחרים, בעיקר בתחומי התמ״א 38, לא יקודמו ברובם הגדול".

האדריכל אבנר ישר: ״בעבר נבנו הערים במחשבה שהדירות בהן יספיקו לכמות האנשים במדינה. עקב צמיחת האוכלוסייה התמידית בישראל אנו מגלים שנגמר המקום בערים שלנו. עד שנת 2050 אנו עתידים להכפיל את כמות התושבים במדינה, ולכן עלינו לממש פתרונות שיאפשרו לאנשים להתגורר בערים.

"חוסר המקום במרכזי הערים יוצר מציאות בה אנו רואים יותר פרויקטים למגורים שנבנים בפאתי הערים, אשר מרחיבים בצורה אופקית את הקיים וגורמים לדיירים להיות תלויים ברכב, רחוקים ממוקדי הבילוי והתרבות של העיר.

"התחדשות עירונית מאפשרת להרחיב את העיר בצורה ורטיקלית, למצות בצורה טובה יותר את השטח הקיים, ובכך לאפשר ליותר אנשים להתגורר בעיר. פרויקטים של התחדשות עירונית טובים לא רק למי שגר בהם, אלא תורמים לסביבת הפרויקט כולה, הן בחידוש תשתיות, סביבה פתוחה וירוקה, בנייה, עדכון ושדרוג של מבני ציבור איכותיים".

איל הנדלר: "אני צופה עלייה בהתחלות הבנייה בעיקר באזורי הביקוש, שם אין חלופות לקרקע זמינה. ככל שהמדינה תשכיל לקדם מתחמי פינוי-בינוי בצורה מיטבית ומהירה שממצה את הזכויות, כך ייהנו תושבי המתחמים עצמם, תושבי העיר המתחדשת וגם אזרחי מדינת ישראל, שמשוועים לבלימת העלייה במחירי הדיור".

סמי מצלאוי: "אני צופה עלייה גדולה, אבל אנחנו צריכים את שיתוף הפעולה של הממשלה. אם אנחנו רוצים שקבלנים ויזמים יעשו פרויקטים של פינוי-בינוי צריך לתת להם אפשרויות והטבות. המדינה חייבת לתת סוכריה בצורת תקציב לעירייה, על מנת שתוכל לשנות את הסביבה הציבורית של הבניינים משנות ה-50 וה-60. כמו כן, לתת לעירייה עדיפות לפרוייקטים אלה. כך לא נצטרך לעשות שוב שינויים בעוד חצי שנה.

"לא יכול להיות שהמדינה תקבע את כמות הזכויות שניתנת לדיירים. יש דיירים שרוצים להגדיל את הדירה שלהם ל-100 מטר. זו זכותו של האזרח להגדיל את הדירה שלו כרצונו, ולא לגודל שהממשלה מכתיבה".

איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול העוסקת במימון וליווי פרויקטים למגורים: "בשטח ניכר שיש יותר ויותר פרויקטים שיוצאים לדרך, כאשר יזמים רבים מנסים להאיץ פרויקטים בתחום תמ"א 38 לפני שהתוכנית תפוג. גם דיירים וגם יזמים מעדיפים ליזום פרויקטים של תמ"א 38 כי ההליכים מהירים יותר.

"עם זאת, בראייה לטווח ארוך אין ספק שבנייה של פרויקטים באמצעות תוכנית כוללת של פינוי-בינוי למתחם שלם נכונה יותר. על ממשלת ישראל לפעול להסרת חסמים על מנת שלא נראה צניחה בהתחלות הבנייה. בנוסף, יש לתת מענה לנושא ההתחדשות העירונית בפריפריה שכן מנתוני הלמ"ס עולה תמונה עגומה של מיעוט פרויקטים בתחום הפינוי-בינוי, שמחייבת התערבות ממשלתית".

סימה מאור: "אני צופה כי שיעור הבנייה באמצעות ההתחדשות העירונית יעלה בשנים הבאות, בעיקר בשל מחסור בקרקעות במרכז הארץ, הגידול הדמוגרפי והביקוש הגדל לדירות הבא עימו. להתחדשות העירונית תפקיד משמעותי לא רק במישור הנדל"ני, אלא גם במישור החברתי והתרבותי.

"תהליכי התחדשות עירונית מביאים בהכרח לשיפור תנאי המגורים והמחיה של אוכלוסייה הקיימת, שלעיתים היא אוכלוסייה חלשה מבחינה סוציואקונומית. ההתחדשות תאפשר להם לשדרג את מקום מגוריהם ואת סביבת המגורים, ובמידה וירצו למכור אף תשביח את הנכס שלהם באופן משמעותי".

הראל פרץ: "מה שאנחנו רואים היום יוצא לפועל הינו תולדה של עבודה שנמשכה יותר מעשור. התנהלות מול דיירים ורשויות לוקחת זמן, אך התוצאה היא תוספת של יחידות דיור על קרקע קיימת, חידוש מבנים, תשתיות, הוספת שירותים לקהילה ועוד. כל אלה הינם הסיבה לשמה התחדשות עירונית מקודמת בערים רבות בארץ, ואני בהחלט צופה כי ככל שהזמן יחלוף נראה יותר ויותר פרויקטים כאלה יוצאים לפועל".

המפתח לשינוי

מה על הממשלה לעשות כדי לקדם התחדשות עירונית בחודשים הקרובים?

קימלדרוף: "הממשלה, באמצעות הרשות להתחדשות עירונית, מקדמת תהליכים רבים ומפתחת כלים משמעותיים לקידום ההתחדשות העירונית, ועליה להמשיך בכך. הרשות פעילה מאוד הן בקידום רגולציה כגון עדכון חוק הדייר הסרבן, מיסוד מנגנוני תחזוקה, מנגנוני תמורות שקופים והן בייזום וקידום תכנון ופיתוח כלים תכנוניים.

"הרשות צריכה להמשיך ולפתח את תחום שיתוף מחזיקי העניין על מנת להקל ולשקף את התהליך לדייר, ליזם ולרשות המקומית ולגשר על פערי ידע של כלל הגופים. נראה שהתנופה הגדולה בתחום חילחלה גם לוועדות התכנון המקומיות והמחוזיות. אני מברך גם על התמקדות הוותמ"ל בתוכניות אלו, המהוות לדעתי את בנק הקרקעות העתידי של היזמות בישראל.

"אצלנו בשיכון ובינוי מהווה ההתחדשות העירונית כבר היום יותר מ-30% מהתוכניות ומיחידות הדיור המתוכננות על ידי החברה, בפריסה גאוגרפית רחבה ובקני מידה שונים. כך מקודמים על ידינו מתחמי פינוי-בינוי בתל אביב, ירושלים, חולון, פתח תקווה, רמלה, לוד, אבן יהודה, אור עקיבא ועוד.

"בתל אביב, לדוגמה, אנחנו מקדמים היתרים לבנייה מרקמית ברחוב סמטס בצפון הישן, דרך השלום, ופאדובה באפקה א', ובמקביל תוכניות פינוי-בינוי רבות, כשהמשמעותית בהן בשכונת נווה שרת שהופקדה והיקפה יותר מ-1,100 יחידות דיור. ברמלה אנו מקדמים רובע גדול במרכז העיר, שימנה יותר מ-3,600 יחידות דיור, מסחר ותעסוקה, והוא פרוייקט פינוי-בינוי היזמי הגדול בארץ.

"אנו בהחלט רואים גידול ניכר בביצוע ובתכנון פרויקטים להתחדשות עירונית, המשלבים בין יכולות התכנון והביצוע של החברה לבין האיתנות הפיננסית שלה. יתרונות אלה, יחד עם מערך השיווק, שירות הלקוחות והניסיון בבנייה ירוקה, מבטיח גידול בהיקף הפעילות בתחום זה אצלנו".

חיים קראדי, מנכ"ל חברת פרשקובסקי: ״בסוף היום הוועדה המקומית מקבלת את ההחלטות, ויש רשויות שמתנגדות להתחדשות עירונית, כי זה מוסיף להן תושבים ומגדיל להן את הגירעון. כך נוצר מצב שרשויות לא משתפות פעולה. צריך להיות גוף מרכזי שיתכנן ויתפעל את התחום, גוף אשר יחייב את הרשות המקומית לתת עדיפות לפרויקטים בהתחדשות ברמה של רובעים, אזורים ומתחמים. כך יינתן מענה לנושאי חינוך, תשתיות, כבישים, שטחי פנאי, פארקים ועוד".

ליאור ברדוגו, יזם, מבעלי ברדוגו גרופ: "הקורונה ללא ספק אתגרה את ענף הבנייה בארץ ואת שוק הנדל"ן. מבחינת התחדשות עירונית היא יצרה תמריץ למקבלי ההחלטות לבצע רוויזיה במתכונתה הנוכחית. המפתח לשינוי אמיתי נמצא אצל השר כץ, שידוע באופן קבלת ההחלטות והנכונות שלו לבצע מהלכים גדולים.

"אני רואה בחוק ההסדרים ובתוכנית כוללת בתחום ההתחדשות העירונית את הפתרון. יש לאפשר תוספת משמעותית של יחידות דיור במרכזי הערים, תמורת מתן הרשאות תכנון וייזום ופטור ממכרז ליזמים שיתחייבו להשלים את הליכי התכנון בפרק זמן מסוים.

תמורת מתן ההקלות וזכויות הבנייה הנוספות תוכל הרשות לגבות היטלי השבחה נוספים באזורים שבהם תותר הצפיפות. הדבר ייצור תמריץ לרשויות המקומיות, שעד כה לא היה להן ממש עניין בקידום התוכניות, מאחר שהוצאות הפיתוח ברובן חלו עליהן וההיטלים לא היו גבוהים מספיק".

חיים אביטן: "הגדלת תקציב הרשות הממשלתית והתקנת תקנות הקרן להתחדשות עירונית יאיצו את ההתחדשות העירונית בישראל באופן ניכר".

אמיר לוטן: "לייצר ודאות, להכריח את העיריות וכל הסובבים אותן לזמנים הרבה יותר קצרים. לא הגיוני שמהיום שהכנסתי בקשה למערכת לוקח שנתיים עד הוצאת ההיתר. הייתי קובע רף של חצי שנה מהיום ההגשה עד היתר.

"היום אם העירייה לא הספיקה לטפל אז התשובה האוטומטית היא שלילית. אם אוטומטית התשובה הייתה חיובית, העיריות היו עושות הכול כדי לעמוד בזמנים. נקודה חשובה נוספת היא ודאות תכנונית. יום יש חוסר בוודאות התכנונית. אתה מתחיל בבקשה וכל יום נכנסת עז חדשה. תוכנית נפחית, כמו תוכנית הרבעים, יצרה התחלה של ודאות. הייתי ממשיך בכיוון".

סימה מאור: "לדעתי הממשלה צריכה לסבסד פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה, דהיינו לאפשר התחדשות גם באזורים בהם ערכי הקרקע נמוכים. כך תתאפשר ליזם רווחיות, לצד סיוע לתושבים ולדיירים, שיזכו ליהנות מההתחדשות באזורם".

מאיר ברון: "חוק ההסדרים מכיל בתוכו סעיפים חשובים להאצת פרויקטים, כדוגמת הורדת הרוב הדרוש של הסכמת הדיירים לקידום פינוי-בינוי מ-80% ל-66% בלבד. על כן יש לקדם חקיקה שתסדיר הרבה שאלות פתוחות בתחום ותסייע בקידום פרויקטים".

איתי סמדר: "יש לאשר את המשך פעילות הותמ"ל ולהעביר לוועדה סמכויות משמעותיות. כמו כן, רצוי היה שיתגברו את כוח האדם בוועדות המחוזיות והמקומיות, כדי לתת מענה לכמות הפרויקטים הממתינים לאישורים".

יהודה כתב: יש לתמרץ פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה, באזורים הזקוקים להתחדשות הן מבחינה כלכלית וחברתית והן מבחינה ביטחונית ורעידות אדמה. דווקא שם לא מקודמים מספיק פרויקטים, בגלל ערכי קרקע נמוכים, שאינם מספיקים לקידום פרויקטים בעלי כדאיות כלכלית. במצב זה יש לתעדף פתרונות דוגמת שטחי השלמה או זיכוי במס.

"אני מזכיר לממשלה שעלינו להיערך לכך שבשנת 2040 יהיה צורך בעוד כ-2.5 מיליון דירות חדשות, בהתאם לגידול האוכלוסייה בישראל, ולהבין כי נדרש מכלול של פתרונות. לשם כך חייבים לחלץ את הענף ממשבר הקורונה ולפעול בשיתוף פעולה על מנת להגיע ליעד הדרוש".

אבי ביתן: "לא ניתן לנתח הליך של התחדשות עירונית בטווח של חודשים. כל הצעה תציג פתרון לבעיה קונקרטית של יזם זה או אחר בפרויקט ספציפי. לגבי התחום באופן הכללי, ככל שיקודמו יותר פרויקטים, אחוז הנפגעים חס וחלילה במקרה של רעידת אדמה יקטן".

מוכנים להפתעות

יש לכם טיפ לקיצור ההליכים האינסופיים לאישור תוכניות?

חיים אביטן: "הרעיונות שלנו לקיצורי תהליכים נמצאים כולם בדיונים לצורך יצירת חקיקה בנושא. אנו קשובים לשטח – לכל דייר, ראש עיר או יזם, שמגיעים אלינו ומציעים כיצד לשפר את התהליך המסורבל של ההתחדשות העירונית. אנו מזמינים את כולם להמשיך לעשות כן, כיוון שהסוגיות המגיעות מהשטח מלמדות אותנו יותר מכל. כעת אנו נמצאים בדיונים ליצירת תיקוני חקיקה, וממשיכים להקשיב לציבור הרחב באמצעות שולחנות עגולים ופגישות אישיות, שמניבים פתרונות נהדרים".

חיים קראדי: "הקמת רשות תכנונית ארצית אשר תפקח על הנושא עם סמכויות רחבות היקף".

איל הנדלר: "חובה לקבוע לוחות זמנים מסודרים על פיהם צריכות לעמוד ועדות התכנון באישור וקידום התוכניות וההיתרים המוגשים על ידי היזמים. בנוסף, יש לקבוע כי במידה שהוועדות אינן עומדות בלוחות הזמנים, הפרויקט מתקדם אוטומטית לוועדת התכנון הבאה או לאישור היתר.

"ככלל, על מנת לקדם באופן מיטבי תהליכי פינוי-בינוי, המדינה צריכה להפקיע את רוב הסמכויות מידי הוועדות המקומיות, הרואות לנגד עיניהן רק את האינטרסים המקומיים שלהן, ולהשאירן בידי הוועדות המחוזיות, אשר להן ראייה רחבה יותר. גם זאת יש לעשות תוך הגבלה של לוחות זמנים, עד שנתיים מהגשת הבקשה הראשונה ועד לאישור התב"ע".

ליאור ברדוגו: "בתקופה כזאת, כשזמן קבלת הרישוי מתארך משנה לשנה, אני סבור כי לראשי הרשויות תפקיד מכריע באימוץ מסלול ירוק למתן היתרי בנייה. הכוונה היא למוכנות לדון עם היזם בקבלת היתר בנייה בתנאים, כל עוד ידאג לעמוד בכל דרישות הסף והאישורים ההכרחיים, ובכלל זה השלמה של התכנון המפורט, קונסטרוקציה, הג"א וכיבוי אש. בקבלת ההיתר בתנאים, היזם מתחייב להשלים את שאר המרכיבים שאינם משפיעים על התכנון ורמת הבטיחות ובמקביל יכול להניע תהליכי שיווק.

"במקומות שבהם כבר אומץ המסלול הירוק התהליך התכנוני התקצר בחצי שנה, זמן יקר ומשמעותי מאוד. רחובות, בת ים וראשון לציון כבר שם. הן דורשות מהיזמים את תנאי המינימום, ובטווח של חודשים מנפקות היתר בנייה. הצגת הפרויקט מתבצעת בשלב האחרון, לפני קבלת היתר, כאשר יש את האישורים הנדרשים".

עו״ד נעמה שיף: "אני חושבת שהמדינה צריכה להמשיך וליישם את העבודה מרחוק של ועדות התכנון והרישוי – זה הוכח ככלי יעיל שמקצר הרבה זמן ומייעל את ההליכים. אם זה דיונים בזום, או אפשרות לחתימה מרחוק או אימות מרחוק וכדומה. אני מקווה שהמדינה תאפשר ושהענף כולו יהיה פתוח יותר לשימוש באמצעים וירטואליים. זה יקצר משמעותית את לוחות הזמנים ובהחלט יעשה שינוי מהותי עבור כולם".

אבי ביתן: "חשוב לעבוד לפי הסדר, אבל במקביל ולא בטור, למרות שזה עולה המון כסף וקיים סיכון בצד. יש לבדוק בכל רגע נתון סיכוי מול סיכון ולקדם ככל הניתן. הכי חשוב לגבש את הדיירים סביב הרעיון וההבנה שהם הולכים לשנות את איכות חייהם לטובה מהקצה אל הקצה. כשהדיירים מלוכדים, הם המנוע הטוב ביותר הן ליזם, הן לרשות והן לרגולטור".

מאיר ברון: "בהליך אישור התב"ע זמן רב מבוזבז על מחלוקות בין היזם לוועדות התכנון ומחלקת התכנון של העיריות. ניתן לפתור זאת על ידי מינוי שמאי מקרקעין בעלי ניסיון רב בליווי פרויקטים, אשר ישמשו כשמאים מכריעים לעניין זה".

משה קורן: "האלמנט המרכזי החשוב בתהליכי התחדשות ארוכים הוא רתימת התושבים לפרויקט. על מנת לעשות זאת צריך להבהיר להם את התועלת שישיגו מתמיכה בפרויקט, ולתת להם פתרונות נכונים למגורים העתידיים במתחם החדש. המנגנון החדיש של פינוי-זיכוי שהנהגנו באזורים מאפשר לנו להציג תועלות לכל סוגי הדיירים – החל ממשפחה שזקוקה לדירה גדולה יותר, דרך אדם מבוגר שרק רוצה מינימום זעזועים ועד משקיע שמשכיר את דירתו. בדרך זו אנחנו מקצרים את תהליכי החתמת הדיירים באופן משמעותי ויכולים להוציא פרויקטים לדרך".

רן מלאך: ״יש היום הרבה יותר מודעות ודחיפה מהרשות להתחדשות עירונית לקדם פרויקטים, על מנת להגדיל את היקפי הבנייה באזורי הביקוש בשל חוסר בקרקעות פנויות. אין ספק שהנושא על סדר היום, אך חייבים לייצר ודאות.

"בפרויקטי התחדשות עירונית כולם מרוויחים - הרשות המקומית, הדיירים והיזם, באמצעות חידוש המבנים הישנים, התשתיות והסביבה. אך בלי ודאות תכנונית יזמים יחששו להיכנס לפרויקטים הדורשים זמן היערכות רב עד העלייה לקרקע. אם היו קווים מנחים ברורים מה הרשויות דורשת ומאפשרות בתחומן, היה הרבה יותר פשוט לקדם פרויקטים, לקצר הליכים ובהתאם את לוחות הזמנים להוצאת פרויקטים לפועל".

שמואל חי ראובן: "לפעול במקביל בכמה ערוצים שרק ניתן ולא לעבור שלב אחר שלב בבירוקרטיה. כל מה שניתן לקדם - לקדם כמה שיותר מהר. וכמובן, להיות ערוכים לכל תרחיש בפרויקט, החל בפעילות מול הדיירים ועד לעבודה מול רשויות התכנון, כך שייגרמו כמה שפחות עיכובים בדרך".

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו