לדעת לבחור בקבוצה המנצחת

"רכישת בית היא ההוצאה הגדולה ביותר עבור משפחה, ולכן הדבר הראשון והחשוב ביותר הוא זהות המארגנים", כך פותחים איתן לוי וג'קי סוויסה, בעלי חברת יזמות הנדל"ן "אילה אגם", את השיחה איתנו בנושא קבוצות הרכישה. ולא במקרה הם נדרשים לנושא זהות מארגני הקבוצות. בשנים האחרונות ספג הענף מכה קשה, גם תדמיתית, וכבעלי חברה המתמחה בקבוצות רכישה הם יכולים ללמד מניסיונם כיצד לבחור בכיוון הנכון.

למרות הקיפאון בענף הנדל"ן בתחילת השנה וכחמש שנים לאחר שהחלה תכנית "מחיר למשתכן", מחירי הדיור רק ממשיכים לטפס, והרוכשים מחפשים כיצד אפשר למצוא מחיר נוח מבלי לשלם לאחר מכן ביוקר. ההחלטה לסיים את "מחיר למשתכן" היא דרמטית ומשמעותה היא שיווק קרקעות לכלל השוק, במטרה להאיץ את קצב התחלות הבניה. במקביל, חוסר הוודאות הכלכלי שהביא משבר הקורונה, הוביל יזמים לעצור רכישת קרקעות עד להתבהרות המצב, וכאן נכנסות לתמונה שוב קבוצות הרכישה. אלו מסוגלות לגייס סכומים משמעותיים לרכישת קרקעות במהירות ועם ליווי בנקאי, ומדובר בבשורה לזוגות צעירים שמחפשים לרכוש דירה במחיר הוגן, גם באזורי ביקוש.

שיקוף נכון של עלויות

לוי, תא"ל (מיל'), כיהן בתפקידו האחרון כסגן ראש אכ"א וסוויסה, אל"מ (מיל'), מהנדס מהטכניון, עמד בראש מנהלת המגורים של צה"ל. השניים היו שותפים לבניית אלפי יחידות דיור באזורי ביקוש במחירים אטרקטיביים ולאחר שפרשו, הקימו לפני יותר מעשור את "אילה אגם" המושתתת על הערכים שהביאו עמם מהצבא. יותר מ-30  פרויקטים למגורים ולעסקים הקימה החברה, זאת בנוסף לאלפי יחידות דיור שמסרה ואלפי יחידות אחרות הנמצאות בתהליכי בניה, לצד כמאה אלף מ"ר מסחר ומשרדים, כאלף יחידות דיור פינוי-בינוי ועוד, בהיקף של כשלושה מיליארד שקל.

בעשור האחרון רכשו עשרות אלפי ישראלים דירות במסגרת קבוצות רכישה ואכלסו אותן בהצלחה תוך שהם חוסכים בין 15 ל-20 אחוזים ממחירי הדירות באותו אזור, בסכומים המגיעים למאות אלפי שקלים. במקרים רבים מחירי הדירות אף זולים יותר מאשר בתכנית "מחיר למשתכן" ובנויות בסטנדרט גבוה בהרבה.

"כמו בכל עסקה, גם ברכישה במסגרת קבוצה צריך לנהל נכון את הסיכונים", אומרים לוי וסוויסה, "בתחום זה אין עדיין כמעט חסמי כניסה ממוסדים, ולכן כל אחד כמעט יכול להכריז על עצמו כמארגן, גם ללא הידע והכלים הדרושים. לכן חובה לבדוק מיהם הנפשות הפועלות, מהו הניסיון שצברו בתחום, כמה יחידות דיור מסרו והאם ניתן לבקר בהן ולהתרשם מהפרויקט.

איתן לוי                                                                   ג'קי סויסה       // צילום: אקטיב ברנדינג

"מחיר הדירה בקבוצת רכישה הינו אומדן ועל מארגן הקבוצה לשקף באופן ריאלי את העלויות הצפויות המשפיעות על הביצוע. יש לשים לב להתארגנות נכונה ומחייבת, תחשיב עלויות מדויק ככל שניתן - הנסמך על אנשי מקצוע - וניסיון המארגן, כדי להקטין באופן משמעותי את האפשרות לחריגה. במהלך תמחור הפרויקט אנו משקללים תמיד גם רזרבה עבור אירועים בלתי נצפים, אשר לרוב עומדת על חמישה עד שמונה אחוזים מהפרויקט".

עמידה ביעדים שווה כסף

לוי וסוויסה מזהירים שלא להסתנוור מההדמיות המפתות אלא לבדוק לעומק כל תוכנית. מי שיכול להעיד על כך הם נציגי עמותת "אפיקי מודיעין בחריש" - פרויקט בניהולה של "אילה אגם" הכולל שמונה בניינים - שחבריה אכלסו את דירותיהם וקיבלו החזר כספי של כ-2.5 מיליון שקל (כ-20 אלף בממוצע לכל רוכש). העודף שנותר בקופת הקבוצה התאפשר לאחר שעמדה ביעד התקציבי שהוצב בתחילת הפרויקט, בלי חריגות.

קבוצות "גל הפסגה" ו"שלישיית הפסגה" בקריית אונו נהנו גם הן מהעמידה ביעדים וכל רוכש קיבל החזר של 8,000 שקל בממוצע (בסך הכל יותר מ-1.3 מיליון שקל), ואלו רק חלק מסיפורי ההצלחה.

"אילה אגם" ממשיכה בתנופה והיא הראשונה לצאת לדרך עם פרויקט במתחם צריפין - "אילה טאוורס", שני מגדלים בני 17 קומות למסחר ולתעסוקה - לאחר שהבסיס הצבאי פונה ותכנית הפיתוח הופקדה בוועדה המחוזית. אזור זה צפוי להפוך לגדול ביותר מחוץ לתל אביב המיועד למסחור ולתעסוקה, והתשתיות בו נבנות מראש למטרה זו, כדי להיות מוכנים לקליטת מאות אלפי תושבים חדשים.

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו