סופו של עידן

במסגרת עבודתנו כשמאי מקרקעין ליווינו לא מעט יזמים שבנו דירות מגורים במסגרת מחיר למשתכן. מעבודתנו זו הפקנו מספר תובנות.

תוכנית מחיר למשתכן, ספינת הדגל של השר כחלון להוזלת מחירי הדיור בישראל, הגיעה לסופה עוד קודם שבוטלה על ידי שר השיכון החדש ליצמן. מבלי להיכנס לוויכוח האם התוכנית השיגה את מטרותיה או שמא נתוני שוק הנדל"ן הם הוכחה ברורה לכישלונה, ננסה כאן לנתח את מצב הבנייה למגורים בעידן פוסט מחיר למשתכן. נבדוק מה תהיה ההשפעה על עלויות וסטנדרט הבנייה, האם צפויים שינויים במחירי הדירות ומה המדינה יכולה לעשות.

תוכנית מחיר למשתכן שיווקה קרקעות במחירים מתחת לשווים. בכך היא פגעה במשאב הציבורי לטובת זוכים אקראיים בהגרלות וגם פגעה ברווחי היזמים, עד כדי חוסר כדאיות במימוש הבנייה במקרים מסויימים.

לדוגמה: לפני מספר חודשים פנה אלינו יזם עם תוכניות בנייה שאפתניות של מספר בנייני מגורים בשכונת הגליל בנצרת עילית (נוף הגליל), אשר כללה בניית דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. בדיקה ראשונית שבוצעה על ידנו במסגרת  הכנת דוח אפס העלתה כי אחוז הרווח בפרויקט מזערי, מאחר שדרישות החניה מחייבות בניית חניון תת קרקעי, אשר עלויות בנייתו גבוהות יחסית.

דוגמה נוספת: לקוח נוסף שלנו, יזם מהגדולים באזור ירושלים, זכה בקרקע במסגרת מחיר למשתכן עבור כ-200 יחידות דיור לזכאים ועוד כ-80 יחידות דיור בשוק החופשי. היזם בנה תוכנית עסקית ולפיה מיקומן של הדירות בשוק החופשי נועד להיות משובח יותר (כיווני אוויר, מרפסות). הוועדה המקומית דחתה את הבקשה להיתר וכפתה עליו פריסה שונה של היחידות. בהינתן מחיר הזכייה בקרקע הפרויקט הפך לבלתי כדאי.

 

תכנון לטווח ארוך

משרד הבינוי והשיכון הגדיר מפרט מחייב (הספר הכחול) למכרזי המקרקעין בשיטת מחיר למשתכן, אשר עם הזמן עבר מספר שדרוגים וכלל בין היתר הגדרות ונתוני שטח, מידות, חומרי בנייה וגמר ועוד.

במהלך השנים נשמעו תלונות לגבי איכות וסטנדרט הבנייה, אשר נקבעו בתוכניות משרד השיכון, בטענה כי מדובר בסטנדרט נמוך יחסית לדירות המשווקות בשוק החופשי. עכשיו, עם סיום תוכנית מחיר למשתכן והגדלת היקף הבנייה החופשית בצורה משמעותית, צפויה תחרות עיקשת בין היזמים על ליבו וכיסו של הלקוח הישראלי, אשר כעת שואף לקבל כסטנדרט ערכת בית חכם או אי מעוצב במטבח. תחרות זו בין היזמים תגרום בהכרח לעליית מחירי הדירות וכפועל יוצא גם לעליית מחירי הקרקע.

ענף הבנייה בכלל והבנייה למגורים בפרט תלויים מאוד ברגולציה ובתכנון לטווח ארוך מצד גופי המדינה, ובראשם משרד השיכון, מינהל התכנון ורשות מקרקעי ישראל, אשר משפיעים על קצב התחלות הבנייה ומווסתים את שיווק הקרקעות.

תוכניות רגולטוריות דוגמת מחיר למשתכן אכן תרמו לעליית היצע הדירות בשוק, אך מצד שני הן גרמו למחסור בקרקעות לבנייה ולעליית מחירי הקרקעות בשוק הפרטי.

עוד השפעה של ביטול התוכנית מתבטאת בהצפת השוק בביקושים של צעירים, שהמתינו זמן רב לקבל דירה במסגרת התוכנית ולא זכו בהגרלות, או כאלה שזכו והפרויקט לא יצא לפועל.

 

אז מה עושים?

לדעתנו, כדי להתמודד עם הבעיה המדינה צריכה לפעול להורדת מרכיבי העלויות המרכזיים במחיר הדירה – קרקע, תשומות ומסים.

קרקע היא מוצר במחסור, שכמעט לא ניתן לייצרו (אלא אם מתכננים בצורה מיטבית מחדש את הקרקע). על מנת למתן את עליית המחירים הצפויה המדינה תידרש לקדם יותר מתחמי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית, בין היתר על ידי הפעלת לחצים על העיריות העקשניות, אשר מסרבות לקדם תוכניות כאלו ומציבות מכשולים רבים בפני היזמים. בכך הן מקטינות את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים, במיוחד בפריפריה, שממילא סובלת ממחסור בתוכניות ממשלתיות לקידום דיור בר השגה.

חוץ מהקרקע, אשר מהווה בממוצע כ-30% מהעלות ובאזורים מסויימים אפילו 50%, היזמים נושאים בעלויות של תשומות בנייה. מדובר בעלויות הבנייה השוטפות, שמהוות בממוצע 30% מהמחיר הכולל של הדירה.

מחירי חומרי הבנייה נמצאים בשנים האחרונות במגמת עלייה – הבטון, הברזל והאנרגיה עלו בשיעורים משמעותיים וייקרו את תשומות הבנייה. הפתרון להקטנת העלויות טמון בפתיחת השוק לייבוא. 

קיים מחסור בכוח עבודה מקומי, ושוק הנדל"ן מסתמך על עובדים זרים. כאן נדרשת התערבות ממשלתית להגדלת מכסות העובדים, בין אם מדובר בעובדים זרים או עובדי שטחים.

המיסים וההיטלים השונים מהווים קרוב ל-25% ממחיר הדירה. המיסים בתחום הדיור עברו בשנים האחרונות שינויים: קבוצות רכישה חויבו לשלם מע"מ על הקרקע, מס הרכישה על דירות להשקעה עלה ל-8% ולאחרונה ירד ל-5%, בתקווה למשוך משקיעים פוטנציאליים.

הליכי הרישוי בארץ לוקחים זמן רב. תוכניות בנייה טעונות אישור של ועדות תכנון מקומיות ומחוזיות, תהליך שיכול להימשך שנתיים-שלוש. אומנם נעשים בשנים האחרונות מאמצים ניכרים לקיצור ההליכים, ועדיין מדובר בפרקי זמן ממושכים. נדרש כאן סופרטאנקר שיזרז משמעותית את הליכי הרישוי. 

לאור האמור לעיל, אנו ממליצים לממשלה לא לטפל רק בצד ההיצע של הקרקע, אלא גם במרכיבים שונים הכלולים במחיר דירת המגורים – מיסוי, זמן תכנון, תחרות בשוק חומרי הגלם והעבודה. כך ניתן להוזיל את עלויות הייצור של דירות המגורים.

 מוראד מנאסרה - מהנדס אזרחי Bsc ושמאי מקרקעין

חזקיה העצני - כלכלן ושמאי מקרקעין

 

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו