שלמו היום, נסתדר מחר

שוק הנדל"ן מוצף לאחרונה בבשורה חדשה: שלמו אחוז מסוים ממחיר הדירה בשלב מוקדם של הפרויקט ואת השאר באיכלוס, בדרך כלל בין 24 ל-36 חודשים לאחר מכן. זו למעשה דחייה או חלוקה של התשלום, בשיטה שמרגישה מאוד ישראלית: "שלם קצת היום ובעתיד נסתדר".

יצאנו לבדוק בערי ישראל אם אכן מדובר במבצע משתלם, ומי בעצם ישלם על זה בסוף. בחנו את 9 הערים המובילות במכירת דירות בפרויקטים חדשים ובתוך הערים הללו את השכונות עם הכי הרבה מכירות של דירות חדשות.

כמו תמיד, אין מתנות חינם ועלותם האמיתית של מבצעי 20% כעת ו-80% בכניסה לדירה יכולה לנוע בין 62 אלף שקל (בחריש) ל-162 אלף שקל (בתל אביב) - תוספת תשלום ליזם כתוצאה מעליית מדד תשומות הבנייה. במונחים חודשיים מדובר במעין ריבית שנעה בין 1,700 ל-4,500 שקל בחודש.

האם זה משתלם? הכל עניין של מידתיות והמידע שבידי הקונה לפני שהוא מבצע את המהלך. היתרונות עומדים בעינם - גידור סיכונים והמתנה לתנאי משכנתא טובים יותר. אם יש השקעה אלטרנטיבית שעשויה להגדיל את הסכום - הגיוני לבחור במסלולים האלה. עם זאת, כדאי לחשב ולדעת מראש מהי עלותם האמיתית.

"לדחיית תשלומים יש יתרונות רבים", מסביר איתן זינגר מנכ"ל מדל"ן. "הראשון שבהם הוא גידור הסיכון – הכסף נשאר אצל הקונה והוא משלם בהתאם להתקדמות הפרויקט, כך שהסיכוי שהיזם יברח עם הכסף או הנזק שייגרם לקונה במידה והיזם פושט רגל קטן בהרבה. חוץ מזה, כשהכסף נשאר אצל הקונה הוא יכול לעשות בו כרצונו, לחסוך הון עצמי נוסף במהלך התקופה או להשקיע אותו ואפילו להרוויח עליו. יתרון גדול נוסף הוא גמישות בלקיחת המשכנתא: היום, למשל, פחות כדאי לקחת משכנתא בגלל הקורונה ועליית הריבית, וייתכן שבעוד שנה התנאים יהיו נוחים יותר. מצד שני, חשוב לזכור שלדחיית התשלומים יש גם חיסרון אחד גדול - ההצמדה למדד תשומות הבנייה למגורים".

סל חומרי בנייה

מדד תשומות הבנייה למגורים הוא מדד של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שבוחן כל חודש את ההוצאה הנדרשת לקניית סל של חומרים המשמשים לבניית בית מגורים. המדד מורכב מעשרות סעיפים, החל ממחירי החול והחצץ, צינורות האינסטלציה, איטום, צבעים וזכוכית, עבור בשכר הפועלים וכלה בהוצאות אחזקת משרד.

בעשור האחרון המדד עלה בכ-23%, כלומר עלייה שנתית ממוצעת של 3.2%. מאז 2011, שהייתה שנת השיא, המדד אומנם מציג עלייה מתונה יותר במונחים שנתיים, אבל הוא ממשיך לטפס בשיעורים ניכרים. היזמים טוענים שהוא לא עולה מספיק.

"מדד תשומות הבנייה הוא הרוצח השקט של הכדאיות הכלכלית ברכישת דירת מגורים", אומר הכלכלן האורבני ושמאי המקרקעין רונן רוזנטל. "לפני רכישת דירה על הנייר חלק מהרוכשים אולי משקללים את דמי השכירות שהם צריכים לשלם במהלך תקופת הבנייה, אבל מעטים מוסיפים לשקלול גם את עליית מדד תשומות הבנייה. שקלול של שני המרכיבים האלו פעמים רבות מקטין, או אפילו מחסל לחלוטין, את הכדאיות ברכישת הדירה".

איך בדקנו

על מנת לבחון איזו אופציה עדיפה בדקנו ראשית מה המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים טיפוסית בכל שכונה שנבדקה. בעוד שבשכונת אור המזרח בחריש דירת 4 חדרים חדשה עולה כ-1.1 מיליון שקל, ביד אליהו המתפתחת שבתל אביב דירה דומה תעלה כבר 2.9 מיליון שקל, יותר מכפול.

יצרנו השוואה בין שתי חלופות: חלופה א' - מלוא התשלום במעמד הרכישה + תשלום דמי שכירות לתקופה של 36 חודשים. חלופה ב' - תשלום של 20% במעמד הרכישה + תשלום דמי שכירות לתקופה של 36 חודשים + יתרת התשלום צמודה למדד תשומות הבנייה במעמד האכלוס.

בית שמש: רמת בית שמש ד'2

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 2,736.

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים חדשה:  1.46 מיליון שקל.

תשלום ראשוני של 20%: 292 אלף שקל.

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,614,800 שקל.

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,696,794 שקל.

הפרש: 81,994 שקל.

עלות כל חודש במבצע: 2,278 שקל.

תל אביב יפו: יד אליהו

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,812.

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים חדשה:  2.88 מיליון שקל.

תשלום ראשוני של 20%: 577.6 אלף שקל.

שכונת יד אליהו // צילום: תמר הירדני, ויקיפדיה

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 3,093,200 שקל.

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 3,255,391 שקל.

הפרש: 162,191 שקל.

עלות כל חודש במבצע: 4,505 שקל.

ראשון לציון: נרקיסים

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,652.

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים חדשה:  1.5 מיליון שקל.

תשלום ראשוני של 20%: 300 אלף שקל.

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,698,000 שקל.

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,782,241  שקל.

הפרש: 84,241 שקל.

עלות כל חודש במבצע: 2,340 שקל.

באר שבע: פארק הנחל

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,423.

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים חדשה:  1.15 מיליון שקל.

תשלום ראשוני של 20%: 230 אלף שקל.

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,276,000 שקל.

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,340,584 שקל.

הפרש: 64,584 שקל.

עלות כל חודש במבצע: 1,794 שקל.

ראש העין: פסגות אפק

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,400.

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים חדשה:  1.56 מיליון שקל.

תשלום ראשוני של 20%: 312 אלף שקל.

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,714,800 שקל.

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,802,410 שקל.

הפרש: 87,610 שקל.

עלות כל חודש במבצע: 2,434 שקל.

חריש: אור המזרח

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,283.

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים חדשה: 1.1 מיליון שקל.

תשלום ראשוני של 20%: 220 אלף שקל.

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,193,600 שקל.

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,255,376 שקל.

הפרש: 61,776 שקל.

עלות כל חודש במבצע: 1,716 שקל.

רמת גן: רמת אפעל

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,281.

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים חדשה:  1.76 מיליון שקל.

תשלום ראשוני של 20%: 352 אלף שקל.

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 2,008,400 שקל.

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 2,107,242 שקל.

הפרש: 98,842 שקל.

עלות כל חודש במבצע: 2,746 שקל.

יבנה: נאות שמיר

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,277.

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים חדשה: 1.61 מיליון שקל.

תשלום ראשוני של 20%: 322 אלף שקל.

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,772,000 שקל.

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,862,418 שקל.

הפרש: 90,418 שקל.

עלות כל חודש במבצע: 2,512 שקל.

ירושלים: פסגת זאב

דירות חדשות שנמכרו מ-2019: 1,258.

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים חדשה: 1.71 מיליון שקל.

תשלום ראשוני של 20%: 342 אלף שקל.

עלות כוללת בתשלום מלא במעמד הרכישה (כולל 36 חודשי שכירות): 1,872,000 שקל.

עלות כוללת בחלופה של 20:80 (כולל 36 חודשי שכירות והצמדה למדד): 1,968,034 שקל.

הפרש: 96,034 שקל.

עלות כל חודש במבצע: 2,668 שקל.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו