מדינת חלם? דיור בר השגה על הקרקע היקרה במדינה

שדה דב הולך ומתקרב להפיכתו לשכונה המרכזית החדשה של צפון תל אביב עם 2,400 דירות של דיור בר השגה, למרות מיקומו היוקרתי במקום הכי יקר במדינה.

היום (רביעי) אושרה וקיבלה תוקף תוכנית המתאר לרובע שדה דב - 16,000 יחידות דיור, שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה, מלונאות וכן כ-365 דונם שטחי פארק וגנים ציבוריים עם חוף ים שבעתיד יכלול מרינה חדשה.

יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, אדר' דניאלה פוסק, חתמה היום על מתן תוקף לתוכנית רובע שדה דב בתל-אביב בתחום שדה התעופה לשעבר.

התוכנית שביוזמת רשות מקרקעי ישראל, כוללת 2,400 יחידות דיור שיוקצו עבור דיור בר-השגה ו-4,500 יחידות דיור מיוחדות (מעונות סטודנטים, דיור מוגן, בתי אבות, דיור להשכרה וכו'). עוד כוללת התוכנית כ-500,000 מ"ר עבור מבני ציבור, כ-125,000 מ"רעבור מסחר, כ-330,000 מ"ר עבור שטחי תעסוקה, כ-125,000 מ"ר עבור מלונאות וכ-365 דונם שטחי פארק וגנים ציבוריים. שטחה הכולל של התוכנית הינו כ-1,300 דונם.

גורם בהליכי התכנון מסר: ״נראה כי רוחו הנדבנית של השר כחלון המשיכה להנחות את גופי התכנון למרות שכבר פרש לפני מספר חודשים. לא ברור מדוע ניסו עורכי התכנית להעשיר עוד כמה בני עשירים ולפנק בהנחות של מאות אלפי שקלים בקרקע שהינה מהיקרות במדינה. הרי ברור שגם הדיור בר השגה שיקום בשדה דב יהיה יוקרתי ויקר ובוודאי שאינו מתאים לתקציב של בני מעמד הביניים״.

חשוב לזכור שתכנון התכנית החל הרבה לפני שמשבר הקורונה פרץ ודיור בר השגה כיום, כבר פחות מתאים לקופתה המידלדלת של מדינת ישראל.

עוד חשוב לזכור שהתכנון לדיור בר השגה במתחם שדה דב סותר במשהו את תכניתו של שר הבינוי והשיכון החדש, ליצמן, אשר דיברה על כך שלא יהיו הנחות וסיבסודים יותר באזורי ביקוש. מדינת חלם.

תוכנית 'רובע שדה דב' הינה תוכנית כוללנית החלה על חלק משמעותי בעיר ומשלימה את תוכנית המתאר לעיר תל אביב תא/5000 אשר קבעה את שטח שדה דב כ"שטח לתכנון בעתיד". עקרונותיה מבטאים רוח תכנונית שונה מהמוכר בשכונות הקיימות מצפון לירקון. לעומתן, הרובע החדש תוכנן כרובע עירוני למגורים, מסחר, תעסוקה ומלונאות.

התכנון המוצע מתייחס לבלוק העירוני התחום ברחובות הראשיים כיחידה תכנונית עיקרית. בטבורו מוצעים שטחים ציבוריים וכלפי הרחובות הראשיים מוצעות חזיתות מסחריות פעילות ונגישות.

הבנייה ברובע החדש, משלבת בנייה של 5-10 קומות עם בנייה של כ-35 מגדלים של עד 40 קומות, המלווים את הרחובות המרכזיים ברובע. התוכנית נסמכת על שלד רחובות, שהראשי מבניהם הוא רחוב אבן גבירול שלאורכו יעבור קו הרכבת הקלה - 'הקו הירוק'. הפיתוח הנופי המוצע, מהווה חלק ממערך שטחים לניהול מי נגר, החל מרצועת נטיעות ועד לשטחים לאיגום והשהיית מי נגר.

כל בעלי הזכויות על הקרקע יקבלו את זכויותיהם בכל תוכנית מפורטת עפ"י השווי היחסי אשר נקבע בתוכנית המתאר.

השלמת התכנון המתארי עבור רובע שדה דב מייצר רצף עירוני ממרכז העיר צפונה. הרובע מתוכנן להיות משורת באופן מלא בתחבורה ציבורית, ובהתאם המרחב ציבורית תוכנן בתשומת לב רבה להליכה נוחה ברגל.

בתוכנית רובע שדה דב מתוכננים 3 פארקים עירוניים בהיקף כולל של כ- 365 דונםו בהם פארק מסלול בתוואי המסלול ההמראה והנחיתה ההיסטורי, פארק חופי המשלים את רצף המרחב הציבורי לאורך חוף הים, ופארק עירוני לינארי החוצה את התוכנית ממזרח למערב ומקשר בין מרחב מבני ציבור לחוף הים. מבני הציבור המתוכננים ברובע יתנו מענה ציבורי הן לתושבי השכונה והן מענה עירוני חשוב לצמיחתה של העיר לאור אישורן של תכניות להתחדשות עירונית ברבעים ההיסטוריים.

קו הרכבת הקלה ("הקו הירוק") שעובר בתחום התוכנית ושירות התחבורה הציבורית המשלים, מהווים גורם חשוב בשינוי התפיסה התכנונית תחבורתית. התוכנית קובעת תקן חנייה מופחת ופרוגרסיבי במטרה להפחית משמעותית את השימוש ברכב פרטי. בהתאם, הרחובות תוכננו ליצירת מרחב הליכה נוח. גם הנחיות  לייצור של אנרגיה ממקורות מתחדשים בתחומם, ושומרת עתודות להקמת מתקני איסוף אשפה, מתקנים לניהול נגר, ולאגירה וליצור אנרגיה בהתאם להתפתחויות טכנולוגיות עתידיות בתחום זה.

מתכננת מחוז תל אביב במינהל התכנון, חוה ארליך-רוגינסקי, ציינה כי "תהליך אישור תוכנית שדה דב הציבה בפני לשכת התכנון אתגרים תכנוניים ותהליכיים שחייבו תשומת לב והשקעת מחשבה רבה. אנו שמחים בכך שהצלחנו לאזן בין הצורך הדחוף לקדם תכנון מיטבי להרבה מאוד יחידות דיור, מבלי להתפשר על איכות ותוך מתן מענה לכל ההתנגדויות וההסתייגויות שעלו בתהליך".

גילי טסלר מתכננת מרחב ת"א  ברשות מקרקעי ישראל הוסיפה: "מדובר בתכנית לאומית אשר קודמה על ידי רשות מקרקעי ישראל אשר חשיבותה הרבה ברצף העירוני חופי הים הפארקים ויחידות הדיור והתעסוקה העתידיים. המרחב העיסקי בתל אביב ממשיך לקדם את התכנון המפורט מתוך ראיה מקצועית ועתידית וחשיבות הדבר למשק לכלכלה ולחברה".

"לבעלי הקרקעות הפרטיות מומלץ להזדרז"

עו"ד שמואל שוב שותף מנהל במשרד עורכי הדין שוב ושות', המייצג בעלי קרקעות פרטיים בשטח תוכנית שדה דב מציין כי במקביל לאישור התוכנית המתארית מקודמות היום התוכניות המפורטות של שלושת מתחמי התכנון בתוך התוכנית, כאשר התוכנית של המתחם הראשון מקודמת בותמ"ל ומתקדמת מאוד כבר לאחר שמיעת התנגדויות.

לבעלי הקרקעות הפרטיות מומלץ להזדרז ולהודיע לרמ"י באיזה מתחם תכנון הם מעדיפים להיות וזאת על מנת שזכויותיהם לא יפוצלו בין שלושת המתחמים. המשמעות של פיצול הזכויות, בעיקר עבור מי שמחזיק שטח קרקע קטן היא קושי במימוש הזכויות שעלול להיגרר לתביעות פירוק שיתוף ממושכות.

יצוין כי ייתכן וגם בעלי קרקעות פרטיים בחלקה 204 בגוש הגדול המנוהל על ידי מנהלי הגוש יוכלו לבחור באיזה מתחם הם מעוניינים להיות וזאת בהתאם להכרעת בית המשפט המחוזי בנושא בעקבות בקשת רשות ערעור שהגישו חלק מהבעלים המיוצגים על ידינו.

לצד בחירת המתחם מומלץ לבעלי הקרקעת להתאחד לקראת אישור תוכניות המפורטות על מנת שיוכלו לקדם במהירות את מימוש הקרקע באמצעות בנייה עצמית או הסכמי קומבינציה מול יזמים.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו