מחסן זה הקניון החדש

שוק הדיור והנדל"ן המניב ספג מכה אנושה בימי הקורונה, אבל תחום אחד פרח – שטחי האיחסון והמחסנים, או כפי שקרוי בחוגי המקצוע – המרלו"גים. נזכור שרק לפני חצי שנה שאלנו את עצמנו בעקבות פתיחת שלוחת אמזון בישראל, היכן ישכרו מחסני לוגיסטיקה להקמת עיר משלהם.

נזכור כי חלה עלייה מתמדת במחירי הקרקעות. אלו עלו בממוצע בכ-40% משנת 2015 ועד היום - עדות לעוצמת הביקושים בפועל למרכזים לוגיסטיים.

אז על מה בעצם מדובר? "ענף המרלו"גים הוא למעשה תהליך של ניהול אסטרטגי של הרכש, זרימה ואחסנה של מוצרים, חלקים ומלאי מוגמר דרך ערוצי השיווק של הארגון ועל ידי ניהול אפקטיבי מבחינת עלות-תועלת הממקסם את הרווחיות", מסביר תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר, שהכין עבורנו סקירת שוק.

מחסן שכזה הינו לרוב בגובה של כ-13.7 מטר, או 2 קומות בגובה של כ-6.5 מטר כל אחת. קיימת גם בנייה רב מפלסית בגובה של כ-26 מטר ואפילו 40 מטר.

לפי המחקר של צ'מנסקי בן שחר, כ-18% מההוצאה החודשית מבוצעת און-ליין, ביחס לכ-13% בשנה ב-2015. בשנים 2007-2018 היקף ייצוא הסחורות בישראל גדל בכ-21%. היקף ייבוא הסחורות באותה תקופה גדל בכ-23%.

מעבר להיבט הטכנולוגי, אנו עומדים בפני קפיצת דרך להמרת קניונים, חנויות ומרכזים מסחריים לטובת מחסני סחורות וסוגים שונים של מרכזים לוגיסטיים - לפחות ככל שמדובר במרכזי מסחר שלא ידעו להמציא את עצמם מחדש באתגרי ההתמודדות מול דור ה-Z והאונליין.

מדי שנה נבנים בממוצע כ-300 אלף מ"ר שטחי לוגיסטיקה. נדרשים היום ומתקבלים מחירי קרקע של 3-4 מיליון ₪ לדונם. מחיר זה יחולל כדאיות כלכלית להקמת מרלו"ג בדמי שכירות חודשיים של 60-70 ₪ למ"ר, סכום שאינו משולם כיום על ידי הדיירים (בהנחת 45% תכסית + 15% גלריה).

"קיימת תקרת זכוכית לנכונות לשלם דמי שכירות חודשיים של 45 ₪ למ"ר בנוי", מסביר בן שחר. "דמי שכירות חודשיים נגבים עבור שטח במ"ר ולא עבור נפח, לעיתים עם מקדם של 1.2".

מה הפתרונות האפשריים? בנייה של 2-4 קומות, או רכישת קרקעות אלו על ידי לקוחות קצה שבונים לעצמם ומסתפקים בהשקעה עם תשואה פנימית של 5%-4%.

המחירים הגבוהים למרכזי לוגיסטיקה מתקבלים במחוז המרכז - כ-6 מיליון שקל לדונם (ברף העליון), ובמחוזות השרון והשפלה - 4-5 מיליון שקל לדונם. בבאר שבע המחירים לדונם - 1-1.5 מיליון שקל.

אי אפשר להתעלם כמובן משוק ה-E-Commerce הפורח בתקופת קורונה. גם הוא צריך שטחי איחסון. להערכת המחקר, שוק זה ימשיך לגדול בקצב דו-ספרתי. אירועי פוסט קורונה מאיצים תהליך זה. צפוי גידול בכמות החבילות. המרכזים הגדולים יוקמו מחוץ לערים, ואילו הקטנים בתוך העיר, בשכונות.