ירושלים תחת המגפה

מהי השפעת הקורונה על שוק המגורים בירושלים? בסקירה זו בחנתי את מספר העסקאות שבוצעו, את רמת המחירים והאם מחירי העסקאות משקפים שינוי במחירי הדיור בעקבות המשבר.

ערכתי השוואה של היקף העסקאות ומחירי הדירות במהלך התקופה שבין 1/1/2019 ל-15/2/2020, אל מול ההיקפים והמחירים במהלך משבר הקורונה.

בחרתי לערוך את ההשוואה בדירות 4 חדרים, היות שהן הנפוצות ביותר בעיר. מהנתונים שהתקבלו ניכיתי 2 עסקאות שלא ניתנות לניתוח (כנראה עסקאות ירושה), וכן 12 עסקאות יד ראשונה מקבלן.

לאחר ניכויים אלה הגעתי לעסקאות יד שנייה, הניתנות לניתוח והשוואה. מתוך עסקאות אלו מצאתי 11 עסקאות הדומות בנתוניהן (מבחינת מיקום הנכס ומאפייניו). לכל עסקה שבוצעה בתקופת הקורונה נמצאה התאמה של עסקה אחת או שתיים דומות הניתנות להשוואה.

19 עסקאות בשבוע

מהבדיקה עולה כי בתקופת שיא משבר הקורונה, מתאריך 15/3/2020 ועד 31/3/2020, בוצעו 38 עסקאות ברחבי ירושלים (לאחר ניכוי עסקאות לא רלוונטיות כמוסבר לעיל, הגעתי  ל-24 עסקאות הניתנות לניתוח). בחלוקה לפי שבועות ניתן לומר כי בוצעו כ-19 עסקאות בשבוע בממוצע בתקופה זו.   

לפני פרוץ המגפה, בתאריכים 1/1/19 ועד 15/2/2020, במהלך כשנה וחודשיים, בוצעו 2,046 עסקאות בדירות 4 חדרים. בחלוקה לשבועות ניתן לומר כי בוצעו כ-35 עסקאות בדירות 4 חדרים בשבוע בממוצע בתקופה זו.          

אם כן, ישנה ירידה של כ-45% במספר העסקאות שבוצעו בתקופת הקורונה בהשוואה לשנת 2019.

מבחינת סכומי העסקאות, בתקופה שקדמה למגפת הקורונה המחיר למ"ר בדירות 4 חדרים טיפוסיות עמד על כ -24,000 שקל בממוצע. בתקופת הקורונה המחיר למ"ר עלה ל-25,000 שקל למ"ר, כלומר עלייה של כ-4%.

לכאורה, ניתן היה לומר כי ישנה עליית מחירים, אולם במבט מאקרו אין זה מדויק. מניתוח התנהגות המחירים בכ-2,046 עסקאות כנ"ל, בתקופה שבין 1/1/2019 ל-15/2/2020, עולה כי בתקופה זו התרחשה עליית מחירים בגובה של כ-5%. אם כן, עלייה של 4% בתקופת הקורונה מבטאת דווקא האטה בעליית המחירים. עם זאת, עדיין מוקדם לקבוע האם האטה זו מהווה מגמה או שהשוק טרם הסיק את מסקנותיו.

נוסף על כך, השכר הממוצע הריאלי ירד בכ-1.5% ביחס לתקופה זו אשתקד. ירידה זו גוררת ירידה בהכנסה הפנויה. על כן לא סביר כי נתון זה לא יקבל ביטוי בצורה של ירידת מחירים בשוק המגורים.

יש לקחת בחשבון כי קיימת ציפייה לעלייה מארצות הרווחה (צרפת, ארה"ב). נכון לרגע זה העלייה מתאפיינת בביקוש לדירות 4-5 חדרים (בהתאם לסקר שערכנו מול משרדי שיווק בפרויקטים חדשים). מנגד קיימת ציפייה לירידה בהיצע דירות המגורים בגלל ירידה בהתחלות הבנייה ובהיקפי העבודה, שצומצמו בתקופת הקורונה.

כיצד ישפיעו תנועות נגדיות אלו? טרם ניתן לדעת, ולכן לדעתי יש להמתין מספר חודשים עד שנבין את כיוון השוק.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו