קריית ים בדרך למעלה?

בסוף מאי 2020 התפרסמו תוצאות מכרז קרקע בקריית ים - מכרז מספר חי/323/2019. מדובר במגרש מס' 211 המיועד לדיור מיוחד (מוגן) ותעסוקה. הזוכה במכרז הינה חברה יזמית המתמחה במגורים, בעיקר באזור בית שמש וחיפה.

המחירים שהצליחה רשות מקרקעי ישראל לקבל במגרש זה עשויים להעיד על יציבות בשוק המגורים, שהינו אלטרנטיבה לדיור מוגן (ואולי גם על עליית מחירים צפויה).

שטח המגרש כ-22.5 דונם. המגרש מיועד לכ-144 יחידות לדיור מוגן ומסחר / תעסוקה, או לכ-250 יחידות דיור מוגן. שטח אק' במכרז הינו כ- 18,400 מ"ר. הזכייה בקרקע הייתה במחיר של כ-95 מיליון ₪, המשקפים כ-5,150 ₪ למ"ר זכויות בנייה אק'.

במקביל, מגרש מס' 402 ששטחו דומה אך מיועד רק לתעסוקה ואינו כולל ייעוד לדיור מוגן, לא קיבל אף הצעה במכרז ולא שווק. המגרש ממוקם במערבה של שכונת האלמוגים, המאופיינת בבנייה נמוכה וותיקה עם דירות מגורים קטנות.

ניתוח עסקאות בנכסים קרובים מביא לערכים של כ-3,500 ₪ למ"ר זכויות בנייה אק' למגורים. לכאורה, מתקבל במכרז מחיר לדיור מוגן הגבוה בכ-50% משווי למגורים.

לדעתנו, הערכים הגבוהים שהתקבלו משקפים מצד אחד נתונים טובים למגרש ששווק, אך מצד שני יש לזכור כי מדובר בשיווק קרקע לדיור מוגן ותעסוקה, שיימכרו בשוק החופשי. זהו קונספט שיווקי שנזנח בשנים האחרונות, שבהן כמעט ולא שווקו מגרשים לשוק החופשי, ביחס להיצע גדול מאוד של קרקעות ששווקו במסגרת מחיר למשתכן.

מיקום המגרש בקו ראשון לים ובבנייה של 2 קומות מעל קומת מרתף חלקית יוצרים תמהיל בנייה איכותי במיקום אטרקטיבי. סביבת הנכס מאופיינת רובה ככולה בדירות מגורים קטנות (כ-65 מ"ר ממוצע ליחידת דיור) ובבניינים ותיקים, שחלקם הגדול אינו מטופח. כעת מדובר על אפשרות לבניית יחידות דיור בשטח כמעט כפול. 

קריית ים. השוק מצפה להתפתחות חיובית // צילום: Finschonnd

מכרז הקרקע הנ"ל מהווה תשתית להקמת שכונת מגורים חדישה, הנסמכת על תשתיות קיימות (שדרות הפלמ"ח ורחוב השקד).

מחירים בסביבה:

דירות מגורים רגילות וותיקות נמכרות לפי כ- 10,000 – 14,500 ₪ למ"ר (בשיכונים הפונים לים).

המחירים בהם צפויים להימכר הדירות במתחם הנדון הם כ- 15,000 ₪ למ"ר בדירות רגילות עורפיות, ו-18,000 ₪ למ"ר בדירות גן הפונות לים.

מדובר במחירים גבוהים בהרבה מהמחירים המקובלים בסביבה. יש לקחת בחשבון כי מדובר ברצועת קרקע יפה על חוף הים לבנייה בסדר גודל שאינו קטן אך אינו גדול מאוד, והביקושים בקריית ים בהחלט יכולים לספוג כמות זו.

מה ניתן ללמוד מתוצאות המכרז?

אם נשווה לתוצאות מכרזי קרקע בקריית מוצקין (מתחם כורדני) שהתפרסמו ביוני 2020, נגלה שבמכרז זה הוציאה רשות מקרקעי ישראל 2 מגרשים במסגרת מחיר למשתכן. כל מגרש הינו בשטח של כ-14 דונם ומיועד לבנייה רוויה. למכרז אחד לא היו מציעים כלל. למגרש השני היה מציע אחד, שזכה בקרקע במחיר של כ-31 מליון ₪, קרוב למחיר המינימום במכרזץ מחיר זה גילם הפחתה של כ-23% ביחס לשומת השמאי הממשלתי, שעמדה על כ-40 מיליון ₪.

כלומר, למרות שבסביבה בקושי משווקים קרקעות למגורים (מחיר למשתכן), קרקע לשוק החופשית נמכרת במחירים גבוהים מהערכים שננקבו בשומת השמאי הממשלתי. מכאן ניתן ללמוד כי קיים ביקוש לקרקע שאינה במחיר למשתכן, כתוצאה אולי מביקושים כבושים של משפרי דיור, שבעקבות תוכנית מחיר למשתכן האלטרנטיבות שלהם צומצמו מאוד.

קריית ים הינה החלוצה מבין הקריות בצפון, וכבר אושרה לה תוכנית מתאר חדשה. נראה כי השוק צופה כי דווקא בקריית ים תהיה התפתחות חיובית ביחס לשאר הקריות ואיזור חיפה.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו