ב-10 הערים הגדולות בישראל נוצר במחצית השנייה של העשור הקודם חסר מצטבר של כ-40 אלף דירות - כך עולה ממחקר חדש של קבוצת גיאוקרטוגרפיה. המסקנה: ללא בנייה מואצת בערים אלו, יהיה קשה להתמודד עם עליית המחירים. הבדיקה נערכה על ידי כלכלני קבוצת גיאוקרטוגרפיה, בהנהלת ד"ר רינה דגני, יועצת כלכלית וחברה בהנהלת הפורום הישראלי לעירוניות.
במשבר הדיור, שהיה בשיאו בשנת 2013, דובר על חוסר של יותר מ-100 אלף דירות. מאז, אף שהואצו התחלות הבנייה, עדיין הגידול במספר משקי הבית גדול בכ-70 אלף ביחס לדירות שהסתיימה בנייתן בין 2013 ל-2020. המשמעות: המחירים בעלייה, ואין סימן להתמתנות.
בשנים 2019-2018 חל גידול מהיר וחריג במספר משקי הבית בישראל, שהאיץ את הצורך ביחידות דיור. הסיבה היא, כנראה, תוספת של כ-64 אלף משקי בית של נפש אחת בין השנים 2017 ל-2019. גם בנטרול גידול חד זה עדיין יש מחסור חמור בדיור.
עיכובי בנייה
המומחים מסבירים שכמחצית מהחסר שנוצר הוא בשל עיכובי הבנייה בערים הגדולות בנות 200 אלף עד 300 אלף תושבים: חיפה, ראשון לציון, פתח תקווה, נתניה, אשדוד, באר שבע, בני ברק וחולון.
לפי צורך שנתי של 55 אלף דירות חדשות לפחות, יש לבנות בערים אלו כ-12 אלף עד 13 אלף דירות בשנה. בתוספת החסר בתל אביב ובירושלים, הגדולות יותר, מספר הדירות החדשות ב-10 הערים הגדולות אמור להיות סביב 22 אלף בשנה.
בפועל, מציין נועם כהן, מנהל המחלקה הכלכלית בגיאוקרטוגרפיה, בין השנים 2015-2020 נבנו ב-8 הערים הנ"ל כל שנה 7,500 עד 8,500 דירות בלבד. כלומר, נוצר גירעון שנתי של 4,000 עד 5,000 דירות, ובמצטבר במהלך 6 שנים כ-25 אלף דירות חסרות. בתוספת הפערים שנוצרו בירושלים ותל אביב, החסר המצטבר הוא של כ-40 אלף דירות.
כיוון שהביקוש לדיור קשיח, תושבי הערים הגדולות מוצאים פתרונות זמניים או מאולתרים כמו מגורים אצל ההורים, פיצולי דירות, בנייה פיראטית בקומות מרתף ועוד. מסיבה זו החסר החמור פחות מורגש בערים הגדולות.
ד"ר דגני מדגישה שבכל אחת מהערים הגדולות חייבים לבנות לפחות 1,400 עד 1,600 דירות בשנה כמענה לביקוש, ולהתחיל לסגור את הפער המצטבר. בתל אביב ובירושלים נדרשת בנייה של לפחות כפול דירות ויותר, בהתאם לגודל הוכלוסייה ולהרכבה.
המאמץ האדיר בבניית דירות בערים בנות עד 100 אלף תושבים כמו נתיבות, יבנה, ראש העין, נהריה, אופקים, קריית גת, חריש ועוד, אינו מספיק. גם תאוצת הבנייה בערים הבינוניות, כמו בית שמש, רחובות, רמת גן ואשקלון (130 אלף עד 170 אלף תושבים), עדיין אינה מספיקה ומכסה רק חלקית על החסר בבנייה בערים הגדולות.
אחריות הרשויות
ראשי הרשויות, שיודעים לדרוש העברת סמכויות מהשלטון המרכזי לשלטון המקומי בתחומים כמו חינוך ובריאות, צריכים לקחת אחריות גם בתחום הדיור. זאת למרות החסמים הרבים לבנייה: חסר בקרקע, הבשלה ארוכה של התחדשות עירונית, סרבול של תהליכי תכנון, חסר במבני ציבור.
הרשויות המקומיות טוענות שתושב הוא גירעוני מבחינה כלכלית, ולכן מנסים לווסת את גודל האוכלוסייה כדי לא לפגוע בסל השירותים לתושב. התוצאה היא עלייה חדה במחירי הדירות.
נכון שתושב עולה כסף, אבל הוא גם מייצר ביקוש למקומות תעסוקה, למסחר ולשירותים, שמעודד פיתוח של נדל"ן מניב נוסף, שנותן תוספת ארנונה לרשות המקומית. עיר גדולה יכולה לייצר מסה קריטית של מועסקים ולעודד חברות להתמקם בה. הגדלת האוכלוסייה יכולה לייצר הזדמנויות כלכליות.
לסיכום, ד"ר דגני סבורה כי ללא ויסות הביקוש והגדלה משמעותית של ההיצע גם ביישובים הגדולים, בנוסף להאצת הבנייה בערים קטנות יותר, לחצי הביקוש לא יקבלו מענה הולם וימשכו מעלה את מחירי הדירות.
השינויים המבוקשים בתמ"א 38 והרצון לפעול במתחמים במקום בבניינים יכולים לעכב את המשך הבנייה. כך גם הרצון של הרשויות המקומיות לא להגדיל צפיפויות וגובה בנייה ימשיך לפגוע ביכולת להגדיל את מספר הדירות ביישובים הגדולים. נדרשת חשיבה מחודשת, אף שחלק גדול מהתוכניות בערים הגדולות כבר הסתיימו.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו