בשיתוף אימפקט שירותי הפקה
אחד החסמים המשמעותיים בתחום ההתחדשות עירונית הוא עסקאות חוסמות – שני יזמים הפועלים באותו מתחם ואינם מאפשרים הגעה לרוב הדרוש מקרב הדיירים.
חקיקה חדשה של הרשות להתחדשות עירונית שתעלה בקרוב לאישור בוועדת הפנים נועדה לתת פתרון לאחת הבעיות שמעכבות קידום של מיזמי התחדשות עירונית – ריבוי יזמים באותו המתחם.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקדמת חקיקה לשחרור מתחמי פינוי בינוי שקידומם נעצר בעקבות פעילות של מספר יזמים במתחם אחד.
תיקון החוק יאפשר לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להתיר חסם זה, באמצעות קידום הסדר בין היזמים, או לחילופין מתן אישור לבעלי הדירות להשתחרר מן העסקאות החוסמות.
לפי ההצעה שמקודמת, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יוסמך להפעיל מנגנון של שחרור מעסקאות חוסמות, לאחר שקיבל פנייה לעשות כן מטעם גורמים המעורבים בעסקה – יזמים או תושבים, בתנאים שונים.
כך, במידה והפנייה תעשה על ידי שני גורמים המעורבים במתחם, לכל הפחות, כאשר גורם מעורב הוא יזם שיש לו הסכמים עם לפחות 20% מבעלי הדירות במתחם, או קבוצה של 20% מבעלי הדירות במתחם, שהתקשרה עם יזם.
במקרים נוספים בהם כלל הפונים התקשרו בעסקאות ביחס ל50% מהדירות במתחם, לכל הפחות, או כאשר חלפה שנה וחצי מהמועד בו נחתמה עסקה ראשונה במתחם. ככל שמנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ימצא כי התקיימו תנאים אלה, כך שמדובר
במצב של "עסקאות חוסמות", הוא יודיע לצדדים על כוונתו להפקיע את כלל העסקאות במתחם, בחלוף שישה חודשים ממועד הודעתו.
ככל שלא תושג הסכמה כאמור בתוך שישה חודשים, מנכ"ל הרשות הממשלתית יוכל להפעיל את סמכותו שבחוק, ולאשר לבעלי הדירות להשתחרר מן ההסכמים הקיימים עם היזמים, מבלי שהדבר ייחשב הפרת חוזה.
אישור זה יאפשר לבעלי הדירות לבטל את העסקה, ולבחור יזם חדש בהליך תחרותי, מסודר ומאורגן.
לדברי עו"ד שי פרטוש, מומחה להליכי התחדשות עירונית, עסקאות חוסמות עלולות לעכב פרויקטים בשל התנגשות אינטרסים של היזמים השונים, זאת במקביל לאינטרסים שונים ועדות התכנון השונות.
"בהיבט המשפטי ומבחינה חוזית", מסביר עו"ד פרטוש, "בעלי הדירות הינם חלק מחטיבה תכנונית אחת, ועל בסיס החטיבה התכנונית הנ"ל הם אמורים לקבל זכויות בניה. כאשר זכויות הבניה אמורות להתחלק בתוך המתחם בין כמה יזמים, כאשר לא ברור בתוך המבחר של אותם יזמים, האם יזם יחיד או קבוצת יזמים יישארו עם בניינים שלמים? האם בעלי הדירות יצטרכו לבצע תשלומי איזון בניהם ביחס למגרשים? במצב תכנוני של מתחם, בעלי הדירות לא בהכרח יחזרו לאותו מיקום, כלומר, הדירה החדשה שלהם לא בהכרח תיבנה על אותו מגרש ספציפי. ובמצב כזה שיש יזמים שונים, הדבר עתיד להפריע במועד שיוך דירות התמורה".
- מה משמעות הדבר?
עו"ד שי פרטוש: "בסיטואציה הזאת הפרויקט יכול להגיע למבוי סתום. יכול להיות שהליך התכנוני יבוקש לתכנן בתא שטח, במתחם, מבנה ציבור, פארק, שביל ירוק וכדומה, והתכנון הנ"ל יגזול זכויות בניה לצרכי מגורים מאותו מגרש ספציפי שחתום ליזם מסוים. בתוך הליך של פינוי-בינוי קיימים מסלולים מקבילים שבאים לידי ביטוי בחוזה אחד, כגון: מסלול תכנוני, מסלול משפטי. המשמעות: בעלי הדירות בחרו ביזם על סמך הצעה, קיימו מו"מ והגיעו לחוזה סופי שמכיל בין היתר: תנאים מתלים/מפסיקים, לוחות זמנים, תמורות, ערבויות וכו' ועל החוזה הנ"ל חתמו X מבעלי דירות בבניין א'. לעומת זאת, בבניינים ב', ג', ד' ו-ה', בעלי הדירות בחרו ביזם אחר וחתמו על חוזה אחר ובניין ו' בכלל חתום למארגן שלא משתף פעולה או שאין לו 'כיס עמוק' להצטרף להליך ומחזיק בבעלי הדירות 'כבני ערובה'. מטבע הדברים ששלושת החוזים הנ"ל אינם חופפים זה לזה הן בהיבט בתכנוני והן בהיבט המשפטי".
לדברי עו"ד פרטוש, בהקשר הזה, בימים אלו משרד המשפטים הגיש טיוטת תקנות פינוי-בינוי "תוכנה וצורתה של עסקת התחדשות עירונית". זאת, במטרה לייצר תנאי סף בהיבט החוזי. "אחת הסיבות", הוא מוסיף, "שהביאו את המחוקק להתערב בתוכנו וצורתו של חוזה, קמה על-מנת שלא תיווצר סיטואציה של קיפוח בעלי דירות שיביא את הפרויקט למבוי סתום. משמעות האחידות בתנאי סף חוזיים עשויה לסייע בעסקאות חוסמות, שכן, כלל בעלי הדירות המתחם נמצאים תחת אותו חוזה ובעזרת המנגנונים הללו היזמים לא בהכרח יחסמו זה את זה".
- האם מניסיונך יש באמת תחרות בין היזמים ללא שיתוף פעולה ביניהם?
עו"ד שי פרטוש: "בהחלט. יש מתחמים שהרשות הבשילה בשלב יותר מאוחר והבינה כל האזור הזה שמתנהל כבנייני תמ"א 38 צריך להיות כמתחם אחד גדול של פינוי בינוי. ואז, כל יזם דואג למעשה רק לאינטרס הפרטי שלו. כל אחד, כל יזם, מתנהל מול חוזים, מול דיירים שלו. לכל אחד יש את התנאים בחוזה שלו וצריך לגשר ולהכניס את הכל לחוזה על אחד שלמעשה מקדם תכנון אחד יעיל לכלל המתחם הגדול. צריך לאחד את כולם ולהכניס אותם למתחם אחד שבסוף אותו דייר מסתכל על הדירה שלו אך הדרך לשם רק מתרחקת".
- אז הפתרון בהצעת החוק הוא טוב?
עו"ד שי פרטוש: "לטעמי יש מקום להוסיף שם אלמנטים נוספים כדי למצוא פתרונות נוספים כי הצעת החוק לא עונה על כלל הבעיות בנושא הזה. צריך פתרונות לפרויקטים שנמצאים במצב דומה והחקיקה לא מספקת עבורם מענה. אני מאמין שיש עוד מצבים נוספים ועוד יזמים, ודיירים שהתיקון הזה למעשה לא ירפא את הבעיה שלהם, אבל בהחלט מדובר בתחילתה של דרך".
- כיצד תיקון החוק ישפיע על היזמים ועל השוק בכלל?
עו"ד שי פרטוש: "התיקון למעשה ייצר הבנה במתחמים שיש יזמים א שהם קטנים ולא ערוכים להליך הזה או שיש כל מיני מארגני דירים שמחתימים דיירים על כל מיני מסמכים והוא מבקש לייצר ודאות או סדר בתוך הבלאגן הזה. כלומר, עד היום מה שהיה צריך זה לפנות ליזמים ולהסביר את הפרוצדורה ומה רוצים לעשות על ידי פנייה לביהמ"ש ולנסות להגיד להם לעצור עם האינטרס הכלכלי כי זה לא מתקשר לעמדת הוועדות התכנוניות. יש חקיקה ועליהם לפעול בהתאם לחקיקה – אתם מחזיקים אחוז מסוים אתם לא מייצרים חסם או מחסום עבור קידום תוכניות ועליכם לזוז הצידה".
רוצים לדעת מהם השלבים בהתחדשות עירונית? הכנסו למאמר
בשיתוף אימפקט שירותי הפקה
