ניסו לנצל את הערת האזהרה – חטפו ביקורת בביהמ"ש

בשיתוף אימפקט שירותי הפקה

לאחרונה פסק ביהמ"ש בתביעות הדדיות שהוגשו סביב עסקת מכר לרכישת שטח.

מדובר בנכס שירשה אישה, בשנות ה-90 לחייה, מבעלה שנפטר והוא נרשם על שמה. האישה ביקשה למכור את השטח לשני מוכרים ואף חתמה מולם על הסכם. על בסיס ההסכם השניים אף רשמו הערת אזהרה לטובתם, אף שהעסקה בוטלה.

אולם, בהמשך, בחלוף תקופה קצרה, הודיעה המוכרת על כוונתה לבטל את ההסכם ואף החתימה את השניים על הסכם לביטול עסקת המכר. למרות זאת, אחרי מספר שנים השניים רשמו הערת אזהרה על שמם ביחס לקרקע, על אף שההסכם בוטל. האישה הגישה נגדם תביעה בעניין זה והם הגישו תביעה נגדית ובה טענו כי הוטעו על ידי המוכרת.

ביהמ"ש דחה את התביעה הנגדית ואף חייב את הרוכשים לכאורה ב-30 אלף שקל הוצאות.
לפי ביהמ"ש ציין שטוב עשתה התובעת "כשביקשה לבטל את ההסכם ואף שכנעה את הנתבעים לחתום על הסכם לביטול הסכם המכר". לדברי השופט, בכך מנעה תאונה משפטית. בסיכומו של דבר קבע השופט שההסכם בוטל כדין ואינו תקף והורה על ביטול הערת האזהרה.

לדברי עו"ד יוחנן דוניץ, מומחה לדיני מקרקעין, ישנה חשיבות גדולה ברישום הערת אזהרה. "הביטוי הערת אזהרה", הוא אומר, "מוכר לכל מי שרכש או מתכוון לרכוש דירה, אבל מפני מה מזהירה אותה הערה, איפה נרשמת ומדוע היא כל כך חשובה בעסקאות מקרקעין".

- מה משמעות הערת אזהרה?

עו"ד דוניץ: "הערת אזהרה היא קודם כל כלי שמאפשר למנוע עסקאות נוגדות. כלומר, כאשר מבצעים עסקה כלשהי ונרשמת הערת אזהרה, טרם שרשמו את הבעלות שלי על הנכס, וזה מונע מבעלי הנכס למכור את הנכס לאדם אחר. יש גם הערות אזהרה שנוגעות לא לעסקאות אלא לדברים אחרים".

- כיצד רושמים הערת אזהרה בטאבו?

עו"ד דוניץ: "הערת אזהרה רושמים בדר"כ שני הצדדים, ככל הנראה זה יהיה עוה"ד של מוכר הנכס. זה יכול להיות גם עוה"ד של רוכשי הזכות או מצד שני ביהמ"ש. כאשר מגישים בקשה לטאבו אז ההערה רשמת".
לדברי עו"ד דוניץ, לא תמיד האחריות לביצוע הרישום היא על מוכר. "מבחינת הפרקטיקה", הוא מוסיף, "המוכר הוא זה שירשום את ההערה כי הוא בעל הזכות בנכס, אך במקרים מסוימים יכול לעשות זאת ביהמ"ש ואפילו יכול אותו אדם בעל זכות שירשום בעצמו את ההערה".

בהתייחס לפרויקטים של התחדשות עירונית, כך לפי עו"ד דוניץ, סוגיית הערת האזהרה הופכת מורכבת וחשובה אף יותר. "בפרויקטים אלו", הוא מוסיף, "זה קצת יותר מורכב. יש כמה בעלי כנסים שמעבירים בעצם את הזכות שלהם עבור יזם מסוים, נכנסים גם שיקולים של משכנתאות, הלוואות שלוקח היזם בנכס, לרוב הדבר הזה יקרה לאחר חתימה על הסכם תמ"א וכאשר הפרויקט תחיל לרקום עור וגידים אז אנחנו מוודאים שוב שנרשמו הערות אזהרה בהתאם לזכויות של כל אחד מבעלי הנכסים ומוודאים שהכל כשורה".

- האם הערת אזהרה תמנע עסקאות נוספות נוגדות?

עו"ד דוניץ: "בעצם, כאשר אני רושם הערת אזהרה עדיין לא נרשמה בעלות על הנכס. בעצם אני מזהיר את שאר האנשים על כך שאני מתכוון לרכוש את הכנס, יש התחייבות כלפי – עדיין לא הסתיימה העסקה אך כבר לא ניתן לרכוש את הנכס הזה".

- כיצד ניתן לבטל הערת אזהרה?

עו"ד דוניץ: "ניתן לבטל הערת אזהרה בטאבו אם למשל עסקה התבטלה, יכולים שי הצדדים לגדת לטאבו ולהגיד בקשת מחיקה. כאשר יש צורך בביהמ"ש ובמתן צו – ביהמ"ש מוציא צו לטאבו למחיקת ההערה".
- האם קיימים שימושים נוספים להערת אזהרה פרט לכך?

עו"ד דוניץ: "בהחלט. למשל, יש מצבים של זיקת הנראה , יש מצבים שבהם יש אדם שבמשך 40 שנה השתמש בשביל שהי ליד הנכס והיה חלק מהחלקה כדי להגיע אל הבית שלו – לאחר כמה שנים ניתן לרשום הערת אזהרה על אותה זיקת הנאה ובעצם לאפשר ועגן את אותה הזכות לעשות שימוש בחלק הזה של הנכס".

יש לכם שאלה בנוגע להערת אזהרה? מוזמנים ליצור קשר עם עו"ד דוניץ בוואטסאפ

בשיתוף אימפקט שירותי הפקה