מומחים טוענים: מרבית הבנייה הישנה בארץ - מסוכנת

בעקבות קריסת הבניין אתמול (ראשון) בחולון, ממנו פונו רק יום קודם לכן 16 משפחות, שאלנו מומחים על סוגיות מרכזיות בתחום, שטענו: "מרבית הבנייה הישנה בארץ היא מסוכנת".

האם לעירייה יש אחריות כלשהי כשבניין קורס ללא התרעה?

עו"ד רוית גיא דרור, המתמחה בתביעות נזיקין ומשמשת יו"ר ועדת תביעות מטעם לשכת עורכי הדין, סבורה שלעירייה קיימת אחריות כזו. "העירייה צריכה לבדוק את המבנים שנמצאים בשטח המוניציפאלי שלה. על פי נתונים עובדתיים שפורסמו בתקשורת, במקרה של הקריסה בחולון מדובר בסיפור יותר מורכב. מדובר במבנה מאוד ישן, שלפני מספר שנים הדיירים פנו לגביו לעירייה, אז חיזקו את העמודים של הבניין.

"מי שחתם על החיזוק, היה לפי פרסומים מהנדס של העירייה. על פי העובדות שפורסמו, קיימת גם אחריות לעירייה וגם לקבלן שביצע את החיזוק של העמודים. בכל עיר יש מבנים שהם מסוכנים, שהעירייה מוציאה לגביהם צו של בניין מסוכן. יש הגדרות של שלב אחרי שלב איך מטפלים במבנים מסוכנים.

"מי שמוציא את הצו זה המהנדס של העיר. לא כל קבלן יכול לשפץ מבנה מסוכן, במיוחד כשמדובר במעטפת חיצונית. החברות הקבלניות שעושות את השיפוצים צריכות להיות עם סיווג של רמה קבלנית מתאימה, על מנת לבצע את זה. האחריות של הרשות המקומית היא לאתר מבנים מסוכנים - אי אפשר לטמון את הראש בחול.

"מה יקרה בבניין שבו מתגוררים רק דיירים מבוגרים, ניצולי שואה ובעלי מיעוטי יכולת? העירייה צריכה לאתר מפגעים במסגרת הבדיקות שלה. על פי הפרסומים, בבניין בחולון משנת 1968 לא עשו שום דבר. אם לא  הייתה מתחילה הקריסה בבניין יום לפני שהדיירים לא יכלו לצאת מהדירות, הדיירים לא היו מודעים לכך שהם צריכים לצאת מהמבנה".

בבניין הקודם שקרס לאחרונה ברמת גן, ראש העיר אמר שהעירייה סייעה לדיירי הבניין שנותרו ללא חפציהם וללא מחסה, למרות שהם לא חייבים לעשות זאת.

האם לא חלה חובה על עיריות לדאוג לדיירים שהבניין שלהם קרס?

לדברי עו"ד גיא דרור, "זה עניין מוסרי יותר מאשר חובה על פי חוק. יש את אגף הרווחה שאמור לדאוג שתושבי העיר לא יישארו ללא קורת גג, ויקבלו צרכים בסיסיים. באסון הכרמל היו אנשים ללא קורת גג וציוד למעלה מחודש. אני לא מכירה חוק לגבי האחריות של העיריות. כמובן שלמי שיש ביטוח, במסגרת הפוליסה יש לו דיור חלופי למשל".

מהי חובתו של בעל דירה בבניין שקרס, כלפי השוכרים?

עו"ד דרור: "הבעלים של הדירה צריך לפצות את השוכר. בחוזה שכירות סטנדרטי, כל עוד הוא לא מקפח, כל מה שקשור למבנה מוטל על כתפיו של בעל הדירה. השוכרים לא יצטרכו לשלם שכר דירה מאותו הרגע, כי אין תמורה. מבחינת אובדן הרכוש, הבעלים של הדירה צריך לפצות את הדיירים- אבל הוא כנראה יפנה לצד ג', כדוגמת הרשות המקומית והקבלן. ביטוח המבנה לא מכסה קריסה ספונטנית".

מה כולל ביטוח מבנה?

לדברי קובי צרפתי, יו"ר הועדה האלמנטארית בלשכת סוכני הביטוח, "פוליסה תקנית של המפקח על הביטוח, אומרת שהפוליסה מכסה אש, ברק, התפוצצות, התלקחות, סופה וסערה, נפילת כלי טיס, התנגשות, פעולת זדון, פעולת זדון, רעידת אדמה ונזקי טבע. אם כתוצאה מאחד האירועים האלה הבניין היה מתמוטט - יש לזה כיסוי ביטוחי. במקרה של קריסת הבניין בחולון, הפוליסה התקנית אינה מכסה את המבנה והתכולה".

"בשוק קיימות פוליסות 'כל הסיכונים למבנה ולתכולת הדירה', שהגדרתם: אובדן או נזק לרכוש מכל סיבה שהיא, לרבות רעידת אדמה, פרט לסייגים ולחריגים שקיימים בפוליסה. החריגים הם: השחתה הדרגתית, בלאי לחות, חלודה, תהליכי קורוזיה, גורמים אטמוספריים או אקלימים בעלי השפעה הדרגתית, נזק הנובע מתזוזת קרקע (למעט אם נגרם כתוצאה מרעידת אדמה), נזק הנובע מליקוי תכנון או בנייה ועבודה לקויה.

"כלומר, אם יש תזוזת קרקע, אין כיסוי אם הבניין מתמוטט. החריג הבעייתי הוא נזק הנובע מליקוי בתכנון, בבנייה או בעבודה לקויה. השאלה המרכזית היא  מה הייתה הסיבה לקריסה, כאשר חברת הביטוח צריכה להוכיח שסיבת ההתמוטטות היא מוחרגת. היא צריכה להתגונן ולהסביר מדוע המבנה התמוטט, כאשר יש אפשרות שהחברה כן תשלם במקרים מסוימים".

איזה סוג של ביטוח מכסה גם על נזקי הרכוש שנפגע?

לדברי צרפתי, "במקרה של קריסת הבניין בחולון אין שום כיסוי ביטוחי, גם לא למה שנמצא בתוך המבנים. זה כשל - וזו הבעיה. הפיצוי הוא רק על המקרים שמופיעים בפוליסה התקנית".

האם חברות הביטוח עורכות בדיקה כלשהי למבנה לפני שהן מבטחות אותו?

לדברי צרפתי, "חברות הביטוח שולחות מעריך, שיעריך ויבדוק את התכולה. הן לא שולחות מהנדס. מי שיכול לבדוק את התקניות זה מהנדס בניינים. יש מבנים ישנים שחברות הביטוח מבקשות בהם בדיקת קונסטרוקטור. בתל אביב יש הרבה בניינים משנות ה-30, שחברות הביטוח לא מוכנות לבטח אותם, אבל הבניין המדובר הוא משנות ה-80.

"יש לציין כי גם באירוע ברמת גן לא היה כיסוי ביטוחי. זאת היות ויש חריג בפוליסה, שאומר שהריסה על ידי הרשויות אינה מכוסה בפוליסה - הן מבחינת המבנה והן מבחינת התכולה".

האם חברות הביטוח גובות תעריפים שונים למבנים ישנים ומסוכנים?

לדברי צרפתי, "יש תעריף אחד, שהוא בהתאם לאישור המפקח על הביטוח. אין הבדלים בפרמיה בין בניין חדש לישן. לשם כך צריך אישור של המפקח על הביטוח, והמפקח רוצה תעריף אחיד לכל המבנים. מבטחים את הביטוח לפי ערך של עלות בנייה חדשה".

הבנייה הישנה בארץ לא עומדת בתקנים הבין-לאומיים

לדברי ישראל גודוביץ', אדריכל ומהנדס העיר ת"א לשעבר, "תל אביב היא לא דוגמה. כל הקרקע שם היא פרטית. לעירייה יש רק הפקעות. בנייה פרטית אינה דומה לממשלתית, אלא אם כן בעל הבניין חסך או קימץ. יחד עם זאת, גם בתל אביב לא חסר. כל המבנים שנבנו למגורים על ידי המדינה אחרי קום המדינה, במשך 50 שנה נבנו בשיטת בנייה שלא עמדה בתקני בנייה בינלאומיים.

"זה הגיע עד הכנסת כי מדובר במחדל. משרד השיכון בשיאו בנה 20,000-30,000 דירות בשנה. בעשר שנים מדובר במספרים אסטרונומיים. חלק מהמבנים הללו עוברים לפינו בינוי. גם בתים פרטיים נבנו ללא כל תקן. עוררתי את זה לפני 25 שנה בכנסת, ואמרתי אז שיש במדינה לדעתי מיליון דירות שמוטות לקרוס בזמן כזה או אחר. זה עורר סערה.

"אז, החליטו לאמץ בכנסת את תמ"א 38. כלומר תמ"א 38 בוצעה על ידי כנסת ישראל. ההכרזה על הוועדה שאחראית על זה ביטלה את תמ"א 38, ואימצה את פינוי בינוי. איך זה קרה? תמ"א 38 יצרה גלי הדף של ציבור שלא רצה אותה, כי קנאה ביזם שעשה כסף על חשבונם. זו חמדנות לשמה. מה עניינם אם הוא עושה כסף? אתם מקבלים בניין מחוזק שלא יקרוס. העיריות הגדילו לעשות, ויצרו מסלול מכשולים, שכדי לעבור אותו נקעה נפשם של הקבלנים. כך תמ"א 38 הלכה לטמיון.

"גיבור היום שלי זה טפסר רונן מכטייב, מפקד מחוז דן, שלקח את היוזמה ולא ביקש רשות מראש עיריית חולון, אלא פינה את התושבים בטענה שהבית מסוכן. מגיע לו פרס, כי הוא הציל את התושבים בחולון. הוא נתן הוראות למהנדסי עיריית חולון לבדוק את כל השכונה. ראש העיר אמר שאין לו תקציב. אז על מה הולך התקציב? על חגיגות? על פרחים? ב-50 שנה היו מיליון דירות כאלה. אני מעריך שמאז נוספו עוד 100,000 דירות". 

תמ"א 38 עשתה בכל זאת משהו

"מה שעבר תמ"א 38 לא יקרוס, כי זה חיזוק של הבניין. במזרח אירופה שומרים על תקנים, כאשר תוקף תפוגה של בית שנבנה בשיטות של שנות ה-50 הוא 20-30 שנים, לא יותר. בניין כזה, שנבנה בשנות ה-50, היה צריך להתפנות ולהיהרס ב-1980. מה שנבנה בשנות ה-70, היה צריך להיהרס בשנת 2000. מה שנבנה אחרי זה, זה לפי תקנים בינלאומיים. בתמ"א 38 שמו דגש על רעידת אדמה. לא הייתה רעידת אדמה אתמול, והבית קרס. לא האמינו לי לפני 20 שנים כשאמרתי שהבניינים יקרסו לכם מול העיניים".

"תסתכלו על מה שקרה בחולון ותראו - מיליון דירות נמצאות בסכנה כזו. הלקח שהציבור למד הוא שחייבים לעשות חיזוק לבניינים בסכנת קריסה של 40-50 שנה. מזל שלא היו קורבנות. חמאס יכולים להמשיך לשלוח קסאמים, אבל אנחנו עושים את זה לבד".