בעקבות המערכה מול איראן: דרישה להקל על הבירוקרטיה להתחדשות עירונית

בעקבות הפגיעות הישירות והעקיפות בבניינים ישנים ובלתי ממוגנים במהלך מבצע "עם כלביא", מתגלה אחת מנקודות השבר החמורות בתחום ההתחדשות העירונית: הדין הקיים אינו נותן מענה מהיר או יעיל לבניינים שנפגעו. גם בניינים שנהרסו או הפכו למסוכנים עלולים להיתקע שנים מול בירוקרטיה, דרישות רוב, הליכי תכנון וסבך מיסויי. כל זה כשאין ראש רשות.

מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר, סיים את תפקידו באפריל האחרון ובהיעדר נציב שירות המדינה, לא ניתן למנות ממלא מקום או מחליף קבוע. יחד עם זאת, בימים האחרונים התגבש צוות בין-משרדי הכולל נציגים של משרד המשפטים, משרד האוצר, הרשות להתחדשות עירונית, מס רכוש ומשרד השיכון כדי לגבש מגוון פתרונות חקיקתיים למצב החדש.

בשיחה עם ״ישראל היום״, מסביר עו”ד לירון לוי-לב, שותף וראש תחום התחדשות עירונית (במשותף), מחלקת נדל”ן, פישר (FBC), את גודל הבעיה: "המשבר האדיר שיצרה המלחמה עם איראן ממחיש עד כמה הדין הקיים אינו מותאם למצבי חירום - גם בניינים שנהרסו או הפכו למסוכנים עקב פגיעות ישירות נדרשים לעבור הליכי תכנון מורכבים, דרישות רוב גבוהות וסבך מיסויי - כאילו לא אירע דבר".

"שבע עד עשר שנים במקרה הטוב"

לדברי עו״ד לוי-לב, גם תהליכי פינוי-בינוי "מהירים" בישראל נמשכים בין שבע לעשר שנים במקרה הטוב. "לכן יש צורך בהוראת שעה מיידית שתאפשר מסלול חירום מהיר, עם הפחתת רוב דרוש, תעדוף תכנוני, תיקון היעדר המענה בחוק מיסוי מקרקעין, ליווי מיידי לדיירים - וכן שלילת זכויות תמ"א 38 לבניין שנפגע, כדי למנוע מימוש נקודתי שיסכל את ההתחדשות הכוללת של המתחם".

עו״ד לוי-לב מסביר כי הבעיה הראשונה היא הרוב הדרוש הגבוה מדי. גם בנוגע לבניין שספג פגיעה ישירה והוכרז עליו כי הוא מיועד להריסה, החוק מחייב רוב של 67 אחוזים במתחם ו-60 אחוזים בכל בניין כדי להתחיל תהליך פינוי-בינוי - דרישה שהופכת ללא ריאלית במצב חירום או אסון, כאשר בפועל אין בניין והדיירים מפונים מביתם.

בנוסף, לא תמיד ברור האם מדובר בעסקה שחוסה תחת הפטורים הקיימים, והדיירים עלולים להיתקל בשאלות מס מורכבות. "כך למשל, במצב הרגיל חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור בהתחדשות עירונית למי שמוכר את הדירה ליזם, אך האם ניתן לקבל את הפטור כאשר הבניין הושמד או נהרס", מסביר לוי-לב.

בנוסף, החוק אינו מחייב רשויות לתעדף מתחמים שנפגעו. כך שפרויקטים כאלה לא "מקבלים קיצור תורים" ואינם מתוקצבים או מקודמים אחרת, למרות הצורך הדחוף ומצב החירום. הבניין שקרס בחולון לפני שלוש שנים, שם ליווה משרדו את הדיירים ללא תשלום, מדגים לשיטתו כי גם כאשר בניין קורס לחלוטין - עדיין התהליכים נמשכים זמן רב.

על רקע כל זה, שלח עו״ד לוי-לב מכתב דחוף לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לשר המשפטים יריב לוין, שר האוצר בצלאל סמוטריץ' ורכזת הרגולציה וקשרי הממשל במרכז השלטון המקומי רעות וינציקי. במכתב, שנשלח בקריאה לעיגון מיידי של הוראת השעה, נכתב: "אנו מצויים בימים מלאים בגאווה בעקבות מבצע 'עם כלביא' והישגיו. לצד תחושה זו, חווים אזרחי ישראל ימים קשים וכואבים בהם אנו מצויים תחת מתקפה ישירה, חסרת תקדים בהיקפה ובעוצמתה, מצד איראן".

"בימים האחרונים נאלצה המדינה לשוב ולקבור אזרחים שנהרגו לאחר שטילים בליסטיים פגעו בלב אזורי מגורים. המראות קשים, התחושות קשות - אך המציאות הקשה מכל היא זו שמתבהרת לעינינו: מי שמתגורר בבניין ישן, נטול מיגון - סיכוייו לשרוד מתקפה כזו נמוכים באופן בלתי נתפס".

במכתב הוא מדגיש: "הימים האחרונים הדגישו באור בוהק את מה שאנו, העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית, יודעים כבר זמן רב: ההתחדשות איננה מותרות. היא אינה פרויקט נדל"ני גרידא או תוספת של נוחות. היא בראש ובראשונה – חומת מגן אזרחית". לוי-לב מוסיף כי "זהו פתרון לא רק למשבר הנוכחי - אלא גם למלחמה הבאה, שנקווה שלא תבוא". לדבריו, מדובר בפתרון שנועד להציל חיים, לא רק נכסים.

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הגיבה לפנייה הדחופה ומסרה כי "הממשלה בוחנת מגוון כלים לייעול וזירוז תהליכי התחדשות עירונית של בניינים באזורים שנפגעו במלחמה, לרבות כלים הנוגעים להסכמת בעלי דירות. לאחר שהצוות הבין משרדי העוסק בכך יגבש עמדתו בהתייחס לכלים הנדרשים, ייקבע המנגנון החקיקתי הנדרש לכך".