הבית שאותו אתם שוכרים נהרס - האם עליכם להמשיך לשלם? כל התשובות

מאז החל מבצע "עם כלביא", מאות שוכרים פונו מדירותיהם לאחר שאלו ניזקו וספגו פגיעות קשות באופן שלא מאפשר להישאר בדירה.

בעקבות הפינוי עולות שאלות לגבי זכויות המשכירים והשוכרים. מה קורה כשהדירה שאתה שוכר נפגעת ולא ניתנת לשימוש? האם צריך להמשיך לשלם את דמי השכירות? מה אם השוכר עבר לשהות במלון או החליט להתגורר אצל בני משפחה? האם חוזה השכירות נותר תקף?

בימים הקרובים רשות המיסים צפויה לפרסם נוהל שמתייחס לכל סוגיית השכירות, עד אז אנחנו כאן כדי לעשות סדר.

הצד של בעל הדירה

באשר לצד של משכיר - בעל הדירה: מס רכוש אינו מכיר באובדן דמי השכירות. כלומר, בעל דירה שדירתו פונתה והשוכר שהיה בדירה אינו רוצה להמשיך בחוזה השכירות ולשוב לדירה כשיתאפשר -  למעשה נגרם לו נזק בגין אובדן שכר הדירה, אך הוא אינו זכאי לפיצוי בגין כך.

אולם בהקשר הזה אולי יש מקום לאופטימיות זהירה, ל"ישראל היום" נודע כי בשלב זה מתקיימים דיונים לאפשר פיצויים בגין נזק זה.

הצד של השוכרים

לגבי השוכרים, מי ששוכר דירה שנמצאה לא ראויה למגורים יוכל לשכור דירה חדשה במימון של מס רכוש אם יש לו חוזה שכירות בתוקף על הדירה שניזוקה, והוא ממשיך לשלם שכר דירה למשכיר.

שוכר שלא ממשיך את הסכם השכירות לא יקבל פיצוי על שכירות חלופית - אך מס רכוש יכיר בתקופה הראשונה, עד למציאת דירה חדשה לשכירות כך שהוא יוכל לשהות במלונות לצורך חיפוש דירה חלופית.

מי שבוחר להתגורר אצל קרובים בזמן הזה במקום לשהות במלון, יכול להיות זכאי לפיצוי של עד 4000 ש"ח. במס רכוש מבהירים כי מדובר בפיצוי אינדיבידואלי שתלוי במצב הדירה.

לגבי האפשרות לביטול החוזה, הבסיס להכל נמצא בחוק השכירות. סעיף 15 (א) לחוק זה מהווה אחד מהסעיפים שלא ניתן להתנות עליו לרעת השוכר בכל חוזה שכירות שנעשה בין צדדים. סעיף זה למעשה קובע כי אם נמנע משוכר להשתמש בנכס הוא רשאי לבטל את החוזה.

אם השוכר מחליט שלא לבטל את החוזה, הוא יהיה פטור מדמי שכירות בגין התקופה שבה לא יכול היה להשתמש במושכר. אם השוכר בחר לנצל את הפטור מתשלום דמי שכירות, רשאי המשכיר כעבור זמן סביר לבטל את חוזה השכירות, אלא אם כן הודיע לו השוכר קודם לכן כי הוא מוותר על הפטור.

ומה עם מי ששילם מראש?

בשיחה עם עו"ד דורון אריאל, המתמחה ביחסים בין משכירים לשוכרים, הבנו איך זה עובד בפועל.
"החובה הבסיסית של משכיר היא להעמיד מושכר, מושכר שנהרס ולא ניתן לשימוש לא ניתן לגבות עליו דמי שכירות", מסביר עו"ד אריאל.

בהקשר הזה, צריך להבחין בין רצונות השוכרים לאחר הפינוי. "שוכר שמתגורר במלונות למעשה ממשיך לקבל דיור חלופי שנובע מהנכס שהוא שכר ובהקשר שלו הוא צריך לשלם את שכר הדירה. ההבדל הזה חשוב, כי השוכר שמקבל דיור חלופי במלון בעצם ממשיך לקבל שירות מהנכס המקורי שלו, גם אם לא באופן ישיר. אבל מי שלא שוהה במלון ונשאר ללא דיור - אמור להיות פטור לחלוטין".

עולה שאלה מה עם מי ששילם מראש על השכירות? ובהקשר הזה כל מקרה אמור להיבחן לגופו. "יכולים להיות חוזים שבהם קיים תנאי שלפיו אין זכות השבה על תשלומים שכבר בוצעו אבל לטעמי זהו תנאי לא חוקי שאמור להתבטל כי אי אפשר להתנות לרעת השוכר".