למרות המצב שוק המשרדים בתל אביב נשאר איתן

בשיתוף נקסט פלייס

שוק רותח, תפוסה כמעט מלאה במגדלי הפריים, ומחירים שממשיכים לטפס. השכרת משרדים בתל אביב הפכה בשנה האחרונה לאחד האתגרים המרכזיים של חברות הייטק בישראל, וזו המציאות החדשה בבירת ההייטק הישראלית.”

“אני זוכר תקופות שבהן חברה יכלה להרשות לעצמה לקחת את הזמן כדי להתכנס להחלטה,” אומר דניאל שמיע, מייסד ושותף בחברת נקסט פלייס, אחת מחברות התיווך המובילות למשרדים להשכרה בתל אביב והבורסה. “היום? משרד איכותי באזור שרונה או יגאל אלון יכול להיעלם תוך 48 שעות. מי שלא זז מהר פשוט מפספס.”

בירת ההייטק שלא ישנה: למה כולם רוצים להיות פה

תל אביב הפכה לאחת ממוקדי החדשנות הטכנולוגית המשמעותיים בעולם. על פי נתוני התעשייה, למעלה מ-70% מחברות ההייטק בישראל ממוקמות במרחב הגוש הגדול, כשהמוני החברות מרכזות את פעילותן המרכזית בתוך גבולות תל אביב עצמה. והסיבה ברורה: זה המקום שבו הכל קורה.

“זה לא רק משרד,” מסביר ויקטור אנקסרטיטוס, מייסד ושותף ב – NEXT PLACE ומתווך משרדים ותיק. “כשחברה בוחרת להיות בתל אביב, היא בוחרת להיות חלק מאקוסיסטם שלם – קרבה למשקיעים, גישה לפול הטאלנטים הטוב בארץ, נטוורקינג עם חברות אחרות, קרבה ללקוחות. זה החיבור לעורק המרכזי של התעשייה.”

גל הכסף: קרנות הון סיכון מציפות את השוק

אחד הגורמים המרכזיים למצב בשוק הוא זרם ההשקעות העצום שממשיך להגיע לחברות הישראליות. קרנות הון סיכון מובילות מישראל, ארצות הברית ואירופה משקיעות מיליארדי דולרים בסטארט-אפים ישראליים מדי שנה, וכאשר חברה סוגרת סבב גיוס – היא צריכה להתרחב, ומהר.

“אנחנו רואים תבנית ברורה,” אומר דניאל המתמחה באזור תל אביב והבורסה. “חברה שגייסה 8 מיליון דולר בשלב seed צריכה לגדול מ-10 עובדים ל-30 תוך שנה. זה אומר מעבר ממשרד של 150 מ”ר למשהו בטווח של 400 מ”ר. והיא צריכה את זה עכשיו, לא בעוד חצי שנה.”

המספרים שמספרים את הסיפור

אחוזי התפוסה במגדלי הפריים בתל אביב – שרונה, אזור יגאל אלון, מונטיפיורי, מידטאון, חסן ערפה, רוטשילד והסביבה – עומדים על 95%-98%, נתון שנחשב ל”תפוסה מלאה” בפועל בשוק המשרדים. במקביל, מחירי השכירות זינקו בשנה-שנה וחצי האחרונות בכ 10-15%, כאשר במיקומים המבוקשים ביותר המחירים גבוהים אף יותר.

“יש לנו חברות שמוכנות לשלם 180-200 ש״ח למ״ר באזור פריים ליד רכבת השלום כמו עזריאלי שרונה ומגדלי דה וינצ׳י” מספרת איילה שירזי, מתווכת משרדים בנקסט פלייס המתמחה באזור שרונה ולב העיר. “והמחיר לא באמת המכשול. האתגר האמיתי הוא למצוא משהו זמין.”

האתגר האמיתי: למצוא את המשרד הנכון

כאן בדיוק נכנס לתמונה הערך של חברת תיווך מקצועית. נקסט פלייס, שהוקמה ב-2016 ומתמחה בחברות טק וסטארט-אפים, בנתה לאורך השנים מערכת יחסים עמוקה עם בעלי נכסים, מנהלי נכסים וחברות נדל”ן, שמאפשרת ללקוחותיה להגיע למשרדים לפני שהם בכלל מגיעים לשוק הפתוח.

“אנחנו לא עובדים עם ‘מה שיש במלאי’,” מדגיש ספיבק. “צוות הסוכנים שלנו, המונה כעשרה סוכנים, כאשר כל אחד מומחה באזור שלו ומכיר כל בניין ומגדל. כשמשהו מתפנה, אנחנו לרוב יודעים על זה לפני שזה מתפרסם.”

המומחיות הזו באה לידי ביטוי גם בהבנת הצרכים השונים של חברות בשלבי צמיחה שונים:

סטארט-אפים בשלב Seed מחפשים משרדים קטנים (עד 400 מ”ר) או אפילו פתרונות סאבליס גמישים שיאפשרו להם להתמקד בפיתוח המוצר ללא התחייבויות ארוכות טווח והתעסקות באופרציה של ניהול משרד.

חברות שגייסו Round A  זקוקות למשרדים בטווח 500-800 מ”ר עם חלוקה שמקדמת שיתוף פעולה – אופן ספייס או חדרי צוות גדולים.

חברות שגייסו Round B מחפשות 1,200 מ”ר ומעלה, עם אזורי לאונג’, מטבח גדול, ומרחבים נפרדים למחלקות שונות.

“יש גם חברות שכבר עברו את ה-150 עובדים ומחפשות משרדים בקומות שלמות או בניין עצמאי,” מוסיף ויקטור. “כל שלב דורש גישה שונה לגמרי, וזה בדיוק הערך שאנחנו מביאים – להבין לא רק מה החברה צריכה היום, אלא איפה היא תהיה בעוד שנתיים.”

נלחמים בשביל הלקוח: משא ומתן בשוק לוהט

כשהביקוש עולה על ההיצע, הכוח המיקוחי עובר לצד המשכיר. אבל גם במצב כזה, סוכן מנוסה יכול לעשות את ההבדל.

“אנחנו לא רק מוצאים משרדים, אנחנו נלחמים על התנאים המסחריים,” מספר בן אבוטבול, שותף ומתווך משרדים בנקסט פלייס. “יש לנו חברות שחסכנו להן מאות אלפי שקלים בתקופת השכירות בזכות משא ומתן נכון על תקציב שיפוץ, חודשי גרייס, או גמישות בהסכם. כשאתה עושה את זה מספיק שנים ויש לך קשרים – אנשים מקשיבים.”

נקסט פלייס שקיימת כבר משנת 2016, והיום כוללת עשרה סוכנים ותיקים, כבר ליוותה למעלה מ-3,000 חברות בתהליך מציאת משרד. “זה לא רק מספר,” אומר ספיבק. “כל חברה שעבדנו איתה זוכרת שהיינו שם גם ב10 בלילה כדי לעזור לסגור עסקה, או שחזרנו לראות עוד 15 משרדים עד שמצאנו את הנכון. האמינות והמקצועיות האלה זה מה שמביא אלינו חברות חדשות כל הזמן.”

לא רק מחיר – גם לוקיישן, גם חוויה

אחד האתגרים המרכזיים של חברות היום הוא לאזן בין מיקום אסטרטגי לתקציב. קרבה לתחנות רכבת השלום וסבידור מרכז הפכה לקריטית – לא רק בגלל נגישות לעובדים, אלא גם כי זה מאפשר גיוס טאלנטים מכל רחבי המרכז.

“חברה שממוקמת 5 דקות הליכה מתחנת רכבת השלום יכולה לגייס עובדים מכל הארץ” מסביר שליו יאנה, מתווך משרדים המתמחה באזור תחנת רכבת השלום. “זה פותח את פול הטאלנטים משמעותית, ובשוק העבודה של היום – זה יתרון תחרותי אדיר.”

אז מה הלאה? התחזית לשוק

כל מי שדיברנו איתו בנקסט פלייס מסכימים על דבר אחד: המצב לא הולך להשתנות בטווח הקרוב. “כל עוד הכסף ממשיך לזרום לסטארט-אפים ישראליים, הביקוש למשרדים בתל אביב ימשיך להיות חזק,” מסכם ספיבק.

עבור חברות שמתכננות להתרחב או לחפש משרד חדש, המסר ברור: תתכננו מראש, עבדו עם מומחים שמכירים את השטח, והכי חשוב – אל תחכו. בשוק כמו זה, השהייה עולה כסף.

“אנחנו כאן בשביל זה,” מסכם ויקטור. “לקחת את המורכבות, את הלחץ ואת חוסר הוודאות, ולהפוך את זה לתהליך פשוט ויעיל. בסוף, המשרד הזה הוא לא רק כתובת – זה המקום שבו החברה שלך הולכת לצמוח.”

בשיתוף נקסט פלייס