שחר רז על מתווה שקד להתחדשות עירונית: “הגיע הזמן לפתרון ארוך טווח”

בשיתוף שחר רז

אלא שכמו כל דבר הקשור לנדל”ן, במיוחד במדינה שלנו, הוא כרוך לא פעם בקשיים, בעיקר בירוקרטיים, שמעכבים פרויקטים ולפעמים גורמים להם בכלל לא לצאת לפועל. כשאתם מטיילים ברחוב ורואים את המבנה החדש והממורק, סביר להניח שאין לכם מושג כמה תלאות ניהוליות, ארגוניות ובירוקרטיות, עבר הפרויקט, עד שהוא הגיע לתוצאה הסופית.

כולם היו שמחים לקצר תהליכים ולעשות את הדברים בצורה יותר פשוטה, אך מי שהכי נפגע מעיכובי פרויקט התחדשות עירונית, הם בראש ובראשונה הדיירים, ומשכך גם היזם. “יש פרויקטים שמתעכבים גם 10 שנים, כשהעיכוב לאו דווקא נגרם מצד הרשויות”, אומר שחר רז, בעלים ומנכ”ל של חברת הנדל”ן “קונטמפו” (באנגלית: Contempo), המתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית. “גם עניין הדחיינות עד שמגיעים לחתימות הדיירים, הוא גורם מעכב לכשעצמו. הגיע הזמן לפתרון טוב וארוך טווח”.

אבולוציה של התחדשות עירונית

שחר רז הקים את החברה שלו עוד ב-2010, כשפרויקטים של התחדשות עירונית, היו הרבה פחות נפוצים מהיום. בתחילת דרכה, “קונטמפו” (שאז עוד נקראה “חיזוק ובינוי”), התמקדה בפרויקטים של חיזוק בניינים, בעיקר בערים רמת גן ורעננה ובהמשך השנים התפתחה גם לפרויקטים של תמ”א 38 מהשורה והרחיבה את פעילותה לערים נוספות, במיוחד בתל אביב.

התהליך שעברו שחר רז כיזם וקונטמפו כחברה במשך יותר מעשור, מתכתב באופן כמעט אחיד עם האבולוציה של ההתחדשות העירונית בשוק הנדל”ן הישראלי. “משנת 2010 התמקדנו בתמ”א 38/1, כלומר חיזוק מבנים מא’ ועד ת’ מייזום ועד בנייה”, מספר רז. “במדינה שלנו כמעט תמיד שוררת עננה בכל הקשור לביצוע הפרויקטים, כתוצאה מחוסר הבהירות מצד הממשל והרשויות. קשה לדעת מה מצב התשתיות הקיימות, מה תמצא מתחת לקרקע, איך להפוך בניין מגורים לאתר בנייה”.

עם כל הקשיים והאתגרים שליוו פרויקטי תמ”א, זאת עדיין הייתה תכנית אולטימטיבית מבחינת היזמים הדיירים והיא יצרה WIN-WIN אצל הצדדים: בניין ודירה חדשה ויקרה בחינם, מול זכויות בנייה לדירות נוספות השוות מיליונים. מכאן רק אפשר להבין את תחושת החשש מפני החלטת המדינה לסיים את מיזם התמ”א באוקטובר השנה, זאת למרות שבימים האחרונים, הוחלט להאריכה בשנה נוספת – עד אוקטובר 2023, כפוף לאישור המועצה הארצית לתכנון ובנייה.

מתווה שקד – מענה לטווח ארוך

את שוק הנדל”ן הישראלי, אופף סוג של אי ודאות, נוכח “מתווה שקד”, תכנית שאמורה להחליף את תמ”א 38. בקרב היזמים יש כמעט אחדות דעים שהמתווה הוא נכון, אך לא ברור אם ומתי הוא יעבור את כל המשוכות שעוד ניצבות לפניו, עד שהוא ייושם הלכה למעשה.

מתווה שקד, האלטרנטיבה לתמ”א 38, כבר עבר את ועדת הפנים ואף אושר לקריאה שנייה ושלישית, אך גלגלי החוק עובדים לאט אצלנו ואישורה הסופי בכנסת נדחה למושב הבא. הפלונטר הפוליטי שאליו נקלעה הממשלה בינתיים והצורך בחקיקה משלימה – עשוי להוביל לדחיות נוספות. תוקפה של תמ”א 38 הוותיקה הוארך בשנה, אבל אי הוודאות בתחום ההתחדשות העירונית נותר בעינו.

“יש מקומות שפינוי בינוי לא יכול לתת פתרון, כי אין מספיק בניינים צמודים, המתאימים לפרויקטים מסוג זה”, טוען שחר רז. “אני מבין מצד אחד את הרצון לייצר פתרונות לביקוש מצד המדינה, אך מצד שני חשוב שהעיר תתחדש עם הגיון. שזה אומר – תשתיות, מחשבה ארוכת טווח, רכבות, בתי ספר גני ילדים, מוסדות לקשישים וכו'”

בעוד היזמים והקבלנים מרוצים מההחלטה להאריך את תמ”א 38, מינהל התכנון, נותר בעמדתו כי התכנית אינה עומדת בקנה אחד עם הצרכים והדרישות המקצועיות ב-2022, בטח לא ביחס ל-2005, השנה בה יצאה תוכנית התמ”א לדרך. לטענתם, במקום שתמ”א 38 תהווה זרז להתחדשות העירונית, היא מהווה חסם, מכיוון שאינה שמה דגש על צורכי הציבור בכל הקשור לתשתיות הנדרשות עבור התושב.

במקום 3.5 קומות – תוספת של 400% בשטח

לטענתם ולדעת גורמים מקצועיים רבים בשוק הנדל”ן הישראלי, מה שכן אמור לתת את המענה הנדרש לטווח הארוך, הוא מתווה שקד, המאפשר לכל פרויקט שיעמוד בתנאים, תוספת בנייה של 200 עד 400 אחוזים, לעומת תוספת של 3.5 קומות בלבד המוענקת בתמ”א 38.

המתווה, המכונה גם “חלופת שקד”, אושר בכנסת בקריאה ראשונה בדצמבר 2021. עיקרי החוק הוא אפשרות הגדלה של שטח הבנייה בלא פחות מ-400 אחוזים במגרש בו הבניין ייהרס וייבנה מחדש. במידה והבניין לא ייהרס ורק יעבור חיזוק ושיפוץ + דירות חדשות שייבנו בקומות העליונות, תוספת הבנייה שתותר תהיה בשיעור של 200%. החוק גם יתיר לשר הפנים לאשר בצו מיוחד תוספת של עד 550 אחוזים של בנייה לפרויקט בפריפריה, במידה והיזמים יוכיחו כי ללא התוספת, הפרויקט אינו כלכלי.

חלופת שקד גם נותנת מענה למכשולים הבירוקרטים שכל כך אפיינו את תכנית התמ”א. ראשית, החוק החדש יחייב כי בפרויקטים בהם הורסים את המבנים ובונים אותם מחדש, יוקצו לרשויות המקומיות לפחות 10% משטחי הבנייה לצורכי הציבור – כמו פארקים, גנים ומרכזים מסחריים. בפרויקטים של תוספת קומות על בניין יוקצו להן 7% מהשטח. בפרויקטים של תמ”א 38, הרשויות המקומיות, לא היו מחויבות לפי חוק להקצות שטחים לטובת הציבור – מה שגרם בהרבה מקרים לעיכוב או ביטול פרויקטים.

חשש לפער זמנים שייפגע בשיווק דירות

“כיזמים של התחדשות עירונית, סבלנו משמעותית מחוסר היציבות השלטונית”, אומר רז. “התכנון מושתת על מדיניות שגם היא משתנה לפי עיר. כל פעם שמים פלסטר – ללא פתרונות ארוכי טווח. כשהתחלנו לתכנן פרויקט, תמיד ריחף מעלינו צל שהדברים עומד להשתנות. יחד עם זאת, סיום התמ”א, ללא חלופה הולמת, מעמיד אותנו במצב בלתי אפשרי”.

בקונטמפו מדגישים כי הפלונטר הפוליטי והעיכובים בהסדרת נושא ההתחדשות העירונית, כבר הובילו לירידה של יותר מ-30 אחוז בהנפקת היתרי בניה בשנה החולפת. “לאחרונה זכינה במכרז ברמלה ל-625 יחידות דיור. אנחנו יודעים שבמקרה הטוב נקבל היתר בניה רק בעוד 5 שנים”, הם מציינים.

החידוש העיקרי בפן הבירוקרטי שמציעה חלופת שקד, הוא שבפעם הראשונה בישראל אישור תכנית בנייה מקומית, ייחשב גם כהיתר בניה בפני עצמו. בפרויקטים של תמ”א היה צורך באישור תכנית לחוד ובהיתר בנייה לחוד – מה שהיווה גורם מעכב מאוד משמעותי. בנוסף, החוק פותח פקק בירוקרטי נוסף בכל שהוא אינו מקפיא את היתר הבנייה, אפילו כשוועדות הערר דנות בעררים על התכנית – כפי שנהוג כיום.

היבט חיובי נוסף הוא מצד המיסוי. לפי מה שנמסר, רשות המיסים מקדמת חוק שיקנה פטור ממס שבח ומע”מ בפרויקטים, הן של תמ”א 38 והן של חלופת שקד, שיחול רטרואקטיבית גם עבור כאלה שיצאו לדרך לפני אישור החוק החדש. “בהנחה והחוק יאושר, זהו עוד צעד חשוב בכיוון הנכון”, מציין רז. “אם היו מוסיפים תקנים והיו מקיימים וועדות, לפחות אחת לחודש הכל היה נראה אחרת. הדבר משפיע לבסוף על מחירי הדירות, שנופלים על דייר הקצה. זה שהמחירים עלו בשוק, לא אומר שהרווחנו יותר כסף.

האלמנט הפסיכולוגי בהתחדשות עירונית

שחר רז מכיר את כל הצדדים של שוק הנדל”ן הישראלי בכלל ושל ההתחדשות העירונית בפרט. במהלך  שנותיו כבעלים של קונטמפו, יישם הלכה למעשה את תפיסת המגורים העכשווית של חברת הנדל”ן, החל מניצול השטחים המשותפים של הפרויקט לטובת מרחבי פנאי, ספורט ועבודה, דרך החל גימור מודרני ומוקפד וכלה במעטפת הטכנולוגית המתאימה את עצמה לסגנון מגורים שיהיה עדכני גם ב-2030.

כמי שהוביל פרויקטים רבים של תמ”א 38, רז גם מודע לפן הפסיכולוגי, אותו הוא צריך להקרין כיזם, שעובד מול הדיירים. “אנו מלווים את הלקוח מ-א’ עד ת'”, הוא מציין. “מהשלב בו הלקוח רק מתעניין ועד לשלב בו הוא מקבל את המפתח”. לדברי שחר רז, בקונטמפו אמונים על כל התהליך בפרויקטים של תמ”א 38: התכנון, החתמת הדיירים ופינויים, השגת היתרי הבנייה, הריסת המבנה – עד לבנייה ולמסירת הדירה. “הצוות שלנו מומחה בקידום וביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית ויודע היטב לחבר את כל האלמנטים ביחד”, הוא מוסיף.

לדברי רז, לא מדובר בעניין טריוויאלי. כל מי שמנהל ויוזם פרויקט תמ”א 38 חייב להיות מודע וקשוב לצד האנושי. “אנחנו מדברים על אנשים המפונים מביתם, מועברים לבית זמני, עד להחזרתם לאותו מקום, אבל כזה שהשתנה מהקצה לקצה”, הוא מתאר. “אנחנו קשובים לליבו של הלקוח ומודעים לטלטלות שתהליך כזה יכול לגרום עבורו. מהסיבה הזאת, יש לנו במשרד פונקציה שדואגת למצוא דירות להשכרה למפונים ואפילו דואגת לכל עניין ההובלה. זה חלק מהמענה ההכרחי שאנחנו חייבים לתת”.

בימים אלו, קונטמפו מנהלת פרויקטים רבים של התחדשות עירונית במקביל, כשהעיקריים ביניהם הם:

• יהודה המכבי 32/4/6 בתל אביב, שאמור להתחיל פינוי בעוד חודשיים. מדובר בפרויקט בהיקף של 215 מליון שקל עם 64 יחידות דיור.
• בנוסף, החברה נבחרה על ידי דיירים לביצוע פרויקט ברמלה, בהיקף של כ-600 יחידות דיור ובהשקעה של כמיליארד שקלים. הפרויקט נמצא לקראת אישור מהמנהלת בחודשיים הקרובים.
• פרויקט נגבה ברמת גן – שני בניינים של 20 קומות כל אחד עם 216 יחידות דיור, כולל קומת מסחר, גינה ציבורית, המשתלבת עם איזור מרום נווה. הפרויקט וקיבל את ברכתה של עיריית רמת גן.
• ממש בימים אלה קיבלה קונטמפו את מסמכי התב”ע בפרויקט פינוי בינוי בגבעת שמואל בהיקף של כ-150 מליון ש”ח.

בשיתוף שחר רז