האם יעילות הוועדה הארצית לתכנון ובניית מתחמים מועדפים (הוותמ"ל) מתייתרת? בשנים האחרונות התגאתה הממשלה בהישגי התכנון והדבקת ההיצע התכנון לביקושים ולעלייה הדמוגרפית, כך שב-2021 אושרו כ-108,000 יחידות דיור, מעל יעד הממשלה שעמד על כ-104,000 יחידות דיור.
אין ספק כי קצב אישור יחידות הדיור המתוכננות בשנים האחרונות הוא גבוה ונובע בין השאר כתוצאה מפעילות הוותמ"ל. עם זאת, הדו"ח השנתי של בנק ישראל שיצא לאחרונה מתאר מציאות מעט שונה לפיה משקלה של הוותמ"ל ירד בשנה האחרונה, לצד עלייה של מספר יחידות הדיור המאושרות על-ידי הוועדות המחוזיות.
מהדו"ח עולה כי ב-2021 אושרו בוועדות המחוזיות כ-86,500 יחידות דיור, היקף גבוה יחסית לשנים האחרונות. "אם הוועדות המחוזיות מצליחות לשמור על קצב אישורים גבוה, צמצום מעורבותה של הוותמ"ל באישור התוכניות הוא רצוי, שכן פעילותה נועדה לעקוף את הליכי התכנון הרגילים. מספר יחידות הדיור המאושרות באמצעות הוועדות המחוזיות מייתר את הצורך בזירוז הליכים על-ידי עקיפתם".
בדו"ח בנק ישראל מציינים עוד כי לא כל יחידות הדיור המתוכננות מגיעות בסופו של דבר לבנייה ורבות מיחידות הדיור המאושרות בוועדות, בעיקר בוותמ"ל, מאושרות לצד התניות מורכבות הכרוכות בהשקעות הון רב. בסופו של דבר זמינות הקרקע לבנייה כובלות את חברות הנדל"ן ולכן על המדינה להשקיע בתשתיות תומכות בבנייה למגורים: "לקראת סוף השנה הכריזה הממשלה על יעדים לשנת 2022-2025 שבהן יתוכננו כ-125,000 יחידות דיור בשנה, ותחל בנייתן של כ-70,000 יחידות בשנה בממוצע. על-כן, אם הממשלה תעמוד ביעדיה, לשנים הקרובות צפויה להיות לכך השפעה משמעותית על השוק".
הדו"ח הוקדש בעיקרו לבחינה ואיתור הגורמים שהביאו לעלייה במחירי הדירות. בתוך כך, נעשתה סקירה של מספר גורמים שעל-פי הערכות יכולים להוות הגורם לזינוק עליית מחירי הדיור, כגון: השפעת צעדי הממשלה ושינוי שיעור מס הרכישה והתנהגות המשקיעים בעקבות כך; ביטול תכניות סבסוד כגון מחיר למשתכן והתנהגות רוכשי דירה ראשונה; צמיחת ענף ההייטק ותרומת עובדי הענף לביקוש לדירות והשפעות שוק ההון והעלייה בתשומות הבנייה.
חלק ניכר מפרק הדיור בדו"ח נוגע לעניין השפעת המשקיעים על שוק הדיור. בנושא הזה הוטחה ביקורת על הממשלה על "המשחק" שהיא מנהלת מול המשקיעים כאשר הורידה לפני כחמש שנים את מס הרכישה ולפני כארבעה חודשים העלתה את שיעור המס בחזרה. "צעדים שמטרתם להדיר את המשקיעים מהשוק אינם רצויים... מהניתוח לעיל עולה שתגובת הביקוש לשינויי המדיניות - הפחתת המס למשקיעים והשינויים במדיניות הסבסוד הדירות לזכאים – היא ככל הנראה גורם משמעותי לעליית מחירי הדירות שהואצה מאז המחצית השנייה של 2020".
בנושא תשומות הבנייה מציין הדו"ח כי ב-2021 התייקרו משמעותית תשומות הבנייה למגורים בעיקר בשל עליית חומרי הגלם ושיבוש שרשרת האספקה. מדד תשומות הבנייה למגורים עלה ב-2021 ב-5.6% ומדד שכר ללא עבודה עלה ב-9.4%, מה שמשפיע על מחירי הדיור. "התייקרות התשומות מייקרת את עלות הבנייה ודוחפת למעלה את מחירי הדירות החדשות, לפיכך ייתכן שמקור העלייה של מחירי הדיור הוא התייקרות תשומות הבנייה".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו