שיכוני החוף מתחברים לים

״חיפה, חיפה / עיר עם תחתית / חיפה, חיפה / עיר עם עתיד /
חיפה, חיפה /עיר אמיתית"

(מילים יהונתן גפן, לחן דייויד ברוזה) 

היסטוריה בעיר חיפה: לראשונה משתנה התפיסה האבסורדית כי יקר לגור על הכרמל וזול לגור על הים ממול. גם רמות המחיר בסמוך לחוף משתנים וקופצים לשחקים.

דו"ח של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שפורסם לאחרונה חושף כי חיפה היא העיר המובילה בארץ במספר יחידות הדיור החדשות בתוכניות מתאר שכונתיות. כך מתרחש בשכונות החוף הוותיקות של חיפה אשר עוברות תהליך התחדשות עירונית, שעתיד להוסיף עוד 42,000 דירות חדשות. אם ניקח בחשבון תוכניות נוספות המקודמות במקום, כשיקוע פסי הרכבת וחיבור שכונות החוף אל הים, הרי שמדובר בתוכניות שעתידות להקפיץ את מחירי הדירות באזור בפרט ולהשפיע על העיר חיפה בכלל.

שכונות החוף של חיפה מתאפיינות ברובן במבני רכבות מוזנחים שנבנו בשנות ה-50' ושימשו מחנות עלייה וקליטה. כעת, מוסדות התכנון מאיצות תוכניות בנייה שעתידות להחליף את מבני השיכון הישנים במגדלי יוקרה חדשים ומודרניים העומדים בתקנים העדכניים, תוך שדרוג התשתיות והמרחב הציבורי. סוף סוף תממשנה שכונות החוף את הפוטנציאל העצום הגלום בהן, ותהפכנה בעתיד הלא רחוק לשכונות ריביירה מהיפות בארץ, שיבטיחו איכות חיים גבוהה לתושביהן.

״התחדשות עירונית בשכונות הללו, לא רק שמקדמת ראייה אורבנית, קהילתית ומקיימת, אלא היא בעלת ערך חברתי״, אומרת ל״נדל״ן היום״ ראש העיר עינת קליש-רותם ומתחייבת: ״אני מאמינה שהעתיד והגאווה של העיר חיפה טמונים במרכזה העירוני, בשכונותיה הוותיקות ובשכונות החוף בפרט".

אז איך מצליחה בכל זאת העיר הצפונית לעקוף את ערי גוש דן והשרון היקרות בתוכניות ההתחדשות העירוניות שלה? יצאנו לבדוק.

נווה דוד: רובע עירוני חדש

תושבים 4,400

תכנון ובנייה: השכונה ששטחה 590 דונם הוקמה כמעברה ששימשה תחנה בדרך לעולים. היא מתאפיינת בבנייה ישנה ונמוכה יחסית של בנייני רכבת הכוללים דירות קטנות

משהו נוסף: השכונה נקראה בעבר "מחנה דוד" כיון ששימשה מחנה קליטה ועולים שהגיעו לנמל חיפה

שכונות החוף נווה דוד, שער העלייה, קריית שפינצק מערבית ועין הים משתרעות על שטח כולל של כ-1,600 דונם ובתחומן כ-5,000 יחידות דיור. לצד חידוש המבנים הישנים מאפשרת התוכנית תוספת של כ-9,000 יחידות דיור במבנים המשלבים בנייה מרקמית וגבוהה, תוך שמירת הנוף הנשקף בין ההר לים. מעל כביש החוף, יוקמו ארבעה גשרים, שיצרו קירוי מעל הכביש ומסילת הרכבת, ובהם יפותחו מוקדים ציבוריים כמו פארק, מבני ציבור, שבילי אופניים ושבילים להולכי רגל, שייצרו קשר ישיר בין השכונות לחוף הים.

שכונת נווה דוד בחיפה התחילה כמעברה ובסוף שנות ה-50' נבנו באזור הבניינים הראשונים אליהם עברו דיירים ממעברת 'שער העלייה'. השכונה מאופיינת בבנייני רכבת בני מספר כניסות, בגובה של 2-4 קומות. הפיתוח הסביבתי מאוד מוזנח, אין שטחי מסחר ושירותים לציבור.

בשכונה מתוכנן רובע עירוני חדש שישען על רחוב 'המלך דוד' ויפותח כרחוב המשלב מגורים, מסחר ותעסוקה. אחד הפרויקטים להתחדשות עירונית היוצא לפועל בשכונה הוא 'אלמוג כרמל מערב' של חברת יזמות ההתחדשות העירונית 'אלמוג'. במסגרת הפרויקט, נהרסו שמונה מבני מגורים ישנים בני 2-3 קומות הכוללים 74 דירות. תחתם יבנו שלושה מגדלי יוקרה שיכללו 437 דירות חדשות. הפרויקט משתרע על תא שטח של כ-16 דונם והפיתוח הסביבתי יכלול גינות, בריכה אקולוגית, מתקני ספורט ופינות ישיבה.

הנה מילה על האטרקטיביות: המגדל הראשון נמצא בבנייה מתקדמת ושווק במלואו. קרן הנדל"ן של 'גינדי החזקות' רכשה תמורת 100 מיליון שקלים מקבץ של 50 דירות במגדל והיא מייעדת אותם להשכרה ארוכת טווח. העסקה שביצעה 'קרן גינדי' משקפת מחיר ממוצע של 1.942 מיליון שקל ליחידת דיור.

בשלב זה הוקדם תאריך אכלוס המגדל הראשון בכ-8 חודשים, והדיירים עתידים להתאכלס ב-2023. החברה תחל בשיווק המגדל השני ברבעון השני של 2022.

לדברי רקפת להב, סמנכ"לית השיווק של קבוצת אלמוג, "בחיפה קיימת תופעה מעניינת, כאשר מסיבות היסטוריות השכונות שקרובות לחוף הן אלה שנחשבות לחלשות יותר בעוד השכונות המרוחקות יותר, במעלה ההר, הן שכונות העילית. בתקופה זו משתנים סדרי העולם כאשר השכונות ברובע הים עומדות בפני תהליכי התחדשות מרחיקי לכת שישנו אותן מהקצה לקצה. המחירים בשכונה צפויים לעלות וליישר קו עם שכונות מובילות בחיפה. מכאן שלא הופתענו כלל שגינדי הביעה אמון בפרויקט ובשכונה ורכשה מקבץ של 50 דירות".

גם חברת בוני התיכון נבחרה על-ידי נציגות הדיירים בשכונת נווה דוד לבצע מגה פרויקט, במסגרתו יהרסו 19 בניינים הכוללים 309 יחידות דיור ובמקומם ייבנו כ-1,700 יחידות. לדברי רן מלאך, מנכ״ל בוני התיכון התחדשות עירונית, החברה מקדמת ארבעה פרויקטים של פינוי בינוי ברחבי העיר לבנייה של אלפי יחידות דיור.

לדברי מלאך, "זיהינו בשכונות החוף בחיפה פוטנציאל עצום שבא לידי ביטוי גם בהשבחת העיר, ביצירת שכונה חדשה ואיכותית מול קו הים המדהים של חיפה, שהוזנח עשרות שנים. קיים רצון לקידום הפרויקטים מצד התושבים והעירייה שמאיצה את התוכניות, מתוך הבנה שקו החוף והכניסה הראשית לעיר חייבים להשתנות ולהתחדש לרווחת כולם״.

פרויקט התחדשות עירונית נוסף יבוצע בשכונה על-ידי חברת 'אזורים'. בשכונה יוקמו בניינים מודרניים שיתנשאו לגובה של 22 קומות ויכללו תוספת של 990 דירות וחניות תת קרקעיות שיסייעו במיצוי מקסימלי של השטח. במסגרת התוכנית יוגדל ויחודש שטח בית הספר הקיים, תיבנה כיכר עירונית שתהווה את לב השכונה ומסביבה יוקמו שטחי מסחר ומשרדי עירייה ויפותחו שטחים ירוקים.

בשכונת 'שער העלייה', שגם היא שימשה בעבר מרכז קליטה גדול לעולים, מתוכנן פיתוח רשת שבילים להולכי רגל ורוכבי אופניים שישולבו בכיכרות. בהמשך לפארק 'אופירה נבון' יפותח פארק נוסף, ממנו ניתן יהיה להמשיך בהליכה אל החוף באמצעות גשר שיוקם מעל מסילת הרכבת וכביש החוף.

קריית שפינצק ורמת שאול: בנייה עתידית של כ-12,000 דירות

מס' יח"ד 4,580 בשטח של 875 דונם

תכנון ובנייה השכונות מאופיינת במבני שיכון, חלקם מרובי כניסות בין 2-3 קומות

משהו נוסף: שכונת קריית שפרינצק קרויה כך על שמו של יוסף שפרינצק, יו"ר הכנסת הראשון

תוכנית להתחדשות עירונית בשכונות יאפשרו בנייה בהיקף של כ-12,200 יחידות דיור. התוכנית המקודמת מעודדת חיים עירוניים ברחובות המישוריים, תוך יצירת חזית מעורבת, שימושים בקומות הקרקע, מסחר, מקומות תרבות, בילוי ופנאי, ומערך שבילי הולכי רגל שיקשרו בין הרחובות לפארקים והוואדיות המצויים בחלקם האחורי של המבנים.

במפגש שבין הרחובות המישוריים לרחובות המשופעים, יוקמו מוקדים עירוניים, בהם ירוכז מגוון שירותים ציבוריים. בסמוך למקבצים אלו, תאפשר התוכנית בנייה לגובה של עד 22 קומות. בתוכנית אף מוצע מודל התחדשות עירוני חדשני, המאפשר עיבוי מרקמים קיימים, תוך שילוב בנייה חדשה.

קריית חיים מערבית וקריית ים: 1,400 חדרי מלון וחזית לים

תושבים כ-9,170 (לקריית חיים)

תכנון ובנייה: קריית חיים מערבית כוללת כ-2,100 דירות. קיים צפי לבנייה חדשה של כ-6,600 דירות

משהו נוסף: קריית חיים היא חלק מקריית חיים מזרחית שהוקמה ב-1933. ההפרדה בין הקריות נעשית באמצעות קו מסילת רכבת שחוצה את השתיים.

תוכנית התחדשות נרחבת לכלל השכונה כוללת הנחיות מפורטות להתחדשות שלושה מתחמים: טרומן, דגניה וורבורג - הכוללים יחדיו כ-2,100 יחידות דיור.

תוכנית בניין עיר מאפשרת שיקום המרחב הציבורי וחידושו, כך שבמקום הדירות הישנות יבנו כ-6,600 דירות חדשות בתמהיל בנייה הכולל מבנים בני 6-16 קומות, מבנים דו משפחתיים וצמודי קרקע.

התוכנית תאפשר גם חיבור השכונה לחוף הים באמצעות טיילת, שבילי אופניים ושבילי הליכה. הכביש בחזית רחוב טרומן החוצץ בין השכונה לים, יועתק לחלק האחורי של מבני המגורים והשטח שיתפנה יהפוך לחזית-ים פעילה, שתכלול טיילת חוף ורצף שטחים פתוחים. כמו כן מתוכננים לקום בשכונה בתי מלון שיספקו כ-1,400 חדרי אירוח.

חברת 'הכשרת הישוב' נכנסה לקריית-ים והיא מקדמת במקום תוכנית פינוי בינוי במתחם של 48 דונם, במרחק של כ-400 מטר מהים. התוכנית כוללת הריסת שישה בניינים ישנים הכוללים 224 יחידות דיור ובנייה חדשה של 8 מגדלים עד 32 קומות כשלצידם חמישה בניינים נוספים בני 11 קומות. בסך הכל תבנה החברה 1,450 דירות חדשות. התוכנית כוללת עוד שטחי מסחר ובניין משרדים בהיקף של 13 אלף מ"ר. הקמת הפרויקט תחל בשנת 2023, והערכות החברה הן כי התמורות ממכירת הדירות בפרויקט יעמדו על כ-1.8 מיליארד שקל.

״זיהינו את הפוטנציאל הגלום בקריית ים וקידמנו מתחם להתחדשות עירונית במיקום אסטרטגי בעיר", מסביר אלכס מריאש, מנכ"ל 'הכשרת היישוב התחדשות עירונית'. "שיתוף הפעולה הפורה עם העירייה והוועדה המחוזית הוביל לאישור פרויקט בלוחות זמנים קצרים והינו המפתח לקידום מתחמי התחדשות. במקביל, החברה מקדמת גם מספר מתחמי התחדשות עירונית בחיפה וצפויה בשנת 2023 להתחיל לבנות מתחם פינוי בינוי של 720 יחידות דיור ברחוב העלייה השנייה בעיר".

קריית אליעזר ואליהו: חיבור לשכונות סמוכות ולים

מס יח"ד 5,000 בשטח של 900 דונם

תכנון ובנייה: שכונה טיפוסית לבנייה של שנות ה-50, בתי שיכון נמוכים וסטנדרט בנייה נמוך

משהו נוסף: בעבר שכן במקום אצטדיון 'קריית אליעזר' ששירת את שני מועדוני הכדורגל הגדולים בעיר. האצטדיון פונה לטובת פרויקט מגורים 

שכונות קריית אליעזר וקריית אליהו כוללות בשטחן כ-5,000 דירות ולפי תוכניות להתחדשות עירונית תתווספנה להן עוד כ- 9,500 דירות חדשות. פיתוח מתחמי המגורים יבוצע תוך שילוב ויצירת מגוון של בנייה גבוהה ונמוכה, תוך הקפדה על שימור הערכים הנופיים והאדריכליים במקום.
בחידוש השכונות יושם דגש על חיבורן לים ולשכונות סמוכות באמצעות צירי הליכה, שבילי אופניים ועורקי תנועה שישלבו מוקדי מסחר ותעסוקה. בתוך כך יורחבו השטחים הציבוריים, הטיילת המרכזית תפותח כציר פעילות ופנאי והרחובות המרכזיים יקבלו אפיון מחודש, כמו רחוב אלנבי שיפותח כציר תיירות.

חברת 'בוני התיכון' מקדמת בקריית אליהו מגה פרויקט של התחדשות עירונית הכולל פינוי של 185 דירות ישנות ובמצב רעוע והקמת שכונה חדשה בעירוב שימושים הכוללת 870 דירות לצד שטחי מסחר ושטחים ציבוריים. בתוכנית הושם דגש על סביבה מרובת שטחים ירוקים, חידוש צירי תנועה להולכי רגל ותמהיל דירות מגוון בגדלים שונים.

בת גלים: "תיראה כמו צפון תל אביב"

תושבים: כ-5,000

תכנון ובנייה: השכונה תוכננה על-ידי האדריכל ריכרד קאופמן ב-1921 לפי עקרון "עיר גנים". החלק הוותיק של השכונה מתאפיין בבנייה נמוכה מוקפת עצי פרי

משהו נוסף: השכונה היחידה שבתיה נושקים לחוף הים   

בשכונת בת גלים קודמו שתי תוכניות כזרז להתחדשות השכונה: מתחם חיל הים הכולל כיום 9 מבנים הכוללים 119 דירות בשטח ממוצע של כ-60 מ"ר. במקום המבנים הישנים יוקמו, על-פי התוכנית המאושרת, 467 דירות בחמישה בניינים בגבהים בין 8 עד 33 קומות הכוללים קומות מסחר ותעסוקה. 

מתחם נוסף שיעבור התחדשות עירונית הוא ברחוב העלייה השנייה, הנחשב הציר המרכזי בשכונה ובו 17 מבני שיכון הכוללים 175 דירות קטנות. במקום המבנים הישנים מציעה התוכנית 660 דירות חדשות ב-11 מבנים בני 7-8 קומות לצד מגדלים בני 31-34 קומות. בתוכנית מוצעות גם דירות קטנות, שישמשו לתיירות מרפא, מרפאות רופאים ומגורי סגל. כמו-כן מוצע בתוכנית הרחבת שטח בית הספר השכונתי והקמת גני ילדים ומעונות יום, שטחי מסחר לצד מרפאות ומשרדים, בשילוב חניונים עיליים ותת קרקעיים.

במאי 2019 הודיעה חברת צמח המרמן כי נבחרה על-ידי הדיירים לבצע פרויקט פינוי-בינוי ל-419 דירות במתחם חיל הים. ״שכונת בת גלים תהיה כמו שכונה צפון תל אביבית״, אמר בזמנו מנכ"ל החברה, חיים פייגלין.

אכן, תוכנית פינוי בינוי נוספת המקודמת בשכונה תבוצע במתחם מגורים המשתרע על שטח של 31 דונם בין הרחובות מילסון, העלייה השנייה ושרל לוץ. מדובר על הריסת 17 מבני מגורים הכוללים 178 דירות, לטובת בניית 725 יחידות דיור במבנים בני 9 קומות, לצד מגדלים של 31-34 קומות. החברה שנבחרה כיזמית הפרויקט היא "הכשרת היישוב התחדשות עירונית".

ואדי ניסנאס: שומרים על הבנייה הערבית

תושבים 8,000

תכנון ובנייה: בסמטאות השכונה הצרות, הוקמו מבנים בסגנון ערבי מנדטורי, המשלב בנייה ערבית מסורתית עם השפעות הסגנון הבינלאומי. המבנים בעלי ערך היסטורי גבוה לשימור

משהו נוסף: שכונה שהוקמה במאה ה-19' ובתקופת המנדט הפכה לרובע עירוני משגשג

התוכנית להתחדשות עירונית של השכונה מקודמת על-ידי העירייה בשיתוף ומימון משרד הבינוי והשיכון מחוז חיפה. השכונה שבנייתה החלה בערוץ וואדי ניסנאס במאה ה-19', הפכה במהלך השנים לנדבך חשוב בהתפתחותה של העיר ומהווה כיום את המרכז של האוכלוסייה הערבית בעיר. השכונה משלבת מגורים, מסחר ועסקי הסעדה לצד מוסדות דת, חינוך ותרבות.

תוכנית ההתחדשות מבטאת את מחויבות העירייה לשימור מורשת הבנייה הערבית לטובת הציבור והדורות הבאים. בהתאם למדיניות זו, הותאמה התוכנית לשכונה ההיסטורית. התוכנית מסדירה את הבינוי הקיים, מאפשרת מימוש זכויות בנייה קיימות ותאפשר לשפץ ולמגן את הבתים ולהוסיף בנייה מבוקרת תוך התחשבות בעקרונות השימור שהותוו לשכונה. במקביל יפותח ויורחב המרחב הציבורי תוך שיפור הנגישות, התנועה והחנייה המהווה חלק חשוב בליבת התיירות של העיר.

מתחם סירקין ושוק תלפיות: "עושים שוק"

תושבים: כ-1,600

תכנון ובנייה:  האזור מתאפיין בבנייה מרקמית של מבנים בני 2-4 קומות

משהו נוסף: נחשב בעבר למרכז העיר של חיפה

התוכנית שיזמה ומבצעת העירייה כוללת את סביבת רחוב סירקין ומתחם שוק תלפיות שבשכונת הדר הכרמל. התוכנית נועדה למצות את הפוטנציאל הגלום במתחם, כמוקד עירוני-מרכזי המשלב מסחר ייחודי, פעילות פנאי ומגורים.

המתחם יפותח כמרכז שוקק חיים ואטרקטיבי למגוון אוכלוסיות, תוך טיפול בתחומי המגורים והמסחר, מוסדות ציבור ושטחים פתוחים, הרחבת התחבורה הציבורית, הסדרת חניונים, חידוש המרחב הציבורי ושיקום מבנה השוק עצמו כמרכז עירוני משמעותי.

המרחב הציבורי יתוכנן כמרחב מוטה הולכי רגל. לצורך כך, יורחבו וישופרו צירי הליכה במתחם ואל הרחובות שמעליו. שיפור סביבת המגורים תעשה תוך שימור המרקם הפיזי והערכים האדריכליים הקיימים במתחם. כמו-כן ישוקם מבנה שוק תלפיות ההיסטורי ומתחם השוק הפתוח ברחוב סירקין יהווה מוקד מסעדות ובתי אוכל. בשימור המבנה ושיקומו מושם דגש על שימור אותנטי נאמן למקור האדריכלי, אופי המבנה וסביבתו הפיזית והחברתית כשוק מקומי. הקירוי הקיים מעל הדוכנים, יוחלף בקירוי אסתטי שישתלב בעיצוב הרחוב המתחדש ויתרום לחידוש פני המרחב ותפקודו כמרחב קניות, בילוי ויצירה.

שכונת נווה שאנן: "פיתוח שיניע את מחירי הנדל"ן"

תושבים כ-44,000 

תכנון ובנייה: השכונה מאופיינת בסגנונות בנייה מגוונים. יש בה מבנים בני קומה אחת, מבננים של שתי קומות שנבנו לפי העיקרון של עיר גנים, לצד שיכוני רכבת ושיכונים בבנייה רוויה

משהו נוסף: רובע צמודי הקרקע זכה לשם "הגגות האדומים" 

שכונת נווה שאנן היא השכונה הגדולה של העיר חיפה ואחת מהשכונות המישוריות הבודדות בעיר שמרבית הבניינים בה נבנו בשנות ה-60' של המאה ה-20'. מיקום השכונה, במרחק של מספר דקות הליכה לטכניון, מושך אליה סטודנטים רבים ששוכרים בה דירות.

תוכנית בניין עיר מקודמת יוצרת שלד תכנוני ראשי ומסמנת את הרחובות המישוריים והנוחים להליכה, כאזורים מרכזיים של השכונה. כך, יפותח רחוב טרומפלדור כרחוב עירוני ראשי, עם חזית פעילה של מסחר ומשרדים. באופן דומה יפותחו גם הרחובות חניתה ושלום עליכם, כרחובות המשלבים מגורים, מסחר ופנאי.

התכנון המוצע כולל חלוקת השכונה לרובעים, כך שכל רובע יפותח בהתאם למאפייניו הייחודיים, ויקבע בו אופי הבנייה והיקף הפיתוח. בחלוקה זו הושם דגש על צפיפות הבינוי, קירבה לוואדיות, לערכי טבע וערכי שימור.

ה"רובעים המיוחדים", דוגמת רובע זיו (רמת אלון) - יפותח כרובע סטודנטיאלי ויושם בו דגש על שילוב מגורים עם עסקי בילוי, מסחר ותעסוקה; רחוב התיכון - יוגדר אף הוא כאזור מיוחד ויהווה חלק מ"רובע העסקים הקטנים", תוך שימת דגש על שמירת אופי המרקם ועידוד פתיחת עסקים קטנים.

אחד הפרויקטים להתחדשות עירונית ייצאו במתחם כצנלסון בשכונה על-ידי חברת 'פרשקובסקי'. הפרויקט כולל הריסה של 7 בנייני רכבת, בהם 126 דירות משנות ה-50' ובמקומם יוקם במתחם חדש שיכלול כ-500 יחידות דיור ב-4 מגדלים בני 15 קומות ולצידם 6 בניינים עם 9 קומות.

לאחרונה העניקה עיריית חיפה אישור עקרוני לקידום תוכניתהתחדשות עירונית במתחם פינסקר 41-47 בשכונה לצורך הכרזתו כמתחם פינוי בינוי. האישור התקבל לאחר שחברת 'שובל מתחמי מגורים' הגישה לעיריית חיפה בקשה החתומה על ידי רוב בעלי הדירות במתחם לצורך קידום פרויקט פינוי בינוי. במסגרת הפרויקט ייהרסו ארבעת הבניינים הקיימים ותחתם ייבנו בניינים חדשים ומודרניים, המשלבים מגורים, מסחר ושירותים.

מניתוח עסקאות בשנים האחרונות עולה כי אין תזוזה משמעותית במחירי הנדל"ן בשכונת נווה שאנן כמו בשאר השכונות בחיפה. ניתוח עסקאות מגלה כי דירות בשכונה נמכרות בשנים האחרונות במחיר של כ 14 אלף שקלים למ"ר. לדברי ישי רוט, סמנכ"ל השיווק של חברת שובל, הפרויקט הזה יניע את הנדל"ן ויביא לעליית ערך בשכונה כולה.

גם חברת 'בוני התיכון' מקדמת בשכונה מגה פרויקט במתחם הרחובות אזר וברל כצנלסון. במסגרת הפרויקט יהרסו 264 דירות ויבנו כ-1,050 דירות חדשות. התכנון נמצא בשלבי תיאום מול האגפים השונים בעירייה, והוא משלב את הטופוגרפיה של השכונה יחד עם בינוי חדיש ומודרני.