מחיר למסתכן

תוכנית מחיר למשתכן שסבלה שנים מעודף טעויות ועיוותים, הפכה לקלף מנצח עבור זוגות צעירים: ממש לאחרונה נרשמו 17,464 זכאים (!) להגרלת מחיר למשתכן על 11 דירות בבאר יעקב, שש מתוכן הוקצו לבני מקום וספק אם הנרשמים קלטו זאת. בשכונת המגרסה במבשרת נרשמו למעלה מ-5,000 נרשמים (!) על 11 דירות במחיר למשתכן מבשרת. סיכוי של 1 ל-500.

מסתבר כי אלפים רבים של זוכים בהגרלות מחיר למשתכן מחכים כבר שנתיים ושלוש שנים להתחלות בנייה שיצאו לפועל, זאת מבלי שיידעו באיזו דירה זכו וכמה זמן ייקח עד שיקבלו מפתח.

הנהנים העיקריים: בעלי הכנסה

את מי להאשים? כששר האוצר הקודם משה כחלון הציג את תוכנית מחיר למשתכן ב-2015, הוא זכה לגל של ביקורת, ובצדק. התוכנית במתכונתה אפשרה לתושב השרון העשיר לקבל הטבה של מיליון שקל לעומת תושב פריפריה דל האמצעים, שקיבל הטבה בשווי של 300-400 אלף שקלים בלבד. עם זאת, מאז התחלפה תוכנית 'מחיר למשתכן' ל'מחיר מטרה' שמוביל שר הבינוי והשיכון זאב אלקין, נדמה כי המצוקה רק הולכת וגדלה.

תוכנית 'מחיר מטרה' הציגה אלטרנטיבה לזוגות הצעירים. לפי התוכנית, הקבלנים שייגשו למכרז, יתחרו על המחיר הגבוה ביותר על הקרקע, ללא מחיר מינימום, תוך שהם מתחייבים למכור את הדירות בהתאם לשיעור הנחה שנקבע מראש בתנאי המכרז. ההבדל העיקרי בין תוכנית זו לתוכנית מחיר למשתכן, הוא שמכרזי 'מחיר מטרה' לא הוצעו באזורי יוקרה.

כך קרה במספר מכרזי מחיר למשתכן שיצאו באזורי ביקוש חזקים. כך למשל, במכרז מחיר למשתכן שיצא בקריית אונו, ההנחות במכרז הפכו את העסקה כדאית בטירוף. מי שנהנה ממנה היו בעלי הכנסה ממוצעת של 24 אלף שקל! מניתוח מכרז מחיר למשתכן שיצא בקריית אונו עולה, כי גובה ההנחה הגיע לכ-40%, סבסוד שהעניקה המדינה בגובה של כמיליון שקלים וחצי. אם יש צעירים שפספסו מדובר בוודאי בשיברון לב.

במודיעין המצב דומה: דירות בשכונת המע"ר במודיעין הוגרלו לפי מחיר ממוצע של 12,281 שקל למ"ר - הנחה בשיעור של 45% ממחיר השוק המשקפת הפחתה של כ- 1.15 מיליון שקל בממוצע על דירת 4 חדרים.

בגליל ים בהרצליה דירות שווקו בין השנים 2017-2019 לפי 19.2 אלף שקל בממוצע למ"ר, וכך דירת 4 חדרים בשכונה זכתה להנחה של 1.09 מיליון שקל(!).

הנחות יפות ללא ספק. אבל מדובר בשערורייה. למי המדינה עוזרת בשיטה זו? לצעיר בדימונה, ירוחם וקריית שמונה, או לבעלי ממון בגוש דן והשרון? בעוד שצעירי דימונה קיבלו הנחה זניחה, הרי שבהרצליה, קריית אונו ורמת השרון מדובר על מתנה של מיליון עד מיליון וחצי שקלים לדירה. ומי משלם? כולנו. הרי לכם תקציב אבוד של מיליארדי שקלים.

״ככלל, הקריטריון היחיד לזכאות לדירה במסגרת 'מחיר למשתכן', היה סוגיית הבעלות על נכס כלשהו״, מסביר אופיר שרון, מנהל השיווק בחברת אורון נדל"ן, מקבוצת אורון אחזקות והשקעות. "זוג שברשותו דירה, אינו יכול להירשם לפרויקט, ואילו זוגות שעל שמם אין כל נכס רשום נהנו מהזדמנות לרכוש דירה בהנחות עתק הנעות בין 100 אלף שקל בפריפריה הרחוקה ועד כמיליון וחצי שקל במרכז הארץ ואפילו יותר. לא אחת ראינו זוכים במכרזי מחיר למשתכן המגיעים לכנסי זוכים.

חלקם רוכשים דירה במסגרת מחיר למשתכן ומיד לאחר מכן מגיעים לרכוש דירה נוספת בפרויקט המוצע בשוק החופשי במחיר מלא. המסקנה היא, כי רבים מהם אינם זקוקים כלל להטבה שהמדינה מחלקת, בעוד שרבים אחרים המבקשים לרכוש לעצמם דירה מחוץ לאזורי הביקוש ובמחיר נמוך יחסית, אינם מצליחים לגייס אפילו את ההון העצמי הנדרש לדירה״.

צעירים אובדי עצות

מבדיקת 'נדל״ן היום' עולה כי עשרות תוכניות ענק במכרזי 'מחיר למשתכן' מתעכבות, זאת למרות שפורסמו בראש חוצות כהישג לממשלה מכהנת. בכל האתרים נשארו הצעירים אובדי עצות בעוד מחירי הדירות רק מאמירים לשיאים חדשים המרחיקים מהם את חלום הדירה.

כך מתרחש בנתניה. מכרז מחיר למשתכן שנסגר ביולי 2017 בשכונת אגמים, עדיין לא הושלם. ארבע שנים וחצי לאחר שזוגות צעירים זכו בהגרלה עדיין נותרו למעלה מ-100 משפחות ללא דירה באופק.

הסיבה: מחלוקת משפטית בין החברה הקבלנית למשרד הבינוי והשיכון סביב תמהיל הדירות למחיר למשתכן. המחלוקת הובאה באחרונה לבית המשפט והפרויקט כנראה יתעכב יותר.

באבן יהודה הסמוכה, פרויקט מחיר למשתכן שבמסגרתו יבנו 500 יחידות דיור מתעכב כבר שלוש שנים. הסיבה: "כביש המריבה" שאמור לחבר בין השכונה החדשה לכביש 561 ולעבור ביישוב הסמוך קדימה-צורן. הצעירים עומדים חסרי אונים בשאלה הבסיסית: מתי יקבלו את הדירה בה לכאורה זכו.

הפרויקט תקוע מזה שנה וחצי בגלל אי הנפקת היתרי בנייה על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה 'שרונים', המתנה את הנפקת ההיתרים באישור הכביש. עם זאת, ראש מועצת קדימה צורן, קרן גרין, מי שמובילה באזור השרון את מאבק ראשי הרשויות למניעת בנייה ללא פתרונות תחבורה ותשתיות הולמים, מסרבת שיונפקו היתרי בנייה עד לביטול קטע מכביש 561 שעתיד לעבור בתחום שיפוטה. את מחיר המאבק הזה משלמים הזוגות הצעירים שמחכים לדירתם.

״מצד אחד אין לנו מושג מתי ומה ייבנה כאן, ומצד שני, זה מחיר נדיר וחד פעמי במיקום מדהים וכל פרישה תביא לאיבוד הזכויות. בקיצור אנחנו תקועים״, מתאר את המצב צעיר בן 32, נשוי פלוס תינוק, המחכה לדירתו ובינתיים שוכר דירה בנתניה.

גרין מצידה, לא מוותרת ומבקשת למנוע בנייה באזור עד שיימצאו פתרון תחבורה הולם. "בשנים האחרונות נלחמנו לקדם פתרונות תחבורה ותשתיות למען תושבי היישוב והאזור. בהכנת תכנית בניין עיר לא שיתפו את מועצת קדימה-צורן - היישוב שבתחומו אמור לעבור הכביש שישרת את מאות המשפחות בשכונה החדשה באבן יהודה. התוצאה של סלילת הכביש הזה תהיה קריסה טוטאלית של התחבורה באזור שנמצא כרגע בקטסטרופה תחבורתית ולסבל ממושך של תושבי קדימה-צורן ואבן יהודה כאחד. אני קוראת לרשות מקרקעי ישראל, לגלות רגישות לשוועתם ומצוקתם של הזוגות הצעירים שמבקשים וזקוקים לפתרונות דיור ולאמץ ולתקצב, מיד ולאלתר פתרונות תחבורה הולמים לטובת תושבי האזור והמשתכנים החדשים. אני מצידי, לא אתן למדיניות חלם של ממשלות ישראל להרוס את איכות חייהם של תושבי קדימה-צורן ותושבי האזור כאחד".

דצמבר 2019, חיפה: חברה פרשקובסקי זכתה במכרז מחיר למשתכן לבניית 378 יחידות דיור בארבעה בניינים. הפרויקט עדיין לא הוקם. הסיבה: בניגוד להיגיון, הפרויקט כלל דירות 6 חדרים בשטח של 160 מ״ר, לזוגות צעירים. החברה ניסתה שוב ושוב לשנות את התמהיל לדירות בנות שלושה חדרים ברות השגה, כמתבקש, אך ללא תועלת. בשלב הזה החל פינג פונג חסר תוחלת, כשהעירייה והוועדה המקומית מנסות להסיר אחריות מצידן והפנו את הנושא לטיפול משרד הבינוי והשיכון. זה מצידו, החזיר את הנושא לשולחנה של העירייה. בימים אלו מסתמן אולי פתרון.

לקונה נוספת שעולה ממכרזי מחיר למשתכן היא בכך שהתוכנית מאפשרת הקמת דירות לצעירים, שזו להם דירתם הראשונה, בשטח של 128 מ"ר עיקרי + 12 מ"ר ממ"ד+ 25 מ"ר מרפסת. זהו גודל חריג בנוף הישראלי לתוכניות שאושרו בעשור האחרון ועוד לזוגות צעירים.

עיריית חיפה מסרה בתגובה: ״היזם אינו רשאי לשנות את תנאי המכרז בו זכה ולא את התב"ע החלה במקום. גודל הדירות נקבע במסגרת התב"ע. היכולת לעשות שינוי בגודל הדירות היא רק באמצעות שינוי תב"ע שתוגש על-ידי העירייה. היזם פנה אלינו ואנו שוקלים זאת יחד עם בקשה למסמך בנושא ממשרד הבינוי והשיכון״.

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: ״גודל ותמהיל הדירות שאושר בפרויקט נמצא בסמכות ועדת התכנון והבנייה שברשות המקומית ובהתאם לתב"ע המאושרת במקום. למשרד הבינוי והשיכון אין סמכות בנושא. עם זאת, משרד הבינוי והשיכון רואה לנגד עיניו את טובת הזכאים ובישיבה שהתקיימה בנוגע לפרויקט, הוחלט כי המשרד יפעל בכל הכלים העומדים לרשותו מול הרשות והיזם על מנת לוודא כי הזכאים יוכלו לבחור דירה מתוך מגוון רחב של דירות בגדלים מתאימים״.

שכונת המגרסה במבשרת ציון: ההגרלות בשכונת המגרסה במבשרת ציון יצאו לתוקף לאחרונה, לאחר התערבות בית המשפט ומאבק שניהלו הזכאים למעלה משנה. בפועל, התעכבה ההגרלה בגלל הליכים משפטיים בין המועצה המקומית לחברות הבנייה. הזכאים פנו גם לשרי הבינוי והשיכון והפנים שיתערבו ויסייעו לזרז את הליכי התכנון.

"אנו מוצאים את עצמנו מאוכזבים, מתוסכלים וחלקנו אף שוקלים לוותר על זכותנו בפרויקט נוכח העובדה שכל יום שעובר מייקר את תשומות הבנייה ואת מחירי הדירות עימן", כתבו בין היתר הזוכים בהגרלות. לאחר מאבק ארוך ומתיש, בית המשפט נתן לבסופף אור ירוק ליזמים לפתח את התוכניות ל-900 דירות בניגוד לעמדת המועצה.

נחטפות כמו לחמניות

שוק 'מחיר למשתכן' הוא החם ביותר בענף הנדל"ן וכיום דירות המשווקות בפרויקטים אלה נחטפות 'כמו לחמניות' (לא בדרך מליצה), בעקבות הביקושים האדירים.

בשכונת נופי הסלע החדשה במבשרת ציון, נחטפו לאחרונה 130 דירות במסגרת מחיר למשתכן בתוך ארבעה ימים בלבד. מדובר בפרויקט המגורים 'Concept כרמים' שבונה חברת 'אורון נדל"ן', מקבוצת 'אורון אחזקות והשקעות'. הפרויקט כולל 211 יחידות דיור שישקיפו לנוף מיוער ויבנו ב-11 בניינים בני 5 קומות כל אחד. גם בשוק החופשי, נרשמת התעניינות רבה ו-20% מהדירות המוצעות לשוק החופשי כבר נמכרו.

גם בנס ציונה עם צאת הפרויקט של חברת 'אפריקה ישראל', נחטפו 122 דירות בפרויקט 'מחיר למשתכן' תוך חמישה ימים בלבד. מדובר בפרויקט שזכה לשם "סביון ואירוס נס ציונה", שלאחרונה קיבל אישורים של הוועדה המקומית ומשרד הבינוי והשיכון. על פי מדיניות שהובילה העירייה, אישרה הוועדה המקומית תוספת שבס של 20% בנייה, עבור דירות שיבנה היזם בגודל של עד 80 מ"ר. דירות אלו יוקצו לטובת בני המקום בהנחה שלא תפחת מ-6%.

לדברי מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, "זה פרויקט מחיר למשתכן הרביעי במספר שאפריקה ישראל מגורים מבצעת, לאחר שלושה פרויקטים מוצלחים שהוצאנו בגליל ים-הרצליה, שוהם וראשון לציון. עקביות הפרויקטים ומיקומם, מעידים על האסטרטגיה לפיה פועלת החברה – להעניק חווית מגורים איכותית באזורי הביקוש במדינת ישראל".

התרסקות פרויקט הדגל

כששר האוצר הקודם משה כחלון התגאה בתוכנית הממשלתית לסיוע לזוגות צעירים, ראש העין הייתה סמל לאחד מפרויקטי הדגל המוצלחים שלו במרכז הארץ. 8,800 דירות מאכלסות את השכונות המזרחיות של העיר עם תוכניות ל-16 אלף דירות. מדובר באחת מעתודות הקרקע הגדולות ביותר של המרכז שזכתה לתהודה וגאווה גדולה גם מצד ראש העיר שלום בן-משה שהתגאה במסירת 10,000 דירות לאכלוס.

לפני המכרזים החדשים דאג מינהל התכנון לבדוק היטב את ההסדרים התחבורתיים, אשר נראו לו מספקים בהחלט. בהחלטה שהתקבלה נכתב מפורשות: ״התקדמות משמעותית בפרויקטים התחבורתיים, אשר מרביתם בוצעו או מצויים בביצוע, מאפשרת את תוספת יחידות הבנייה".

אלא שמהנדס העיר ראש העין משה לורברבום כתב בחודש אוגוסט לזוכי מחיר למשתכן המתוסכלים: ״קיים חסם להוצאת היתרי בנייה עקב התניות תחבורתיות. משרד הבינוי והשיכון ששיווק את המגרשים ליזמים וקבלנים פנה לוועדה המחוזית וביקש לשחרר את המגבלה, אך הוועדה סירבה מאחר ורוב המגבלות הן תחבורתיות. הבעיה חונה בין משרד הבינוי למשרד התחבורה. העירייה מנועה להנפיק אישורים עד אישור הוועדה המחוזית״.

כיום, לאחר שנתיים וחצי של ציפייה דרוכה מבינים הזוכים שהחלום שלהם הולך ומתרחק, ובינתיים הכל משולם מכיסם. השכירות, העצבים וההמתנה לדירה שמחירה הסופי, שטחה והמפרט - נותרו כנעלם לא ידוע. כל מה שיש לזוכים זה מספר בתור ארוך לדירה. מי שמספרו נמוך, הינו בעל סיכויים גבוהים יותר למצוא את דירת חלומותיו, ואילו מחזיקי המספרים הגבוהים, יתחרו על הדירות שיישארו באוויר.

ראש עיריית ראש העין מצידו טוען שכל עוד משרד התחבורה לא יאשר תחנת רכבת בסמוך שתוכננה ובוטלה, הם לא יוכלו לקדם את התוכניות. במשרד התחבורה לא ממהרים לתת תשובה למרות העדיפות שנותנת השרה מירב מיכאלי לתחבורה הציבורית. איש לא חושב יותר מדי על הצעירים הללו שבונים את עתידם על המכרז הזה.

לאחרונה נעשה צעד ראשון בכיוון, במסגרתו הוחלט על הוספת נתיב תחבורתי בכניסה לאזור התעשיה אפק – מחלף אבן העזר בסכום של 7.2 מיליון שקלים. כמו-כן תוקצב מימון מלא לכביש עורפי שמחבר את פארק אפק ממזרח. הזוכים מקווים כי צעד זה יהווה זרז להפשרת השטח וזירוז התוכניות.

משחקים על הנייר

במשרד השיכון וברשות מקרקעי ישראל מתגאים השנה במכרזים ששווקו לבנייה של כ-60 אלף דירות. עם זאת חלק גדול מהדירות יישאר על הנייר בגלל העדר בשלות ומחסור בתשתיות. נזכיר, אם ב-2020 היקף העסקאות שסגרה רמ"י עמד על 26.3 אלף יחידות דיור בלבד, הרי ש-2021 הסתיימה עם קרוב ל-60 אלף עסקות חתומות.

• אבל מה המשמעות? האם הדירות אכן יבנו?

גם בחיפה בדומה לנעשה בראש העין זוכי מכרזי מחיר למשתכן "תלויים על מספר". משרד הבינוי והשיכון כבר קיים הגרלות ראשונות לפרויקטים, ונרשמו אלפי זוכים לדירות מחיר למשתכן, אך גם במקרה זה, מרבית הזוכים אינם יודעים איזה סוג דירה יקבלו, ומה תהיה עלותה. יש להם רק מספר זכייה בתור. חברות הנדל"ן מצידן, הגישו בקשות להיתר בנייה במרס האחרון, אך ללא הועיל.

הסיפור בחיפה מתחיל ב-18 בפברואר 2020, אז זכו מספר חברות נדל"ן רציניות כ'חנן מור' ו'רמי שבירו', במכרז להקמת שכונה חדשה במורדות הכרמל המערביים שמדרום לחיפה. עם זאת, מיום הזכייה הן מטורטרות מגוף אחד למשנהו ללא מתן מענה אמיתי. מתוך ניסיון, כך נטען, למנוע מימוש הזכויות כדין.

מדובר על שכונה חדשה שתהיה אחת הגדולות שהוקמו בחיפה ואחת המבוקשות ביותר בישראל, בה ייבנו בסופו של דבר כ-5,000 יחידות דיור על שטח של כ-257 דונם למגורים, מסחר, משרדים, תעשייה עתירת ידע, מבני ציבור ושטחי ציבור פתוחים. השכונה ממוקמת דרומית לאתר "קריית הספורט" כהמשכה של שכונת פרס וגובלת מערבית לכביש 11 ומזרחית מכביש 4 .

קבוצת 'חנן מור', זכתה במתחמים בהם ניתן להקים 839 יחידות, מתוכן 498 יחידות במסגרת 'מחיר למשתכן'. 

במכתב מהחברות הקבלניות לשר האוצר אביגדור ליברמן נכתב: ״בהתאם להוראות התב"ע, קיימים מספר חסמים משמעותיים ואקוטיים אשר כל עוד לא יטופלו לא יהיה ניתן לקבל היתרי בנייה לפרויקטים, והדבר ייסב לנו נזק וישפיע על קיום התחייבויותינו במסגרת המועדים שנקבעו במסמכי המכרז. היות וחסמים אלו תלויים בצדדי ג' שונים, אין לנו כל השפעה לגבי הסרתם״.

יצוין כי לפי רשות מקרקעי ישראל (רמ״י) החסמים תלויים על-פי הסכם הגג בביצוע תשתיות ביוב של עיריית חיפה. לפי עיריית חיפה, המימון של אותם חסמים נמצא בידי רמ"י וטרם תוקצב. בינתיים, גוף אחד מעביר את האחריות לאחר, והקרקע כבר שנתיים ללא תזוזה. ממשרד השיכון לרמ״י, מרמ״י לעירייה ומהעירייה לחברת המים שלה וחוזר חלילה.

אבי מאור, מנכ״ל משותף בקבוצת more אומר בלא מעט ייאוש: "שאנחנו מדברים על משבר דיור ועל מחירי הדיור שהולכים ועולים צריך להבין מה הסיבות לכך. כדי שדירות יוזרמו לשוק ויענו על ביקושים טבעיים, כל שרשרת הייצור צריכה "לנגן" ביחד ולהיות מסונכרנת. למעשה כל המרכיבים בשרשרת תהליך ייצור הדירה הינם "נגנים" בתזמורת שעליה יש מנצח אחד שמתזמן את הנגינה ומוודא שלא יהיו זיופים בכדי שהיצירה תהיה מושלמת. לצערנו, כל אחד מנגני התזמורת מחזיק תווים שונים, הוא גם מחליט מתי הוא מנגן, מתי הוא לא, ולמנצח אין כל יכולת שליטה על נגניו. בחיפה "הנגנים" החליטו שלא מתאים להם לנגן עכשיו, למרות שלחלק מהנגנים האחרים יש רצון עז לנגן, והמנצח מנסה בכל דרך להניע את הנגנים, אבל אינו מצליח".

מהנדס עיריית חיפה אריאל וטרמן אומר בתגובה להתנהלות: "לא נתקלתי מעולם במצב הזוי כזה. הקמת שכונה שהיא בין הגדולות בארץ מחויבת על-פי תב"ע בתשתיות-על בתחום הביוב והתחבורה, ואלו בחלקן נמצאות בתחום המדינה. עד שעה זו, שנים לאחר שיווק המגרשים, הקמת מכון טיהור 'ניר עציון' תקועה וגם ההולכה אליו, שאינה בתחום העיר חיפה".

מתאגיד המים נמסר בתגובה, "בהתאם לתב"ע הפתרון לטיפול בשפכים של השכונות במבואות הדרומיים של העיר חיפה הינו במט"ש ניר עציון. תנאי להוצאת היתר בנייה הינו שדרוג והרחבת מט"ש ניר עציון שנמצא כעת בהליכי בנייה. יצוין כי מט"ש ניר עציון נמצא מחוץ לשטח השיפוט של חיפה ומשרת את שפכי חוף הכרמל, טירת כרמל, דלית אל כרמל, עוספיה ואולי נוספים. על מנת לאפשר את פיתוח השכונות הדרומיות בחיפה, תאגיד מי כרמל יזם וקידם ביצוע במימון עצמי באופן זמני את הקמת תשתיות הולכת שפכים למט"ש ניר עציון בעלות של כ-30 מיליון שקל כאשר רמ"י הינו הגורם שצריך לממן ולהחזיר לתאגיד את עלות תשתיות הולכת השפכים.בנוסף, רמ"י צריכה לממן גם את עלות שדרוג והרחבת מט"ש ניר עציון, כדי לאפשר את טיפול בשפכי המבואות הדרומיים של העיר חיפה. אנו מחכים לחתימת רמ"י על הסכם פשרה שגיבשנו על דעת רשות המים ולפי כללי והנחיות הרשות".

מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) נמסר בתגובה, ״בהתאם לחוק ולכללי דמי הקמה, מימון מתקני טיהור שפכים מתבצע מתעריף הגביה השוטפת של תאגידי המים, ורשות מקרקעי ישראל איננה אחראית למימון מתקנים אלה. תאגיד מי כרמל, משתמש ביזמי המגורים כבני ערובה וכלי לסחיטת כספים שאינם מגיעים לו. רמ"י פועלת בכל הכלים, לרבות אלה המשפטיים על מנת לוודא שהתאגיד יבצע את תפקידו, לו הוא מחויב על פי חוק".

אז מה יהיה על הדיירים הצעירים, משוחררי צבא שהמדינה מבטיחה להם פתרון מתוקשר? הם ימשיכו לחכות. היטיבה לסכם את המצב אירית הופר, מנכ"ל ובעלים משותף בחברת 'אינהאוס שיווק נדל"ן'. "המדינה מסיבות פוליטיות ופופוליסטיות, מנסה באופן מלאכותי להוריד את הביקושים ומקיימת את ההגרלות לזוכים מיד לאחר זכיית הקבלן בקרקע. כך נעשה בשכונות רבות ששווקו במסגרת התוכנית, כגון 'עיר היין' באשקלון, 'מורשת' במודיעין, 'נרקיסים' בראשון לציון ומבשרת. כבר במועד פתיחת המכרז ידוע כי מסירת הקרקע ליזם תעשה לאחר השלמת עבודות הפיתוח שעשויים להימשך שנים. כך שהקרקע אינה בשלה במועד הזכייה ויש לקחת בחשבון מצב של מסירת קרקע מאוחרת, בירוקרטית רישוי לא פשוטה שלוקחת שנה עד שנה וחצי, והנה הגענו ל-4 שנים במקרה הטוב. החדשות הטובות מבחינת הרוכשים הן, שהפרויקטים בסופו של דבר ייבנו, זה רק עניין של זמן וסבלנות".