"בוא נפזר את מסך הערפל"

• הופק ע"י מחלקת מוספים מיוחדים

במיזם להתחדשות עירונית שחקנים רבים ומגוונים: בעלי הדירות, היזם, הקבלן המבצע, הרשות המקומית והמנהלות העירוניות, מתנגדים פוטנציאליים, מוסד התכנון, הגופים הממשלתיים האמונים על התחום, עמותות ועוד.

מעבר לריבוי השחקנים, האינטרסים והציפיות הלגיטימיות השונות, מדובר במיזמים מהמורכבים ביותר שיש. בראש ובראשונה, מיזמי התחדשות עירונית כוללים בחובם הכרח לתת את הדעת להיבטים החברתיים והאנושיים. למעשה, מדובר במיזם של אנשים שמתגוררים במתחם ושהם בעלי הדירות. המיזם חייב להיות מוסבר בגובה העיניים עבורם. ייתכן וזו דירת המגורים היחידה שלהם ושנדרשת הסכמתם לקידומו.

בניגוד למה שמקובל לחשוב, לעיתים קרובות הקושי בהשגת הרוב המיוחס הנדרש נעוץ דווקא בחוסר הוודאות של הדיירים. בנוסף, גם המורכבות התכנונית במציאת מענים יצירתיים לציפוף המתבקש, הצורך ההכרחי לעמוד ברף הכדאיות הכלכלית כדי להבטיח ישימות המיזם וחזון הרשות המקומית ביחס לאזור המדובר, מעידים עד כמה קידום מיזמים כאלו מאתגרים, ועד כמה הכרחי להקנות כלים ייחודיים בחקיקה למיזם משמעותי זה. אל מול כל אלו, אנו סבורים כי מילת הקסם היא הקניית ודאות.

לרוב, בשימוש במונח ודאות מכוונים דווקא לגורמים היזמיים, שיש להגביר בעבורם את הוודאות העסקית הנדרשת, כדי שיוכלו לכמת במדויק את צעדיהם הכלכליים. עם זאת, ודאות הכרחית גם עבור הדיירים. בסופו של יום, העסקה נועדה לטובתם, ויש לפזר את מסך הערפל ככל שניתן, כדי שיידעו כבר בראשית הדרך מהן התמורות שיקבלו בעסקה, מתי תתבצע, מה יהא עליהם לעשות בתקופת הביניים עד לכניסה לדירה החדשה ועוד. אנחנו מאמינים שהגברת הוודאות עבורם ועבור יתר בעלי העניין תביא לבשורה ותאפשר קידום העסקה בלוחות זמנים מהירים.

לאחר שנה וחצי של עבודה אינטנסיבית יצא לעולם דו"ח הסרת חסמים בהתחדשות עירונית. צוות שבראשו עמד אשכול נדל"ן במחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות

עירונית, משרד האוצר ומנהל התכנון, ערך שימוע ציבורי רחב היקף ומיפה חסמים רבים הנוגעים לתחום ההתחדשות העירונית. המלצות הצוות אושרו על ידי המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ.

אחד הנושאים המשמעותיים ביותר שעלו בדיוני הצוות שעמדתי בראשו הוא ללא ספק הוודאות, ושורת המלצות נוגעות לנושא זה. למשל, הומלץ על קביעת היטל ההשבחה של 25%, תוך מתן אפשרות לרשות המקומית לקבוע אחרת מראש, ביחס לשכונה או אזור מסוים. המלצה זו נועדה להסיר את חוסר הוודאות שקיים בשאלה האם יינתן פטור מהיטל השבחה למיזם מסוים ויימנעו שלל בירוקרטיות הכרוכות בכך.

בנוסף, נתנו את דעתנו גם למצבים מורכבים ושכיחים שהדין הקיים לא מעניק להם מענה. למשל, מוצע להקים מנגנון ליישוב סכסוכים בין שני יזמים שהחלו להחתים דיירים באותו מיזם. מטרת המנגנון היא מניעת עיכוב הפרויקט תוך יישוב המחלוקת העסקית בצורה הוגנת ליזמים ולדיירים.

סוגיות דרמטיות נוספות, שמהוות חסמים משמעותיים בקידום הליכים, מוצאות מענה בהמלצות שבדו"ח – שיעור ההסכמות הנדרש מקרב הדיירים, התייחסות לדירות עם עבירות בנייה, התייחסות למסמכי מדיניות של הרשות המקומית ביחס לקידום הליכי התחדשות עירונית בתחום הרשות ועוד.

בין ההמלצות: הורדת אחוז ההסכמה ועיגון היטל ההשבחה // צילום: Haseesh Rahithya/Unsplash

בסופו של יום, במיזמי התחדשות עירונית טמונה אפשרות ממשית להביא לבשורה חברתית למי שעבורם זו עשויה להיות העסקה הטובה ביותר שקיבלו מימיהם, כמו גם בשורה עירונית לחידוש מרקמים ותיקים, עירוב קהילות ותיקות וצעירות, מתן מענה למצוקת דיור, הורדת מחירים והבאת בשורה לשוק הנדל"ן, בפרט בימים אלה, של אחרי משבר הקורונה, בהם התחדד הצורך ביצירת מרקם עירוני מודרני, שנותן מענה גם להיבטים חברתיים ואנושיים.

• הכותבת היא ראש אשכול נדל"ן במחלקה למשפט אזרחי בייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, החתומה על הדו"ח לבחינת חסמים בהליכי התחדשות עירונית וגיבוש פתרונות לזירוז ההליכים
• הופק ע"י מחלקת מוספים מיוחדים