הסכם השלום המתהווה עם האמירויות מסמן את אחת התקופות המרגשות עבור מי שעוסק ברכישת דירות מעבר לים. אם עד היום ההתלבטויות הבולטות היו בין רכישת בית להשקעה בפלורידה או קליבלנד, ברלין או קייב, עושה רושם שעומד להיפתח בפני הרוכשים הישראלים שוק חדש - השוק הערבי, שכנראה יתחיל מאחת הערים המסקרנות ביותר, דובאי. אז כמה באמת יעלה לנו לקנות דירה בעיר, איך עושים את זה והאם זה בכלל כדאי?
תעודת זהות
דובאי היא אחת משבע אמירויות המרכיבות את איחוד האמירויות הערביות במפרץ הפרסי. היא האמירות השנייה בגודלה באיחוד (4,144 קמ"ר), לאחר אבו דאבי, ויש לה את האוכלוסייה הגדולה ביותר, 3.3 מיליון בני אדם, נכון ליולי 2019. כ-80% מתושביה הם מהגרי עבודה זרים, בעיקר מארצות ערב והודו. בירת האמירות דובאי היא העיר דובאי, העיר המאוכלסת ביותר באיחוד כולו.
ההגירה לעיר נאמדת ב-150 אלף עד 200 אלף איש בשנה בחמש שנים האחרונות. לשם הקבלה, בשנים 2016-2019 היגרו לברלין, הדומה מבחינת היקף האוכלוסייה לדובאי, כ-6,000 איש בממוצע בשנה בלבד.
החל משנת 2007 דובאי משכה השקעות זרות רבות, בשל הכרזתה כאזור סחר חופשי והיעדר מיסים על הכנסות. מדיניות זו הפכה את דובאי למרכז עסקי ותיירותי בינלאומי חשוב. חשוב לציין שהאמירויות אינן דמוקרטיות, אלא שלטון העובר בירושה. בנוסף, קיים קיטוב בין האוכלוסייה האמידה במדינה לעומת מעמד הפועלים העני.
בקרוב, ובתקווה לחתימת הסכם שלום, הטיסה מישראל אל נמל התעופה הבינלאומי בדובאי תארך כ-4 שעות.
לא רק נפט
נהוג לחשוב על דובאי ועל איחוד האמירויות כמעצמת נפט, אך זה לא הסיפור המלא. נכון ל-2018 ייצור נפט היווה רק 1% מהתוצר הלאומי הגולמי של דובאי. רוב הפעילות הכלכלית סובבת סביב סחר, עקב מיקומה הגיאוגרפי והעובדה שמתנהל בה אזור סחר חופשי ממס. סחורות רבות עוברות דרכה, החל מזהב ועד שלל מוצרים אחרים.
כיום דובאי משקיעה מאמצים רבים בתיירות ובבנייה. היא בונה מלונות פאר ענקיים ומפוארים וכן משקיעה בטכנולוגיה. דובאי גם מחזיקה באמצעות הממשלה בחברת התעופה האמירויות, אשר נחשבת לאחת החברות הגדולות והטובות בעולם. לדובאי יש את הנמל הגדול בעולם, הקניון הגדול בעולם והבניין הגבוה בעולם, הבורג' חליפה.
מגדלים בדובאי. מחירי הנדל"ן למגורים צנחו ב-35% // צילום: envato elements
עד המשבר העולמי, מחירי הנדל"ן זינקו. בתקופת המשבר חלה עצירה חדה במחירים, ומספר פרויקטים אפילו ננטשו באמצע. שנתיים לאחר מכן השוק התאושש, ועד 2014 חלה עליה משמעותית במחירים, כאשר ב-2014 בעקבות רגולציה וכתוצאה מהיצע גבוה החלו מחירי הנדל"ן לצנוח. בין 2014 ל-2020 מחירי הנדל"ן למגורים צנחו ב-35% בקירוב, ונכון להיום, ובמיוחד בעקבות משבר הקורונה, המחירים עדיין צונחים.
דובאי מקדמת מאוד עסקים בתחומה ומאפשרת לעסקים לפרוח, על מנת לעודד השקעות מבחוץ.
כמה עולה דירה?
ניתחנו דירות מגורים בנות 1-2 חדרים (בתוספת סלון) בגדלי 70-120 מ"ר, שהן הדירות הנפוצות ביותר בעיר. לשם הנוחות, חילקנו את העיר לשלושה טווחי מחירים: האזורים הזולים, האזורים היקרים והאזורים הממוצעים.
השווי למ"ר באזורי הביקוש של העיר הינו כ-18,300 דירהם (כ-17,000 שקל). השווי למ"ר באזורים הזולים של העיר הינו כ- 6,500 דירהם (כ-6,000 שקל). השווי למ"ר ברחבי העיר הינו כ-10,800 דירהם (כ-10,000 שקל). השווי הממוצע למ"ר בעיר הינו כ-11,900 דירהם (כ-11,000 שקל).
כלומר, דירה בת חדר שינה וסלון בגודל 65 מ"ר תעלה כ-390,000 שקל באזורים הזולים של העיר, כ-1,100,000 שקל באזורים היקרים של העיר וכ-720,000 שקל בממוצע. חשוב לציין שישנן דירות יוקרה בהן המחירים עשויים להיות גבוהים יותר, כתוצאה מנוף ומתקני הבניין דוגמת חדר כושר, בריכה, לאונג' וכדומה.
מחירי השכירות
השכירות בעיר לרוב מחושבת בצורה שנתית, אך לשם הנוחות נציג אותה לפי שכירות חודשית. דירת 65 מ"ר בעלת חדר שינה וסלון באזורים הזולים תושכר תמורת כ-2,600 דירהם ( כ-2,400 שקל), באזורים היקרים תמורת כ-5,200 דירהם (כ-4,800 שקל), ובממוצע תמורת כ-3,900 דירהם (כ-3,600 שקל). דירות סטודיו יושכרו בין 1,600 דירהם באזורים הזולים לבין 3,200 דירהם באזורים היקרים.
בנוסף למיקום חשוב לשים לב מי קהל היעד ומה סוג הדירה. קהל היעד שונה מאוד בין מהגרי העבודה לבין אנשי העסקים והתיירים במקום וכמובן המשפחות. מהגרי העבודה יגורו פעמים רבות בדירות לופט או דירות משותפות, בהן המחירים יהיו משמעותית זולים יותר. דירות כאלו יכולות להיות מושכרות במחיר גבוה יותר עבור מספר אנשים. הביקוש לדירות אלו הינו לרוב בסמוך לקווי המטרו.
התשואה משכר דירה, בהתעלם מהשכרות לטווח קצר וללא קיזוז הוצאות ניהול, רכישה ואחרות תהיה בין 5.25% ל-7.4%.
איך קונים דירה?
מאז שנת 2002 כל אחד, גם תושב חו"ל, יכול לרכוש בשוק החופשי נכסים בבעלות חופשית באזורים ייעודיים. אין צורך להחזיק כל סוג תושבות כדי לרכוש נכסים. שימו לב שרוב האזורים מוגדרים כאזור החזקה חופשית (מקביל אצלנו לבעלות) לעומת אזורים מסוימים בהם ניתנת זכות חכירה ל-30-99 שנים, בדומה לישראל.
עסקת רכישה ממוצעת בדובאי נמשכת כ-30 יום מהיום בו נחתם הסכם המכירה וכוללת:
1. חתימה על זיכרון דברים (MOU) ותשלום פיקדון (בדרך כלל 10%).
2. פגישה בין שני הצדדים במשרד נאמן של מחלקת הקרקעות של דובאי להשלמת העסקה. בעבר נוכחות פיזית הייתה חובה, אך החל מ-2018 ישנה אפשרות לביצוע העסקה מבלי להגיע למשרד או אפילו למדינה. במשרד יש להגיש את מסמכי הרכישה ואת הדרכון. לאחר עיון במסמכים, מתקיימת פגישה עם קצין נאמן, לצורך אימות נתוני הרוכש, הקונה והעסקה.
3. הגשת שיקים בנקאיים למוכר:
א. שיק בסכום רכישת הדירה על שם המוכר.
ב. סך של 4% ממחיר המכירה לטובת מחלקת הקרקעות של דובאי.
ג. תשלום עבור מתווך אם קיים (לרוב 2%).
ד. תשלום עבור משרד הנאמן: 2,000 AED אם שווי הנכס עד 500,000 AED, 4,000 AED לנכסים יקרים יותר.
בשלב זה ישלח משרד הנאמנות בקשה למחלקת הקרקעות של דובאי להעברת הבעלות על שם הרוכש. מחלקת הקרקעות תנפיק נסח עליו יחתום הנאמן ויעביר לרוכש.
4. העברת החשבונות על שם הרוכש, בעיקר חשבון חשמל ומים של משרד האנרגיה והמים של דובאי (DEWA). בעת העברת החשבונות יש צורך בהפקדת פיקדון על סך 4,000 דירהם.
מה עם המיסים?
נכון להיום אין אמנה למניעת כפל מס ולכן יחול על פי רוב כפל מס. יחד עם זאת, את המס ניתן לשלם בשני מסלולים: בישראל – מסלול מוטב של 15% ומסלול לפי מס שולי. במסלול מס שולי ניתן לקזז הוצאות, למעט מס ששולם בדובאי. במסלול מוטב של 15% לא ניתן לקזז. על המכירה ישולם בישראל מס רווח הון של 25%.
דובאי בפרט ואיחוד האמירויות בכלל מאוד מקלות מבחינת מיסוי. כך למשל, אין תשלום מס שבח ולרוב לא יחול מס על השכרת הדירה באמירויות. בדובאי כן תידרשו לתשלום של 5% על הכנסות משכר דירה. בנוגע למס רכישה, אומנם אין מס אך יש תשלום של 4% למחלקת הקרקעות של דובאי, שזה כמעט אותו דבר. שימו לב שחשוב להתייעץ עם מומחה בענייני מס, מאחר שהכותב אינו מומחה בנושא זה.
מי ינהל את הנכס?
כמו ברוב הערים בעולם, גם כאן תוכלו למצוא חברת ניהול נכסים, אשר תנהל ותשכיר עבורכם את הנכס. המחיר המקובל לניהול נכס הוא 5% מההכנסות או 5,000 דירהם שנתי, הגבוה מביניהם. חשוב לציין שהסכום יכול להשתנות בהתאם לנכס ואופי קהל היעד, שכן יש נכסים המצריכים תחזוקה גבוהה יותר אם מדובר במהגרי עבודה זרים.
- הכותב הוא מנכ"ל Moneytor, שמאי מקרקעין, בעל תואר שני .A.M בנדל"ן. הדו"ח אינו מהווה המלצה, אלא פירוט כללי לכל המתעניין.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
