היזם חיזר אחריכם ארוכות בתחילת הקשר, אך לפתע נעלם? השארתם לו 70 הודעות אבל כל פעם נתקלתם בהתעלמות מוחלטת? נדלקה לכם נורית אדומה, נכון? כנראה שתחשבו לסיים את היחסים עם היזם שאתם יוצאים איתו ולהתקדם לשלב הבא בחיים.
החלפת יזם יכולה לנבוע מסיבות שונות: הפרה בוטה של הסכם, אי עמידה בלו"ז, חברה שפשטה רגל או התפרקה, הבטחות צדדיות לאחרים, יזם שהחליט פתאום למכור אותנו לאחר, קושי להשיג מימון או קבלן מבצע או סתם מבוי סתום שהוביל מסקנה שהגיע הזמן לסיים את ההתקשרות.
הירגעו, קחו אוויר, לא סוף העולם. אומנם גירושים מאז ומעולם היו אקט מכוער, אך אפשר גם אחרת. מרגישים שהפרויקט תקוע? ברוב המקרים החלפת היזם תיפתח דלתות ותזיז מהלכים במהירות.
1. זכותי לדעתי: חשוב מאוד קודם כל שנזכור שיש לנו את הזכות להחליף יזם. אם באיזשהו שלב אנו מרגישים כי עובר הרבה זמן וכלום לא מתקדם, סימן שצריך לבדוק מה קורה.
2. עורך דיני = מושיעי: תחילה נפנה לעו"ד המייצג אותנו ונבקש ממנו לפנות לאותו יזם בהתראה, שאם תוך מספר מוגדר של ימים לא נראה התקדמות ניאלץ להחליפו.
3. יחס גורר יחס: במקרה שלא קיבלנו התייחסות נשלח מכתב כי אנו רואים עצמנו פטורים מקשר עם היזם. אם קיבלנו התייחסות שלילית נפנה לבעלי הדירות בבניין ונבקש את הסכמתם לשינוי הדרסטי. במקרה של תמ"א חיזוק נסתפק בשני שליש הסכמה. במקרה של תמ"א הריסה נצטרך 80% הסכמה. עם החתימות האלו נפנה לבית המשפט בבקשה להשתחרר מההסכם הנוכחי ולהכניס יזם חדש במקומו, תוך תיאור הנסיבות שהובילו אותנו להחלטה זו.
4. רצוי פיצוי: חשוב לדעת כי החלפת היזם גוררת פיצויים ליזם, על השקעת הזמן והמשאבים. כמובן שזה יילקח בחשבון על ידי היזם החדש שייכנס לנעליו.
5. זמן = כסף: לאחר שבחרנו יזם חדש, העונה על הציפיות שלנו, נקפיד בחוזה החדש על סעיפים שמתקדמים בזמן. כמובן שסבלנות משתלמת, אך לא בכל מחיר.
6. הנעל מתאימה? היזם החדש יהיה חייב להסכים לאופי ההסכם הנוכחי, ולא לשנות את כל ההסכם מההתחלה. אלא אם כן יש דברים חריגים שכדאי לשנות.
6. ניסיון חיים: היזם החדש יהיה חייב להוכיח ניסיון מול רשויות, רצוי מול אותה רשות, וניסיון בבניית פרויקטים מסוג זה.
7. קשר אישי: חשוב מאד לעבוד מול יזם שיקדיש זמן ויהיה זמין עבורנו. לבקש טלפון ישיר על מנת לשמור על קשר ולהתעדכן בחדשות יומיומיות.
8. פיקוח = ביטוח: במידה ואין, רצוי בשלב זה להכניס לתמונה מפקח מטעם הדיירים, על מנת שיבדוק את ההצעה, הסכם והמפרט שמציע היזם וייתן חוות דעת מקצועית.
9. מוזה: אדריכל הפרויקט גם הוא צריך שיהיה לו ניסיון מול רשויות, ויש לבדוק גם אותו. על האדריכל להציג פתרונות תכנוניים לכל בעיה.
10. חתונה מחדש: אם נרשמו הערות אזהרה לטובת היזם הקודם יצטרך עורך הדין להסיר אותן בעזרת ייפוי כוח שניתן לו ולרשום מחדש על שם היזם החדש.
זכרו שהחלפת יזם אינה צעד מוגזם, ואם כבר החלטתם קחו יוזמה ועשו זאת בחכמה.
הכותבת היא משפטנית ומנהלת ייזום פרויקטים בנדל"ן ובינוי narkislaw7@gmail.com
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
