קבלן בהפתעה

חלומם של ישראלים רבים הוא לרכוש דירה חדשה מקבלן, כנהוג לומר - "מהניילונים". מטרתו של הקבלן לגרוף רווח גדול ככל הניתן ממכירת דירות אותן הוא בונה, לעיתים, תוך כדי ניסיון להקטין את הוצאות הבנייה, לדוגמה באמצעות שימוש בחומרי גלם שאינם איכותיים דיים או בנייה בסטנדרט נמוך מהנדרש. במקרים כאמור, התוצאות עלולות להתגלות רק לאחר שהרוכשים עברו להתגורר בדירות ולאחר שלא ניתן היה לגלות בצורה סבירה את הליקויים במעמד מסירתן.

כאמצעי להגנה על רוכשי הדירות ממצבים כגון המתוארים במאמרנו, בחר המחוקק לחוקק בשנת 1973 את חוק המכר (דירות), אשר קובע בין היתר את גבולות האחריות של הקבלן לליקויי הבנייה בדירות אותן הוא עתיד למכור. זאת ועוד, קבלן אשר לא עומד בהוראות חוק המכר (דירות) עלול למצוא את עצמו, בסופו של דבר, נושא באחריות פלילית בגין מעשיו.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

אין חולק כי החוק מגן על רוכשי דירות כאשר עסקינן ברכישה מקבלן מנוסה, ותיק, הפועל תחת חברה או קבוצת יזמים מאורגנת. אך מה בנוגע למצב בו אדם פרטי מחליט להיות יזם לעצמו, ובונה על המקרקעין את דירתו, וטרם המעבר אליה מחליט למכור אותה?

לעניין זה, חשוב לדעת כי החוק אינו עורך הבחנה בין חברות בנייה לבין אנשים שהינם "יזמים פרטיים". במקרים מסוימים, אדם פרטי עשוי לבנות דירה במטרה למכור אותה ולהפיק ממנה רווח. אותו אדם עשוי להיכנס לגדרי החוק כקבלן, וזאת אף אם בנה את הדירה באמצעות קבלן משנה.

אין חשיבות לשאלה האם אותו אדם פרטי בנה מספר דירות בעבר או שמא מדובר בבנייה חד פעמית. החשיבות היא אך ורק לשאלה האם מטרת האדם הפרטי הייתה למכור את הדירה אותה בנה לאחר סיום הליך הבנייה.

בכדי להגן כמה שיותר על רוכשי דירות מקבלנים, הטיל המחוקק חזקה משפטית לפיה המוכר ייחשב כמי שהתכוון למכור את הדירה כקבלן, אם זה לא התגורר בה כלל טרם מכירתה או התגורר בה זמן קצר מ-6 חודשים מיום גמר בנייתה. אותו אדם יהיה רשאי להוכיח אחרת, תוך ביסוס טענותיו, אך ברירת המחדל במקרה זה היא כי מדובר בקבלן אשר חל עליו חוק המכר (דירות).

על פי טעמם האישי

לאחרונה דחה בית המשפט השלום באשקלון תביעה כנגד מוכרי בית צמוד קרקע, אשר מכרו אותו לאחר סיום בנייתו בלא להתגורר בו כלל. לטענת הרוכשים, עם קבלת החזקה בבית התגלו פגמים קשים הנובעים מבנייה לקויה.

הרוכשים, אשר תבעו פיצויים בשל כך, הציגו את המוכרים כמי שחבים באחריות כיזמים כשחוק המכר (דירות) חל עליהם. בבוא בית המשפט לבחון שאלה זו, בדק בית המשפט את כוונת המוכרים להתגורר בבית לאחר השלמת הבנייה. לפי פסיקה, שאלה זו תלויה בנסיבות המיוחדות של כל מקרה לגופו. במקרים בהם הכירה הפסיקה במוכר כקבלן על פי החוק, בדרך כלל היו נסיבות נוספות המלמדות על פעולתו כיזם הבונה עבור השאת רווחים במכירת הדירות לאחרים, ולא בנסיבות של בנייה עצמית בלבד.

בנסיבות המקרה דנן, מצא בית המשפט שהמוכרים בנו את הבית ברמת גימור גבוהה, על פי טעמם האישי, וכי הם אכן התכוונו לעבור לגור בו. בנוגע לעצם המכירה לאחר השלמת הבנייה, קבע בית המשפט כי זו נבעה משיקולים פרטיים השמורים עם המוכרים.

בהתחשב בפער הזמנים בין מועד רכישת המגרש, השלמת הבנייה ומכירת הבית, יחד עם העובדה שהמוכרים אינם עוסקים בבנייה ובמכירת בתים ובהתאם לאמור לעיל, הגיע בית המשפט למסקנה כי לא ניתן להגדיר אותם כמי שתכננו לבנות את ביתם על מנת למכרו, ומשכך אינם מהווים יזמי מקרקעין או קבלנים לעניין תחולת החוק, ולא חלה על המוכרים חובה לפצות בגין כל אי התאמה הקיימת בין מצב הבית לתקנים המחייבים כמו קבלן לפי החוק.

אם כך, נראה כי יכולים להיות מצבים בהם ימצא בית המשפט שהאדם הפרטי קבלן הוא, ומטרתו למכור את הנכס אותו בנה. במצבים אלה מומלץ לאדם פרטי לפעול על פי הוראות חוק המכר (דירות), תחת ההנחה כי ככל שלא יוכח אחרת, בניגוד לפסק הדין המתואר במאמרנו, ייחשב כקבלן הנושא באחריות כלפי רוכשי דירותיו.

בשיתוף משרד עורכי דין גדעון פישר ושות'. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית.

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו