בין אינטרס ציבורי ופרטי

תוכניות התחדשות עירונית מקבלות תאוצה רבה בשנים האחרונות. יזמים רבים פונים אל דיירי בניינים ישנים, שנבנו לפני כמה עשורים, בהצעה עסקית שבמסגרתה הדיירים יתפנו מדירתם למשך תקופה מסויימת, ובזמן הזה בניין המגורים הישן ייהרס, ובמקומו יבנה היזם בניין מגורים חדש, העונה על דרישות הבנייה ההנדסיות העדכניות, כולל ממ"ד.

בתמורה יקבל הדייר דירה מרווחת יותר, וכמובן המרת איכות בנייה ישנה בבנייה מודרנית. היזם ירוויח בעסקה זו, כיוון שהוא יבנה מספר יחידות דיור רב יותר מאשר המספר המקורי שהיו על אותה חלקת קרקע, ויציע אותן למכירה.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

זכות הקניין

אובדן שליטה על אחד הנכסים המהותיים – לאן נעלמה הזכות הקניינית שלי?

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006, קובע, שברגע שהיזם שכנע (והחתים) יותר מ-80% מבעלי הדירות בבניין המגורים העומד לפינוי על רצונם לקחת חלק בפרויקט, ניתן למעשה לכפות על הדיירים האחרונים שטרם חתמו להצטרף בעל כורחם.

במקרים אלה כמובן שנדרשת פנייה לבית המשפט לברר את המציאות. במידה ובית המשפט ימצא כי בעל דירה באותו בניין מגורים מסרב סירוב בלתי סביר, או שהוא מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים, רשאי בית המשפט בנסיבות מסויימות לכפות על אותו דייר להצטרף לפרויקט.

לאן נעלמה הזכות שלנו לקבוע את אשר יעשה בבית שרכשנו ושילמנו עליו במיטב כספנו?

 

פגיעה מידתית

לאחרונה ניתן פסק דין המברר את השיקולים השונים שהובילו את המחוקק להעניק לבית המשפט את הסמכות להתערב בזכויות קנייניות של אדם. השאלה שהובאה לפתחו של בית המשפט הייתה האם יכול דייר שיש לו זכויות ב-1/7 (שביעית) מדירה, מתוך בניין מגורים של 106 דירות, בשעה שהוא עצמו אינו מתגורר כלל במקום, לעצור פרויקט גדול של פינוי-בינוי, כאשר התוכניות אושרו כדין, נבחנו הן על ידי ועדת התכנון והבנייה, עברו אישור של ועדת ערר ואושרו על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב בערר מנהלי?

נשאלת שוב השאלה, מנין הסמכות לכל הוועדות והערכאות השיפוטיות לפגוע בזכותו של הדייר לקבוע מה ייעשה בביתו שלו?

כבוד השופט יורם דנציגר ציין כי "תכליתו (של חוק פינוי ובינוי - ר"ת) היא לעודד התחדשות עירונית בערים ולסייע במתן מענה לצורך החברתי-כלכלי של ניצול יעיל יותר של משאבי הקרקע בישראל למען התמודדות עם בעיית הצטמצמות השטחים הפתוחים, וכן לסייע בטיפול ושיקום של מתחמים עירוניים מתדרדרים. מטרה זו מושגת על ידי קידום בנייה חדשה ורוויה יותר, לה נלווה חידוש של תשתיות ציבוריות ושטחים פתוחים".

בהמשך דבריו מציין השופט דנציגר כי המחוקק קבע שזכותו של בעל דירה בבית משותף איננה מוחלטת, וכי לאינטרס של רוב בעלי הדירות בבית משותף ולאינטרס הציבורי בעידוד פרויקטי פינוי ובינוי יש עוצמה מספקת המצדיקה פגיעה מידתית, שתכליתה ראויה, בקניינו של הדייר הסרבן.

בדברי ההסבר של הצעת החוק מופיע שהאינטרס הציבורי הוא בעל עוצמה מספקת מול הפגיעה בקניינו של דייר מסרב. בהגבלה זו יש אומנם משום פגיעה מסויימת בחירותו של בעל הדירה לעשות כרצונו בקניינו, אבל פגיעה זו נעשית תוך איזון זכותו - הן כנגד האינטרס הציבורי לשפר את תנאי הדיור במתחמי פינוי ובינוי, והן כנגד זכותם של יתר בעלי הדירות לעשות בקניינם שימוש שייטיב עימם (בכך שיקבלו דירה מודרנית, ובדרך כלל גדולה יותר).

במקרה שכזה על הדייר המסרב חלה החובה להבהיר כיצד ייפגעו זכויותיו הקנייניות מעצם אישור התוכנית, באופן המחייב את הקפאת המצב הקיים, וזאת מבלי לעשות שימוש לרעה בזכות הקניינית שלו.

 

מענה הולם

אך אל דאגה, בד בבד עם מתן סמכות לכפיית הסכם פינוי-בינוי על דייר, הרי שהמחוקק דורש מבית המשפט בטרם יעשה שימוש בסמכותו, שיוודא בין השאר שקשישים ובעלי מוגבלות יזכו למענה הולם בעקבות השינויים שהפרוייקט מקדם, לבדוק את כדאיותה הכלכלית של העסקה, ולוודא כי קיימות בטוחות בנקאיות לפרויקט.

במקרה שהגיע לפני בית המשפט, למרות שכל ניסיונותיו של הדייר המסרב לערער על החלטות הוועדות המקצועיות ועתירותיו לבתי המשפט העלו חרס, הרי שבפועל הוא המשיך לסרב לחתום על מסמכי הפרויקט.

לאור זאת, הגישו שאר דיירי הפרוייקט את התביעה נשוא כתבה זו, לקבל צו עשה מאת בית המשפט, למנות עו"ד שיחתום בשם הדייר הסרבן. כבוד השופט יהודה פרגו מבית המשפט המחוזי בתל אביב הכריע שכפי שטענותיו והתנגדויותיו של הדייר המסרב נדונו ונדחו כבר מספר פעמים על ידי כל הוועדות והערכאות, אף הוא הוא דוחה אותן.

כהוראה שיפוטית, הסמיך השופט את בא כוחם של התובעים לחתום במקום הדייר המסרב על מסמכי הפרויקט של הסכם פינוי-בינוי במתחם יד אליהו.

אין לראות בדברים לעיל ייעוץ משפטי ויש לבחון באופן מקצועי עם עו"ד כל עסקה לגופה.

עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד עורכי דין גדעון פישר ושות' ומנהל המחלקה המסחרית

 

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו