בנייה באזור הביקוש – לא מילה גסה

טוויסט בעלילה? יתכן מאוד. במהלך התקופה האחרונה אנחנו שומעים יותר ויותר על קידום תוכניות בנייה משמעותיות בלב ליבו של איזור הביקוש, כולל בערים הגדולות. שתי דוגמאות מובהקות לכך הן רובע מגורים חדש בן 8,250 דירות המקודם באיזור תלפיות בירושלים וכ-2,500 דירות חדשות ביישוב הקטן יחסית בית דגן, כאשר באותו שטח ניתן לבנות ולהכפיל את מספר הדירות לכ-5,000.

אם אכן מדובר במגמה חדשה, הרי שהינה חיובית. טענתי במשך שנים ארוכות, ובמיוחד ב-5 השנים שבהן תוכנית מחיר למשתכן הייתה נושאת הדגל של מדיניות הדיור הממשלתית, שקיימת בנייה מיותרת ומוגזמת בפריפריה, שתביא בסופו של דבר לאלפים רבים של דירות לא מכורות.

המציאות, מסתבר, הייתה אף יותר קודרת מהתחזיות שלי. אין זה סוד שההתרסקות של מחיר למשתכן לא נבעה רק מבעיות הרשמה והגרלה, בעיות של קבלנים שפשטו רגל או התמהמהו מאוד בקצב הבנייה, כי לקחו עסקאות לא כלכליות ונאלצו לבקש הקלות בתוספת יח"ד, אלא גם ובעיקר בשל העודף המיותר של דירות, במיוחד דירות גדולות, רובן ככולן בפריפריה.

עיוות כפול

במהלך השנים האחרונות נוצר עיוות כפול ומכופל. היצע הדיור הלך והתדלדל משנה לשנה. לא פחות חמור מכך היה הדיסוננס הבלתי מוסבר של שימת הדגש על בנייה בפריפריה, שעה שהביקושים רובם ככולם נטו בבירור לעבר מרכז הארץ.

כיום, על פי הערכתי, מתוך 40 עד 45 אלף התחלות בנייה בשנה, יש רק כ-15 אלף דירות על המדף באיזור הביקוש. זוהי מציאות בעייתית מאוד, שמביאה כבר היום לביקושים כבושים עזים, ללקיחת משכנתא מופרזת ולתדלוק רמות המחירים, מה שמזכיר את קפיצת המחירים הגדולה שהייתה במהלך העשור הקודם.

היצע וביקוש

הטוויסט הזה לעבר הרבה יותר בנייה באיזור הביקוש, ובמיוחד בערים הגדולות, הינו קריטי במיוחד. יש לברך על ניצני המגמה שאנחנו רואים במהלך השבועות האחרונים. במקום לבטל את תוכנית תמ"א 38, היה מקום להרחיב אותה ולהפוך אותה למנוע משמעותי להגדלת היצע הדיור.

צריך תמיד לקחת בחשבון את העובדה שעתודות השטח באיזור הביקוש הולכות ומתדלדלות במהירות, קל וחומר בערים הגדולות. במקביל למתחמים חדשים, על מקבלי ההחלטות לנקוט פעולה משולבת, שתמקסם את הפוטנציאל הקיים בערים הוותיקות.

שילוב של בנייה חדשה עם התחדשות עירונית, ובמיוחד פינוי-בינוי, כי רק באמצעותו ניתן להגיע למספרים גדולים. נדרש שינוי כיוון: פחות משרדים ויותר דירות. כל אלה יעניקו את הדחיפה הנדרשת לאיזון בין היצע וביקוש במרכז הארץ.

הצעתי בעבר, ואני מציע גם כיום ביתר שאת, להעניק לקבלנים אוטומטית 30% בנייה נוספים בכל הפרויקטים שיבנו באזור הביקוש במרכז הארץ (נוסחת שבס-כחלון), ובתמורה הקבלנים יפרישו 20% מהדירות לטובת זכאים במחירים מוזלים וכן 10% להשכרה לטווח ארוך במחירים מסובסדים.

בד בבד ניתן יהיה באמצעות עירוב שימושים לשלב מגורים, תעסוקה, בילוי, דיור מוגן ובתי מלון עירוניים קומפקטיים, כך שמדובר לא רק בייצור הרבה יותר דירות, אלא גם בקידום איכות חיים נאותה באזורים האורבניים הצפופים, המאפיינים את לב ליבה של מדינת ישראל.