לתקן את הגג: האם יש תקווה להתחדשות העירונית?

תוכן בשיתוף מסחרי

דומה כי דו"ח מבקר המדינה, שעסק בקריסתם של הסכמי הגג, לא הפתיע איש. הדו"ח קובע כי מתוך כ-240 אלף דירות שהיו אמורות להיבנות בכ-30 רשויות מקומיות, נבנו במהלך השנים האחרונות רק כשליש, כ-80 אלף דירות, שמקצתן אף לא הושלמו עדיין. נתוני בניית הנדל"ן המסחרי חמורים אף יותר, רק כ-7% ממה שתוכנן נבנה עד כה.

המבקר מסכם כי המדינה השקיעה בהסכמים אלה הון עתק של כ-30 מיליארד שקל, שרובו הגדול נותר כאבן שאין לה הופכין, ונדרשו הסכמי גג מתוקנים בערים דוגמת באר שבע, רמת גן וקריית גת.

נשאלת השאלה האם כשלון הסכמי הגג היה מחויב המציאות, והאם עדיין אפשר להפוך אותם לכלי אפקטיבי להגדלת היצע הדיור במהלך העשור הקרוב? התשובה שלי לכך הינה כן רבתי, תלוי בניתוח הכשלון ובפעולות שאותן תבצע הממשלה במהלך השנה הקרובה, ובכלל.

אקדים ואומר כי הנוסחה שעליה היו מבוססים הסכמי הגג הייתה בהחלט הגיונית ויכלה לתת תוצאות מיטביות. נוסחה זו התבססה על כך שהמדינה תממן לעיריות ולרשויות המקומיות את התשתיות, כולל תשתיות תחבורה ומוסדות ציבור. אם זה היה מבצע כהלכה, ובתיאום עם כל רשות, מן הסתם לא היינו עומדים כיום מול שוקת שבורה.

קרקע משלימה

התחייבות לא פחות חשובה של רשות מקרקעי ישראל - להעניק לקבלנים באותן רשויות קרקע משלימה, על מנת שתהיה היתכנות כלכלית לקידום התחדשות עירונית, בעיקר פינוי-בינוי, מה שהיה ללא ספק מגדיל מאוד את מספר התחלות הבנייה, במיוחד בערי פריפריה. גם התחייבות זאת, לצערי, לא קוימה.

היבט שלישי שהשפיע על הכשלון היה חוסר תיאום שאפיין את ההתנהלות בין הדרגים המחליטים, קרי הממשלה וזרועותיה, לבין כל רשות. דוגמה מובהקת לכך היו ערים כמו ראש העין, שבמהלך השנים האחרונות סבלה במיוחד מהעדר תשתיות בסיסיות - מוסדות ציבור, בתי ספר וממחסור חמור במיוחד בתשתיות תחבורה, שגרם לפקקים אדירים. בבאר שבע ראש העיר, רוביק דנילוביץ', החליט, בצדק רב, לעצור את ההסכמים עד שיתוקנו.

הודות להתעקשותו של דנילוביץ' זכתה בירת הנגב להסכם גג מתוקן, שאיפשר לאחרונה לקדם אותו שוב ביתר מרץ. ניתן להסיק מכך שעדיין לא מאוחר לוותר על מודל זה, שעשוי במהלך השנים הקרובות להגדיל משמעותית את היצע התחלות הבנייה השנתי בשורה ארוכה של ערים ורשויות מקומיות.

זמן ההתחדשות

חשיבות משנה, לטעמי, יש למינוף ההתחדשות העירונית, במיוחד בערי פריפריה. יש לה את כל היתרונות האפשריים: היא ממקסמת את ערכי הקרקע הקיימת במרכזי הערים, מונעת בזבוז שלא לצורך של קרקע בשכונות חדשות, הכרוך גם בהקמת תשתיות יקרות מפז, וגם משדרגת לבלי הכר שיכונים ותיקים. דוגמה לכך היא שיכון ד' צפון בבאר שבע, שיהפוך בשנים הקרובות לשכונה חדישה ומבוקשת, כולל אלפי יחידות דיור.

דווקא דו"ח המבקר המאוד ביקורתי מעניק הזדמנות שנייה לממשלה ולרשויות המקומיות, להפוך מחדש את הסכמי הגג למנוע אפקטיבי ביותר לשוק הדיור בהיבט של הגדלת ההיצע, קל וחומר התחדשות עירונית, כולל בערי פריפריה. אם בבאר שבע, רמת גן וקריית גת המודל המקורי תוקן ושודרג, אין שום סיבה שבעולם שזה לא יקרה ב-27 ערים ורשויות מקומיות נוספות!

תוכן בשיתוף מסחרי