עודד צידון, בשיתוף החטיבה המסחרית, לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית
בעולם הנדל"ן והמסחר בישראל כולם מדברים על מכרז השיא שנשבר, כאשר חברת אמות השקעות זכתה וקנתה מהסוכנות היהודית את מתחם הלוגיסטיקה והאיחסון בצריפין בשטח של 278 דונם במחיר בלתי נתפס של 1.518 מיליארד שקל.
אמות נלחמה בביקוש אדיר והקדימה את רוב החברות החזקות במשק שניגשו למכרז, כולל איסתא נדל"ן, שהפסידה על חודם של 12 מיליון שקל.
למרות המיקום הנדיר וגודל המתחם, התשואה כרגע נמוכה, אבל באמות בונים על השבחה עתידית של הנכס. נתון מעניין נוסף: שוק ההון אהב את העסקה, ואמות, שביקשה לגייס 600 מיליון למימון חלק מהעסקה, גייסה לבסוף 717 מיליון שקל, הודות לעודף ביקושים.
אין חודש בתקופה האחרונה שאנחנו לא שומעים על עוד עסקה גדולה של רכישה וייזום בתחום הלוגיסטיקה, האיחסון והמרלו"גים. תחום זה הפך לדבר הלוהט ביותר בשוק הנדל"ן המניב.
אותה חברת אמות, שמנהלת מיליוני מ"ר של בנייני משרדים ומרכזים מסחריים, הכריזה שהמעבר לשוק הנכסים הלוגיסטיים והמרלו"גים הוא מהלך אסטרטגי מבחינתה. מנכ"ל אמות השקעות אף הצהיר שלנוכח התעצמות הסחר און ליין וההשפעות ארוכות הטווח, החברה תמשיך להגדיל את פרוטפוליו הנכסים הלוגיסטים הן דרך קניית נכסים מניבים שפועלים כבר בתחום והן דרך קניית מגרשים, תכנון וייזום, שתפורים במדויק לדרישת הלקוחות.
יש לציין שגם חברות נוספות, כמו חברת מבנה, מגה אור ועוד, בנוסף לקרנות הריט, פועלות לאיתור וקניית מגרשים ושטחים לוגיסטיים.
קונים בלי הפסקה
נציג מספר דוגמאות לעסקאות, לשם המחשה של הענף הלוהט. חברת אמות רכשה במרץ 2021 בסכום של 71 מיליון שקל מחצית ממתחם לוגיסטי ליד קיבוץ חפץ חיים וכביש 6. לא עברו 3 חודשים ואמות הודיעה על רכישת 60% מקרקע של 40 דונם בבית שמש בתמורה ל-54 מיליון שקל. אמות עוסקת בהקמה של מרלו"ג רובוטי במודיעין, עבור פעילות האון ליין של שופרסל, ובנוסף רכשה את מרלו"ג טבע סלא בשוהם ומרלו"ג יוניליבר בקריית איירפורט סיטי ב-105 מיליון שקל בעסקת sale and lease back ל-10 שנים.
שחקן נוסף, חברת ETGA, המתמחה בתחום השילוח והלוגיסטיקה, גייסה 490 מיליון שקל לשם פעילותה, וביום הראשון למסחר מנייתה זינקה ב-22%.
ומה עם חברת שפיר הנדסה, שביחד עם חברת אוריון זכו במכרז של צה"ל להקמת מרכזי הלוגיסטיקה של הצבא בשטח כ-250,000 מ"ר ובעלות הקמה של 5.5 מיליארד שקל, כולל מענק הקמה של 1.25 מילארד שקל מהמדינה?
הקבוצה תקים במשך 26 שנים 3 מרכזים לוגיסטיים בצפון, במרכז ובדרום הארץ, שיחליפו את המערך הקיים של הצבא, שמפוזר כיום בבסיסים רבים ברחבי הארץ, אשר חלקם נבנו עוד לפני קום המדינה ונוהלו במשך שנים בחוסר תיאום מספק.
עוד דוגמה מצוינת היא חברת קרדן, שנוסדה ב-1988 ונמנית עם חברות הבנייה והייזום המובילות בישראל. החברה בונה אלפי דירות בשנה, וביולי האחרון הכריזה שהיא נכנסת לפעילות ראשונה בתחום הלוגיסטיקה יחד עם חברת גבע נדל"ן.
החברות רכשו יחד קרקע בשוהם לפרויקט לוגיסטיקה של כ-70,000 מ"ר בשימושים מעורבים - חוות שרתים, מחסן קירור אוטומטי ומבני רמפה. רק בשביל להבין את מימדי הפרויקט, נציין שהקרקע נרכשה ב-90 מיליון שקל וההשקעה בפרויקט הבנייה המורכב תגיע לכ-800 מיליון שקל.
אפשר להביא עוד דוגמאות רבות מהתקופה האחרונה לעסקאות בתחום הלוגיסטיקה והמרלו"גים. התחום ממשיך להתעצם, כולנו מזמינים הרבה יותר באון ליין מאשר הזמנו אי פעם - לבוש, מזון, מוצרי חשמל, תכשיטים, ריהוט - מה לא? אפילו מכוניות.
מי היה מאמין שנזכה לקנות רכב און ליין בלי ללכת לאולם תצוגה ולשבת ברכב עם איש המכירות. אז זה קורה. אם אתה קונה טסלה, כל ההזמנה, כולל בחירת אביזרים וצבע, נעשית מהבית דרך האינטרנט. רק תשים 5,000 שקל מקדמה והרכב בדרך אליך.
אין ספק שבתקופת הקורונה התחום קיבל תאוצה מדהימה והביא לגידול משמעותי בביקוש לשטחי ומערכי אחסנה ברמה הגבוהה ביותר. תחום המרלו"גים משמש מנוע צמיחה לחברות נדל"ן רבות, אשר זיהו את העתיד.
גם מכרזי רמ"י לקרקעות של לוגיסטיקה ותעשייה מרקיעים שחקים ושוברים שיאים. בכל מכרז שהמדינה מוציאה לשוק ניגשות חברות רבות, שמשלמות בסוף הרבה יותר מהמחיר המבוקש.
הקירבה לצירים הראשיים, קליטה, איחסון, מיון וניתוב כמויות עצומות של פריטים מהיצרן בדרך מהירה ומדויקת הם שם המשחק. להערכתי, המגמה של השקעה במרכזים לוגיסטיים והתרחבותם רק תימשך, ואנו נחזה בעוד דיווחים רבים על קניית מגרשים ונכסים מניבים בתחום במשך תקופה ארוכה.
ועוד לא דיברנו על מחירי השינוע העולמיים, שהם החלק השני בפאזל. רק השבוע דווח שמדדי השינוע במכולות בעולם עלו מינואר 2020 ועד היום ב-776%.
הכותב הוא מנכ"ל ובעלים של קבוצת פורום נדל"ן, יו"ר ארגון מנהלי ומתווכי הנדל"ן המסחרי בישראל ומנכ"ל החטיבה העסקית-מסחרית קלר וויליאמס ישראל
עודד צידון, בשיתוף החטיבה המסחרית, לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית
