תיאטרון האבסורד: קריסת הבניין בחולון תפגע בזכויות הדיירים על הקרקע?

נפל דבר במדינת ישראל: בניין בן 32 דירות קרס מעצמו, ללא רעידת אדמה, ובעלי הדירות נותרו ללא מקום מגורים, וייתכן שגם ללא כספי ביטוח. נראה שאם החקיקה לא תתוקן במהרה, לא בכך יסתכמו הנזקים. 

היות שמדינת ישראל נבנתה בגישת "חומה ומגדל", בחיפזון לקליטת עלייה, בגישת יהיה בסדר וסמוך, כשהכל מחובר באזיקונים ואיזולירבנד, אין פלא שמבנים שנבנו לפני עשרות שנים בטרם היו תקני בנייה סבירים, יתחילו לקרוס.

אם היינו שואלים את בוני הארץ לפני 70 שנה, האם הם בונים בניניים בגישת Build to last כפי שמקובל בארצות רבות, ספק אם הם חשבו אז מעבר לכאן ועכשיו שלהם, או דמיינו שהם בונים מבנים לנצח נצחים.

הבניין בחולון הוא הראשון, וכנראה יצורפו לרשימה עוד. במקרה חלילה של רעידת אדמה קשה, יצטרפו עשרות אלפי מבנים.

חזרה לקרקע

מה שטרם נכתב או נאמר על המצב המשפטי של הבניין בחולון הוא שמרגע הקריסה, הבניין חדל מלהיות מבנה של דירות מגורים וחוזר להיות קרקע במובן המשפטי. ההשלכות של מצב זה בחקיקה הקיימת מרחיקות לכת.

מרגע שהבניין קרס, בעלי הדירות חוזרים להיות בעלים משותפים בקרקע ב"מושע", כל אחד של חלק מהקרקע, בהתאם לחלקה של דירת המגורים ברכוש המשותף.

כללי המשחק משתנים. כל בעל קרקע יכול לתבוע פרוק שיתוף בקרקע, בדרך של מכירה כפויה לצדדים שלישים, פעולה אשר אינה אפשרית כל עוד קיים בית משותף.

אלטרנטיבה אחרת מאפשרת לשלושה רבעים מבעלי הזכויות בקרקע להחליט להקים את הבניין מחדש (ללא צורך להמתין להחלטת ועדה מקומית לקבלת היתר). החלטה כזו הינה בעצם במנגנון של יזום עצמי במימון הדיירים, תוך יכולת לכפות את הבנייה על רבע מבעלי הקרקע המתנגדים, כולל מימון מלא של הבנייה, לפי החלטות המפקח על בתים משותפים, או לחלופין מכירה כפויה של בעל קרקע שלא משתתף.

זכויות ומיסוי

אך זו רק ההתחלה. מרגע שבניין המגורים ודירות המגורים חזרו להיות קרקע לבנייה, הכללים ביחס לזכויות הבנייה והמיסוי גם הם משתנים.

הוראות תמ"א 38, אשר באו לעולם בשנת 2005, על מנת ליצור תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, קובעת כי זכויות הבנייה הנוספות יחולו על מבנים קיימים, ולא על קרקע (התוכנית מחריגה לא רק קרקע, אלא גם מבנים לחיזוק הנמוכים מ-2 קומות ובשטח בנוי של פחות מ-400 מ"ר). נראה כי ביחס לבניין בחולון ולבניינים הבאים חלילה אחריו, יידרש תיקון להוראות התמ"א, באופן שהזכויות שהיו מוקנות לבניין בטרם קריסתו יתווספו לזכויות הבנייה על הקרקע.

הוראות מס שבח, הפוטרות בעלי דירות מגורים בבניינים אותם מחזקים או הורסים במסגרת עסקאות תמ"א 38 או פינוי-בינוי, גם הן מתייחסות לפטור המוענק לבעלי זכויות בדירות מגורים.

מרגע הקריסה חדלו דירות המגורים מלהתקיים, ובעלי הזכויות חזרו להיות בעלים של קרקע, כשמשמעות הדבר, העדר פטורים של התחדשות עירונית על כל עסקה שתבוצע בקרקע, מיסוי אשר יעמיס על עלות הפרויקט ויקטין את התמורות אשר יציעו יזמים לבעלי הזכויות בקרקע, ביחס לבניינים מקבילים סמוכים שנותרו על תילם.

טוב יהיה אם הממשלה תפעל לתוספת קצרה ומהירה לחוק ההסדרים המונח על השולחן, לפיו בניין שקרס, כמוהו מבחינת הזכויות כאותו בניין בטרם קרס. תוספת זו תקטין את הנזק העצום שספגו בעלי הדירות ברחוב סרלין בחולון, בתקווה שהם יהיו האחרונים.

עו"ד עופר אבן הוא שותף במשרד הורוביץ, אבן, אוזן ושות'