האם בעלי הדירות בחולון זכאים לפיצוי?

התמוטטות הבניין בחולון מעלה שאלות רבות, ביניהן סוגיות הנוגעות לתחום הביטוח. נשאלת השאלה הבסיסית ביותר: האם בעלי הדירות שניזוקו, המבוטחים בפוליסת מבנה, יקבלו פיצוי מחברת הביטוח?

פסק דין שניתן לפני כ-6 שנים מהווה נקודת אור לבעלי הדירות שבוטחו במסגרת פוליסת דירה, במסגרת דיון על האירוע הטראגי בשנת 2001 באולמי ורסאי בירושלים. האירוע נגרם בשל "התפוצצות", שנכללה ברשימת מקרי הביטוח הכלולים בביטוח המקיף של המבנה. על כן נקבע שחברת הביטוח תפצה את הבעלים בשל הנזק שנגרם למבנה עצמו ובשל אובדן הרווחים.

״מכוח פסק הדין האמור, סביר להניח כי החברות שביטחו את המבנה בחולון יאלצו לשלם את תגמולי הביטוח לבעלי הרכוש שניזוק״, מסביר עו"ד אסף ורשה, יו"ר משותף של פורום הנזיקין בלשכת עורכי הדין.

טענתם הבסיסית של בעלי האולם הייתה שמדובר ב"אירוע תאונתי ובלתי צפוי", שהתרחש עקב "התפוצצות", הנמנית עם הסיכונים המכוסים בפוליסה. לשיטתם, אף שהתמוטטות רצפת האולם נבעה מפגמים במבנה, הקריסה היא בכל זאת אירוע תאונתי, משום שהתרחשותו אירעה בנקודת זמן מסוימת ובשטח מסוים וקטן יחסית.

חברת הביטוח טענה מנגד כי קריסת רצפת האולם אינה "אירוע תאונתי ובלתי צפוי", אלא אירוע שהתפתח בצורה הדרגתית כתוצאה מהקמת המבנה בשיטת פל-קל, שהתבררה כשיטה כושלת. לטענתה מדובר ב"התמוטטות מבנה" – סיכון שאינו מופיע ברשימה.

לאחר סקירה היסטורית של תולדות המילה "התפוצצות" בהקשרים שונים הכריע השופט סובל לטובת התובעים. לטעמו, מכיוון שהמונח "התפוצצות" לא הוגדר בפוליסה, יש לפרש אותו באופן רחב, מעבר לפרשנות המילולית הפשוטה, לטובת המבוטח ובהתאם לציפיותיו הסבירות. נקבע כי הפוליסה מעניקה כיסוי ביטוחי לנזקים שנגרמו עקב האירוע למבנה ולתכולה.

רשלנות מהעבר

מה לגבי אלה שלא בוטחו בפוליסת דירה או משכנתא? עו"ד ורשה: "מצבם בכי רע, שכן הסבירות כי יצליחו לקשור בין הנזק האמור לרשלנות מצד גורם כלשהו נמוכה, בין היתר לאור גילו של המבנה".

עו"ד ורשה מוסיף: "לא הייתי מוציא מכלל אפשרות תביעה מכוח פקודת הנזיקין כנגד הרשות המקומית, גם במישור העיוני וגם במישור המעשי. כשיש בתחום הרשות מבנים ישנים רבים ברמת תחזוקה נמוכה זו עצימת עיניים מצד הרשות לומר לא ידעתי. כפי שהרשות יודעת לגבות ארנונה ולשלוח פקחים לבדוק אם תושב התקין פרגולה או מרפסת, היא יכולה לבדוק גם את חוזק ותקינות הבניין".

עו"ד נדיר אביעד, העוסק בנדלן ומלווה פרויקטי בנייה, שותף במשרד עו"ד יגאל בורוכובסקי ושות', מציין שקריסת בניין מגורים הוא אירוע חריג ביותר, שיכול להעיד על כשלים בביצוע הבנייה. "לצערנו, מי שלא רכש פוליסת מבנה ולא היה מבוטח כנראה שלא יהיה לו ממי להיפרע, אלא אם יוכח כי הייתה רשלנות רבתי בביצוע, למשל חיסכון בחומרים או בנייה שלא לפי התקן".

עו"ד אביעד מדגיש שבכל פרויקט בנייה יש גורם אחראי מטעם הקבלן, מהנדס שאחראי על יציבות הבנייה, קונסטרוקטור שמאשר את טיב הבנייה והיציבות. "אם מדובר בבניין חדש יחסית, ניתן להיפרע מהקבלן מכוח חוק המכר דירות בתקופת הבדק, שקובעת אחריות עד 7 שנים במקרים כמו פגיעה ביסודות".

אחריות הדיירים

האם קריסת הבניין בחולון תגרום לחשיבה מחודשת על ביטול תמ"א 38? עו"ד מירה בורנשטיין, העוסקת בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית, שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון שמתמחה בנדל"ן.

עו"ד בורנשטיין: "קריסת הבניין בחולון מציפה אנומליה בשוק הדיור בישראל. דיירים בבניינים מטים לנפול אינם מוכנים לממן מכיסם את חיזוק הבניין, גם אם מהנדס הרשות הוציא אזהרה שהבניין מסוכן. כולם מחכים לתמ"א 38. אלא שהמציאות מלמדת על דשדוש במימוש התוכנית. רק כמה אלפי בניינים בישראל חוזקו במסגרת זו מסיבות רבות ומגוונות - חסמים בירוקרטיים, הכשלה של רשויות או חוסר כדאיות כלכלית".

בניין מסוכן מצריך טיפול מיידי, אבל התחדשות עירונית אורכת שנים, בין אם של בניין בודד ועל אחת כמה וכמה של מתחם שלם. בינתיים הדיירים נמצאים בסכנת חיים יומיומית.

לטעמנו יש לחייב בחוק את בעלי הבתים לעשות בדיקה תקופתית לבניין, כדי לוודא את עמידותו מבחינה קונסטרוקטיבית. מדובר ברכוש פרטי, ובעלי הנכסים נדרשים לקחת אחריות על רכושם. המדינה או הרשות המקומית צריכות לפקח ולעקוב אחר הביצוע, אבל אין זו אחריותן לתחזק רכוש פרטי.

המציאות מלמדת שאנשים משקיעים עשרות אלפי שקלים בשיפוץ דירתם, אבל מסרבים להשקיע בבטיחות הבניין בו הם חיים, כמו גם בחזותו החיצונית. רק חוק שיחייב בעלי בתים לעשות בדיקה תקופתית לבניין, כמו טסט לרכב, יפתור את הבעיה.