כיצד התגברו בפריפריה על אתגר ההתחדשות העירונית?

"התרחשותה של רעידת אדמה חזקה היא כמעט ודאית. השפעתה על אזורים שונים במדינה תהיה עצומה. בהתאם למסגרת שאושרה על ידי הממשלה, יש להיערך ל-7,000 חללים, 8,600 פצועים קשה, 37,000 פצועים קל, 9,500 לכודים בהריסות בניינים ו-170,000 חסרי קורת גג" (מבקר המדינה, 2018).

כבר עשור וחצי הממשלה מנסה לפתור את הבעיה המרכזית שלה - איך מחזקים את הפריפריה, אבל התוצאות אפסיות. למרות העוני והסיכון הגבוה, נדיר להתחדש בפריפריה בגלל עלות הקרקע הזולה.

דו"ח אחרון של מרכז המחקר של הכנסת מלפני שבועיים חשף: יעדי התכנון להתחדשות עירונית בפריפריה רחוקים מביצוע: במחוז צפון לא תוכננו כלל דירות בתוכניות פינוי-בינוי, וכ-2% בלבד מיחידות הדיור שאושרו במחוז חיפה ובמחוז דרום היו תוספתיות בתוכניות פינוי-בינוי (לעומת יעד של כ-20%).

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הוקמה ב־2016, במטרה להרים קרן שתתוקצב על ידי המדינה לעידוד פרויקטים במקומות שבהם ערכי הקרקע נמוכים. זוהי קרן ייעודית לביצוע מיזמי התחדשות עירונית בפריפריה, כשהמטרה היא סיוע בקידום מיזמים שאין בהם כדאיות כלכלית.

על פי הערכת השמאי הממשלתי, אוהד עיני, שנערכה עוד בתחילת 2019, מאז הקמת הקרן להתחדשות עירונית היה אמור להצטבר בה סכום של כ-580 מיליון שקל. זה לא קרה, והסכום שכן נצבר, כמה עשרות מיליוני שקלים, מעולם לא נוצל.

הקושי הרב ביותר ביישום התחדשות עירונית בפריפריה טמון בערכי הקרקע הנמוכים, וכפועל יוצא מחירי הדירות הנמוכים, דבר המקשה לייצר כדאיות כלכלית ליזמים. על מנת להגיע לכדאיות כלכלית נדרש מכפיל גבוה מאוד של דירות וצפיפות גבוהה שלא מתאימה לפריפריה. כאן המדינה צריכה להתערב ולהבטיח כדאיות כלכלית ליזמים על ידי מתן קרקע משלימה או ניוד זכויות, שיאפשרו הקטנת צפיפות ובנייה במכפילים נמוכים יותר.

דובר על הכלים האפקטיביים האלה רבות, אך עד כה המדינה לא באמת יישמה זאת. ״אם המדינה רוצה לקדם התחדשות עירונית ככלי מרכזי להגדלת היצע הדירות, היא צריכה לסייע ולעודד קבלנים לבנות בפריפריה, אחרת זה לא יקרה.

"תהליכים של שיפור נגישות תחבורתית ויצירת מרכזי תעסוקה בפריפריה מייצרים ביקושים שמביאים להקטנת המכפילים הדרושים לצורך עמידה ברווחיות נאותה, בהתאם לתקן 21 לפינוי בינוי", אומר דני מור, מנכ"ל חברת בסט יזום מקבוצת בסט, שהוא גם שמאי מקרקעין בכיר.

לידיעה כללית: תקן 21 שקבעה מועצת שמאי המקרקעין מחייב את היזם להציג רווח של 25% עד 30% במיזמי פינוי־בינוי, ולכן יש צורך במכפילים עצומים כדי לאפשר לפרויקט בפריפריה לצאת לדרך. מכפיל הוא היחס שבין מספר הדירות שנהרסות לאלו שנבנות.

מי ששם את הדברים על השולחן הוא דווקא ראש עיריית תל אביב, רון חולדאי: "האם מגיע למי שבבעלותו דירה בשווי 4 מיליון שקל לקבל סכום של 700 אלף שקל תמורת הסכמתו לחזק את ביתו, בעוד בחצור הגלילית, שבה ישנה סכנה מוחשית לרעידות אדמה, לא יכולים דיירים לחזק את בתיהם בשל היעדר כדאיות כלכלית?".

יצאנו במסע למצוא דוגמאות מוצלחות (אך נדירות) להתחדשות עירונית במקומות המוחלשים והמרוחקים, שיצאו לדרך כנגד כל הסיכויים, וכעת מעניקות תקווה שהדבר אפשרי בהחלט.

אשקלון / שדרות שפירא 

מה המצב: במהלך מבצע שומר חומות אשקלון מצאה עצמה כעיר המטווחת ביותר, לאחר שנורו לכיוונה יותר מ-900 רקטות, וכמה עשרות בניינים בעיר אף ספגו פגיעות ישירות. המינהלת להתחדשות עירונית, בשיתוף פעולה עם עיריית אשקלון והתושבים, עושים מאמצים רבים על מנת לקדם את נושא ההתחדשות העירונית בתהליכים מזורזים וסדורים, על מנת להבטיח לתושבים תוכניות בעלות סיכויי מימוש גבוהים, שיביאו בסופם לחידוש ומיגון הדירות הקיימות. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה דרום, בראשות עודד פלוס, אישרה להפקדה את התוכנית להתחדשות עירונית בשדרות שפירא באשקלון.

מה בתוכנית: תוכנית התחדשות עירונית ראשונה כוללת תוספת של 210 יחידות דיור ב-5 בניינים קיימים בני 4 קומות, ותוספת של עד 4 קומות לכל בניין. התוכנית כוללת גם ממ"ד וכן חיזוק וחידוש 160 יחידות דיור קיימות. באזורים בהם הכלכליות נמוכה והמכפילים גבוהים מעודד מנהל התכנון הגשת תוכניות המציעות שילוב מנגנוני התחדשות - פינוי-בינוי ועיבוי, לאור התרומה של מנגנון העיבוי להורדת המכפיל הכלכלי.

מה צפוי: בעיר המובילה בביקושים על פי הלמ״ס מתוכננת בנייה בהיקף של כ-32,000 יחידות דיור, כשבימים אלה יש קרוב ל-10,000 יחידות דיור באוויר.

ראש עיריית אשקלון, תומר גלאם: "החשיבות של התוכנית, כמו של תוכניות רבות נוספות שהעירייה מקדמת בתחום, היא במטרה לספק מענה לפערי המיגון הקיימים בשכונות הוותיקות, לחדש אותן ולהעניק לתושבים סביבת מגורים חדשה יותר. נעשה את כל הדרוש כדי להוציא לפועל את התוכניות הללו במהירות האפשרית למען התושבים״.

קריית מלאכי / קיבוץ גלויות 

מה המצב: שכונת קיבוץ גלויות נבנתה בשנות ה-60 על ציר כביש 3. ראשוני התושבים שוכנו בה לאחר יציאתם ממעברת קסטינה. העולים החדשים, שהגיעו מכל רחבי העולם, הקימו ביחד עיר מגוונת ותוססת. הבנייה בשכונה נמוכה בעיקרה עם מבני רכבת. אין כמעט גינות ציבוריות. בשנים האחרונות היא מקבלת מראה חדיש לאחר בניית גני משחקים ומגרשים חדשים לטובת האוכלוסייה והנוער, יחד עם תאורת שבילים חדשה.

העירייה מקדמת התחדשות עירונית (פינוי-בינוי) במתחם קיבוץ גלויות. חברת לוינסקי עופר, בשיתוף העירייה, תפעל כיזם המוביל בפרויקט ותתכנן תב"ע חדשה. יפעת מנקוביץ דרוקמן מחברת לוג ניהול פרויקטים תלווה את הפרויקט ותתאם מול גורמי התכנון. בנוסף לפינוי-בינוי, תקבל לוינסקי עופר קרקע משלימה באזור בנייה אחר שטרם נבחר.

מה בתוכנית: בשכונה מתקיימת תוכנית פינוי-בינוי להקמת מבנים חדשים בגבהים שונים. כל יחידת דיור תקבל תוספת של 25 מטר בנייה ומרפסת של 10 מ"ר, חניה בטאבו ומחסן בגודל 5 מ"ר.

השכונה תגדל לכדי 4,500 יחידות דיור ועוד שטחי מסחר, בתי ספר, גנים מתנ"סים, בתי כנסת חדשים, פארק שעשועים ומתקני ספורט. השכונה החדשה תיבנה בסטנדרטים גבוהים, כולל שימוש בטכנולוגיות חדשות (בלוק וויי.פי, אנרגיה ירוקה). נכון למועד זה ישנם הסכמי פינוי-בינוי עם יותר מ-85% מבעלי הדירות. התוכנית מקודמת כתוכנית בינוי-פינוי.

מה צפוי: תחנת רכבת חדשה מתוכננת בצמוד לקריית מלאכי ליד כפר הריף (מזרחה), מה שיהפוך את המסוף למתחם משולב ויגדיל את אפשרויות התחבורה הציבורית באזור. תוספת של עוד 30 אלף יחידות דיור תמשוך לקריית מלאכי אוכלוסיות חדשות וחזקות. לאחרונה החלו העבודות בשכונת נאות הכפר, שנבנית במסגרת פרויקט מחיר למשתכן בבנייה רוויה וכוללת גם קוטג'ים בשוק החופשי.

בני ישראל / קריית גת 

מה המצב: בני ישראל היא שכונת שיכונים בצפון קריית גת, שמאופיינת במגרשים ריקים, גדולים ומוזנחים. בשכונה יש מעט חנויות ומבני ציבור, כך שהתושבים צריכים להרחיק עבור צרכים בסיסיים.

מה בתוכנית: זה סיפור סינדרלה. השכונה הוותיקה ועתירת הבעיות הולכת להתחדש בסטנדרט גבוה, על פי מדיניותו של ראש העיר אבירם דהרי. בחלק הצפוני מתוכנן פרויקט פינוי-בינוי גדול, ביוזמת מנכ״ל שיכון ובינוי לשעבר עופר קוטלר. במקום 372 דירות ב-19 בנייני שיכון נמוכים יוקמו 36 בניינים חדשים עם 10 עד 24 קומות וכ-2,700 דירות חדשות. בבניינים לאורך רחוב שבטי ישראל תוקם קומת קרקע מסחרית, שתוסיף לתושבי השכונה אופציות נוספות לקניות ובילוי. יפותחו מבני ציבור ופארקים, חלקם לאורך נחל נעם שזורם מצפון לשכונה.

מה צפוי: בשטח האצטדיון העירוני מערבית לשכונה מתוכנן מתחם תעסוקה, מגורים ומסחר עם כ-700 דירות ומכללה. מצפון ומעבר לכביש 35 הבין-עירוני מוקם רובע כרמי גת, שיכלול כ-7,500 דירות ומתחם ספורט ונופש עירוני עם פארק, אצטדיון ואולם ספורט. פארק התעשייה המוביל של קריית גת מתרחב בימים אלה בעוד 2,000 דונם ומציע אפשרויות תעסוקה מגוונות.

נוף הגליל / צירי הרכבת הקלה   

מה המצב: הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה צפון אישרה מסמך מדיניות להעצמת זכויות והתחדשות עירונית לאורך צירי הרכבת הקלה בנוף הגליל, הכולל בנייה רוויה משולבת עם מסחר ותעסוקה.
ראש העיר, רונן פלוט: "חיבור פרויקט הרכבת להתחדשות העירונית הוא מנוע צמיחה ומוקד משיכה להשקעות נדל"ן".

מה בתוכנית: רשות מקרקעי ישראל מקדמת בימים אלה תוכנית אב להתחדשות עירונית. הכיוון: עירוב שימושים במתחמי מגורים. יהיה אפשרי להוסיף בעתיד, על פי מסמך המדיניות החדשה, בנייה רוויה עם מסחר ותעסוקה בקומות התחתונות.

קבוצת ברעם, למשל, מתכננת במתחם תירוש פינוי-בינוי אשר יכלול הריסה של 5 מבנים בני 4 קומות כל אחד עם 120 יח"ד. ייבנו 8 מבני מגורים בני 14 עד 24 קומות עם 750 יח"ד, ובנוסף מבנה משרדים ומסחר.

מה צפוי: העבודות להקמת הרכבת הקלה מתבצעות מזה כשנה ב-3 מוקדים שונים ברחבי העיר, בקריית הממשלה, חניון השוק העירוני והכשרת חניון גדול באזור התעשייה הר יונה. 

נתיבות / ברית כהונה 

מה המצב: בשכונת ברית כהונה מתגוררים כ-2,060 תושבים. בשטח התוכנית יש מספר מבני ציבור: בית ספר יסודי ממלכתי דתי, גן ילדים, בית כנסת, מקווה וקרקע למעונות יום.

מה בתוכנית: ייבנו 3,120 דירות חדשות בשכונה ותיקה של 511 דירות קיימות. על מנת לעמוד באתגר ולהצליח לפנות יותר מ-500 יח"ד ברור כי לא ניתן להסתפק במכפיל גבוה. העירייה מתכוונת לנצל קרוב ל-2,000 דונם במגרשי השלמה מסובסדים, שהועמדו לרשותה בהסכם הגג של המדינה שהוביל ראש העיר יחיאל זוהר.

מה צפוי: הסכם הגג שנחתם בנתיבות משרטט את מגמות האכלוס וכיווני התפתחות של העיר בעשור הקרוב, עם 13,103 דירות שייבנו בשכונותיה המערביות, בהשקעות ממשלתיות חסרות תקדים של כ-4.7 מיליארד שקל בתשתיות צמודות, תשתיות-על, מוסדות ציבור ושדרוג שכונות ותיקות. הצמיחה בנתיבות לעומת הסביבה הנדל״נית הטבעית שלה היא הגבוהה ביותר - במהלך 11 שנים העיר גדלה ב-44%. נתיבות נמצאת בתנופת בנייה אדירה ומושכת אליה אוכלוסייה חדשה וצעירה.

נשר / סביב הטכניון

מה המצב: מתחם אורן הכרמל כולל כ-130 דירות בבניינים בבניינים בני 3-4 קומות, בניין אחד גבוה יותר ומרכז מסחרי שכונתי, שנבנו בתחילת שנות ה-80. המתחם ממוקם בתפר עם רמות יצחק, הצמודה לשכונת סביוני דניה החיפאית, ונמצא גם מרחק הליכה מהטכניון ולא רחוק מאוניברסיטת חיפה. עוד אזור להתחדשות הוא בדרך הטכניון 24-48 בנשר.

מה בתוכנית: תוכנית המתאר המאושרת של נשר כוללת תוספת של 11 אלף יחידות דיור, בעיקר במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר הוותיקה, יותר ממיליון מ"ר לשטחי תעסוקה ומסחר וכ-45 אלף מ"ר לשטחי ציבור.

חברת אמריקה ישראל זכתה בפרויקט לפינוי כ-130 דירות במתחם אורן הכרמל ובנייה של כ-750 יח"ד בממגדלים בני 22 עד 26 קומות, המשולבים בבנייה מרקמית של מספר בניינים בני 8 קומות עם חניונים תת-קרקעיים. במרחק הליכה מתוכנן מרכז מסחרי של כ-10 אלף מ"ר בנוי.

0חברת שרביב נבחרה להוביל את פרויקט הפינוי-בינוי ברחוב דרך הטכניון 24-48 בנשר. ייהרסו 177 דירות ישנות ומסוכנות וייבנו יותר מ-1,000 יח"ד חדשות במספר רבי קומות ובנייה מרקמית בפריסה חדשנית.

מה צפוי: ברובע עמק הכרמל החדש נבנות על ידי חברת אלמוגים 780 דירות בעירוב שימושים ב-12 בניינים בני 6 עד 8 קומות. התכנון והעיצוב בוצע על ידי השלוחה הישראלית של משרד האדריכלים הצרפתי-ישראלי עטור הפרסים אלטמן בושן. דירת 4 חדרים של 98 מ"ר + מרפסת 11 מ"ר ומחסן וחניה נמכרת החל מ-1.4 מיליון שקל.

קריית ביאליק / בצמוד לקריון 

מה המצב: פרויקט פינוי-בינוי ענק יוקם במתחם העצמאות - דרך עכו בקריית ביאליק, בצמוד לקריון.
מה בתוכנית: ייהרסו שיכונים מוזנחים ב-36 בניינים ישנים בני 2 קומות כל אחד, הכוללים סך הכל 287 דירות. במקומם תבנה חברת אאורה כ-1,700 יחידות דיור חדשות ב-10 מגדלים חדשים עם כ-30 קומות, בתוספת מסחר מלווה רחוב ומשרדים.

בין הבניינים החדשים תקים אאורה, על פי דרישת הרשות המקומית, שטחים ירוקים, שבילי אופניים ומבני ציבור שונים לרווחת הדיירים הוותיקים והחדשים כאחד. הפרויקט ייבנה ככל הנראה בשלבים, כשהחברה מקדמת תב"ע להוספת יחידות דיור.

מה צפוי: הפרויקט יחבר את הקריון לעיר וייצר מרכז אורבני חדש. לאורך הציר, שאורכו 5 ק"מ, המחבר את קריית מוצקין לקריית ביאליק, תיבנה תוספת של 11 אלף יחידות דיור ל-9,000 הדירות הקיימות.

קריית ים ג' / קריית ים

מה המצב: בניית קרית ים ג' החלה ב-1949, ובשנות ה-50' שוכנו בה עולים חדשים מתימן ומאירופה. הבנייה בשכונה נמוכה בעיקרה, עם הרבה בתים פרטיים ודו-משפחתיים ומבני רכבת במזרח ובמערב. היתרונות הבולטים הם הקירבה לים והתחבורה הציבורית הרחבה. החיסרון: אין כמעט גינות ציבוריות.

מה בתוכנית: בשכונה יש מספר פרויקטים של תמ"א 38 וגם פרויקט עיבוי-בינוי במזרחה, במסגרתו יתווספו ל-5 מבני שיכון בני 5 קומות עוד 4 קומות, ומספר הדירות יגדל מ-80 ל-170.

מה צפוי: תחנת רכבת חדשה מתוכננת בצמוד למרכזית הקריות, מה שיהפוך את המסוף למתחם משולב ויגדיל את אפשרויות התחבורה הציבורית.