בשיתוף עופר פטרסבורג
״אין בעיית חניה בתל אביב, כי אין חניה. עכשיו תסתדרו", אמר ראש עיריית תל אביב-יפו, רון חולדאי, בישיבת מועצת העיר לפני כשנתיים. מאז זה הכיוון, ולא רק בתל אביב.
עוד אין מועד סופי להפעלת הקו האדום הראשון של הרכבת הקלה (מבת ים דרך תל אביב, רמת גן ובני ברק ועד פתח תקווה) - יש רק דחייה אחרי דחייה, מה שהופך את החניה למוצר הכי חם בעולם הנדל״ן.
שליש מהאנשים מאחורי ההגה על הכביש בעיר גדולה הם מחפשי חניה. בתל אביב לוקח 17 דקות בממוצע למצוא מקום חניה. אגרת הגודש בכניסה לגוש דן היא עוד רעיון שעולה ויורד מממשלה לממשלה, וחביב במיוחד על אגף התקציבים באוצר ,שהצמיד זאת שוב לאחרונה לחוק ההסדרים.
בדברי ההסבר לחוק הכניסה לתל אביב באגרת גודש נכתב כי "תוכניות דומות הולכות ומיושמות בעולם והביאו לירידה של 15 עד 20% בהיקף הנסיעה". לונדון, סינגפור ושטוקהולם, לדוגמה. התעריף המירבי ליום בגוש דן יהיה 37.5 שקל.
הפרויקטים החדשים הנבנים בשטח מתוכננים על פי תקני החניה החדשים, שגובשו סביב הפעלת הקו האדום. חלק מהדירות משווקות ללא חניה, ובמחיר יקר של עד 60 אלף שקל למ״ר. גם עיריית תל אביב הולכת ומצמצמת את נגישות החניה בעיר. רוצים לבוא? יש אוטובוסים ושבילי אופניים.
בעיריית תל אביב טוענים כי דרך זו של אישור פרויקטים ללא חניה "תאפשר להגדיל את הכדאיות הכלכלית להתחדשות עירונית ותוריד את יוקר הדיור, בשל העלויות הגבוהות להקמת חניה, המגולמת במחיר הדירה".
אנחנו עוד רחוקים ממחיר חניה במנהטן, ששבר לאחרונה שיא של מיליון דולר. אלא שגם זה כלום לעומת שוק הנדל"ן החם של הונג קונג: וורף הולדינגס ונאן פאנג גרופ מכרו מקום חניה תמורת 1.3 מיליון דולר ארה"ב בפרויקט הדיור היוקרתי מאונט ניקולסון.
בתל אביב המחיר עדיין "נמוך" - כחצי מיליון שקל בלבד. הבועה עוד לא ממש התנפחה, למרות שהפוטנציאל קיים - בירושלים יש כמעט מיליון תושבים ורק כ-130 אלף חניות, ובתל אביב מחפשים חניה ב-80 אלף מקומות קיימים, ורק אחר כך את הדירה.
התקן יורד
עם תקני החניה החדשים ופרויקטים רבים הנמכרים ללא חניה, מחירי החניה רק יאמירו. היום דירת 3 חדרים ישנה, 60 מ״ר, בלי חניה, יד שנייה, בלב תל אביב נמכרת ב-3.5 מיליון שקל, לפעמים זה אפילו נחשב למחיר מציאה.
תל אביב היא הראשונה שהפחיתה את תקן החניה ברחבי העיר לפחות ממקום חניה אחד לדירה, כאשר העמידה אותו בתחילת השנה על יחס של 0.8. במסמך מדיניות של העירייה נכתב: "הפחתת תקן החניה הינה מרכיב בתוך מכלול פעולות לגיבוש מדיניות תחבורה כוללת ומקיימת בעיר.
להפחתת תקן החניה השפעה על הפחתת היקף הנסיעות ברכב פרטי וכפועל יוצא השפעה על היבטים סביבתיים והיבטי מרחב ציבורי. בנוסף, הפחתת תקן החניה תאפשר להגדיל את הכדאיות הכלכלית להתחדשות עירונית וצפויה להוריד את יוקר הדיור בעיר בשל העלויות הגבוהות להקמת חניה, המגולמת במחיר הדירה, והעלויות הגבוהות לתפעול ותחזוק חניה, המתווספת לעלויות תשלומי ועד הבית".
הוועדה המקומית בתל אביב היא שתקבע לבסוף את תקן החניה בתוכניות חדשות למגורים, על פי שיקולים של רמת השירות בתחבורה הציבורית בסביבת התוכנית המוצעת, לצד מאפייני יחידות הדיור, כמו שטח דירות, בעלות או שכירות. הוועדה גם תהיה רשאית לדרוש אי הצמדה של חניות ליחידות הדיור, כך שלא תהיה חובה לקניית חניה בעת קניית דירה.
מחיר החניה
ניתן היה לצפות כי הפחתת התקן תוביל לירידה בביקוש לבניית חניונים ומתקני חניה, אך לדברי אודי דרזנר, מנכ"ל פרומוט מתקני חניה, קרה בדיוק ההיפך: "מאז הפחתת תקן החניה בתל אביב אנחנו מגלים כי הביקוש לחניות ולמתקני חניה רק עלה, מהסיבה הפשוטה שמחירו של כל מוצר במחסור דינו לעלות. בעבר היה ברור לכל רוכש דירה חדשה שהוא מקבל גם מקום חניה יחד עם הדירה, כך שלמקום החניה לא היה משקל מיוחד במחיר הדירה״.
היום, כאשר לא לכל הדירות יש חניה, פתאום הפכה דירה עם חניה למוצר משודרג, שעליו היזמים יכולים לגבות תשלום נוסף – וכך בדיוק הם עושים. באזורי הביקוש במרכז העיר עשויים להגיע הבדלי המחיר בין דירה עם חניה לדירה בלעדיה לחצי מיליון שקל, ואף למיליון שקל כאשר מדובר בפרויקט יוקרה. אנחנו עדיין לא יודעים האם עיריית תל אביב אכן תצליח להפחית את כמות המכוניות בכבישים בעקבות הצעד שביצעה, אבל יכולים לומר בוודאות שמחיריהם של מקומות החניה, ושל מחירי הדירות ככלל, התייקרו.
כל מי שמתכוונים לגור במרכזי הערים מבינים שהרכבת הקלה היא game changer, ויתכן שניתן יהיה להסתדר בלי רכב פרטי להרבה פעילויות שבעבר היינו זקוקים לו, כמו נסיעה לעבודה.
כמובן שההשלכות הן עליית מחיר רכיב החניה בטווח הזמן המיידי – השנתיים הקרובות, שכן רק אז תחל לפעול הרכבת הקלה, ולמטרו אין עדיין צפי.
תל אביב עושה כיום לא מעט פעולות לצמצם פעילות של רכב פרטי - מוסיפה נתיבי תחבורה ציבוריים במקום נתיבים פרטיים (דרך נמיר, ז'בוטינסקי), מוסיפה שבילי אופניים ולאחרונה החלה בפיילוט במסגרתו היא מגבילה כניסת רכב פרטי לשכונות דוגמת כרם התימנים או בזל אשתורי הפרחי.
הלהיט החדש הוא מיקרו ליבינג - דירה קטנה, שטחים משותפים לקהילה ובלי חניה. לא, זה לא זול, אבל הביקושים גדולים, כמו בשאר ערי המערב הגדולות. הדירות נמכרות עם גינה משותפת עם פינות ישיבה, חדר עבודה שיתופי, חדר כביסה משותף ועוד.
על פי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, ישנם הבדלים משמעותיים בערך החניה בין הפריפריה (מחוץ לגבולות גדרה-חדרה) לבין המעגלים הקרובים לתל אביב, וכמובן גם לתל אביב עצמה. הסיבה העיקרית לעלות הנמוכה יחסית של החניה בערי הפריפריה נובעת מרמת צפיפות נמוכה והיצע גבוה יותר.
באזור גוש דן התמונה מתהפכת, לאור מצוקת החניה בערים אלו. לרוב המשפחות בערי סובב תל אביב יש 2 מכוניות, וכך נוצרת אינפלציית חניות שמגדילה, את ערך החניה מתוך שווי הדירה. בתל אביב החניה יכולה להגיע ל-10% ויותר מערך הדירה.
רוצים לקנות דירה בבנין חדש בלי חניה בלב תל אביב? תשלמו פחות. איל טישל, מנכ"ל דמרי גלים, חברה להתחדשות עירונית בתל אביב: "בפרויקטים שאנחנו מקדמים יש אפשרות לרכישת דירה ללא חניה, דבר שיכול להוזיל את מחיר הדירה בכ-300 עד 500 אלף שקל".
במכתב ששיגר יו"ר ארגון הקבלנים בתל אביב יהודה כתב לראש העירייה רון חולדאי, הוא ציין: "אנו סבורים כי יש להציג פתרונות לנושא החניה, שיאפשרו מצד אחד לצמצם את תקן החניה ומצד שני יאפשרו לקבלנים והיזמים הבונים בעיר להתארגן ולהתאים את עצמם למציאות הקיימת בהסתייגות אחת: עד שלא יופעלו קווי הרכבת הקלה וכן המטרו, נמשיך לבנות מקומות חניה לפי התקן הקיים, כאשר נוכל להסב אותם בעתיד לשטחים עיקריים".
מחכים לרכבת הקלה
אז נכון שעוד אין רכבת קלה, אבל היזמים החלו כבר היום למכור דירות ללא חניה בפרויקטים הנמצאים בקרבת צירי הרכבת הקלה, והרוכשים מבינים שזה לגיטימי וגם זול יותר.
העתיד האורבני של גוש דן תלוי מאוד בפיתוח הנגישות. רשויות התכנון מתאמצות היום לספק אפשרויות קלות יותר לתושבים להגיע בקלות ללא רכב מפתח תקווה, הרצליה או ראשון לציון בתחבורה ציבורית מהירה ודינמית למרכזי הפעילות בגוש דן, מקומות העבודה והפנאי במרכז תל אביב וחזרה הביתה.
הרשויות המקומיות משתדלות ליישם בשטח הבנה טובה יותר של האזרחים שלא צריך להיכנס לכל מקום במרכז העיר עם רכב פרטי. רחובות שלמים בתל אביב נסגרו לתנועה במרכז העיר.
מדי שנה מתרבים כלי הרכב הפרטיים על הכביש, גודש התנועה עולה, הכבישים נסתמים וזיהום האוויר גובר. הרכבת הקלה שהקו האדום שלה יחל לפעול בגוש דן בעוד כשנה וחצי היא רק חלק מהפתרון הכללי. לכך מתווספים תוכניות המטרו העתידיות, הוספת נתיבי תחבורה ציבוריים לאוטובוסים על חשבון נתיבים לרכב פרטי, שבילי אופניים ומקומות סגורים למכוניות במרכז תל אביב במסגרת פיילוטים שונים. צמצום תקני החניה, שהחל בבנייני משרדים, כעת מיושם גם בבנייני מגורים חדשים על צירי הרכבת הקלה.
שיקולים כלכליים
״רוכשי דירות ומשקיעים, שרואים את העבודות האינטנסיביות על הרכבת הקלה, עושים שיקולים כלכליים כמו גם שיקולים של איכות חיים, וחלקם נוטים לרכוש דירות ללא חניה ולהוזיל משמעותית את מחיר הדירה״, מציין צחי סופרין, הבעלים של קבוצת סופרין. הקבוצה עוסקת בייזום, ניהול והקמה של פרויקטים נדל"ניים למגורים, משרדים, מסחר ולוגיסטיקה, ומקימה בין היתר פרויקטים בסמוך לציר הרכבת הקלה.
גיל גורביץ', סמנכ"ל השיווק של אזורים, המשווקת את פרויקט EXCHANGE RAMAT GAN, שגם בו נמכרות דירות ללא חניה: "המגמה של צמצום אפשרויות החניה הפרטית לתושבי העיר ומבקריה החלה בתל אביב, ממשיכה לערים בקרבתה, ואני מעריך כי תתפשט לערים נוספות באזור המרכז. הרכבת הקלה תחל לפעול בגוש דן רק בעוד כשנה וחצי עד שנתיים, בעוד החניות הפרטיות מצומצמות כבר היום. זה גורם לעלייה משמעותית בשווי החניה".
לדברי גורביץ', אם בעבר הרוכשים לא גילו עניין בדירות חדשות ללא חניה, הרכבת הקלה משנה את התמונה. "ערים כמו תל אביב ורמת גן יתנהלו בדומה ללונדון, פריז וניו יורק, בהן עיקר התעבורה של הנוסעים פועלת באמצעות הרכבת העירונית", מסביר גורביץ'. "המציאות כבר מתחילה להשתרש בקרב רוכשי הדירות, שמוכנים לשקול רכישת דירה ללא חניה. אצלנו, למשל, הם יכולים לחסוך כך כ-200,000 שקל במחיר הדירה".
להפחתת התקן ולהתייקרות מקומות החניה יש גם היבט חיובי, הקשור ליכולתם של יזמים לקדם פרויקטים של תמ"א 38. כאשר אין אפשרות להוסיף לשטח הדירה, מקום החניה הוא התמורה החלופית האפשרית היחידה. במציאות הנוכחית תוספת זו נתפסת על ידי הדיירים כחלופה ראויה.
גם בשאר ערי גוש דן החניה הופכת בתוכניות המתאר למיותרת. ממש בימים אלה הוועדה המחוזית תל אביב קידמה תוכנית מתאר להתחדשות אזור התעסוקה של מערב הרצליה, שצפוי לכלול כ-90 אלף מועסקים וכ-5,000 מתגוררים ב-2,300 יח"ד קטנות בשטח ממוצע של 50 מ"ר, עד 2 חדרים. התוכנית כולה מתבססת על פיתוח מערך תחבורה ציבורית, הולכי רגל, אופניים וכלים קלים אחרים, ומעודדת את השימוש בהם על פני הרכב הפרטי. הרעיון הוא לצמצם את התלות ברכב פרטי, כך שהיקף התנועה ברכב פרטי לא יעלה על 40% מסך התנועות.
ובינתיים בירושלים
אם טעיתם לחשוב שבעיית החניה ייחודית לתל אביב, דעו שבירושלים המצב דומה. גם שם יוצאים פרויקטים רבים ללא חניה. היתרון הוא שהרכבת הקלה במצב מתקדם יותר מאשר בגוש דן.
לדוגמה, בלב ירושלים ברחוב אגריפס בונה חברת קרדן נדל"ן את פרויקט אגריפס – ללא חניות. האילוצים נובעים בדרך כלל מהקירבה למערכת הסעת המונים כמו הרכבת הקלה, או במקרה של אגריפס, הוא ממקום במדרחוב. מדובר במדרחוב עם חנויות ובתי קפה, במרחק פסיעה משוק מחנה יהודה, ללא מכוניות שנוסעות ברחוב, אפילו לא אוטובוסים. אין צפירות ורעשים של כלי רכב ואין פיח.
הפרויקט מתאים בעיקר למשקיעים ולבני הגיל השלישי, שרוצים לחיות במרכז הפועם של העיר, קרוב למסעדות, לשוק למקומות הבילוי והשירותים הציבוריים. יש 26 טיפוסי דירות בגודל 3, 4 ו-5 חדרים. המחירים בשמיים: לאחרונה נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 91 מ"ר בקומה 6 ב-3.12 מיליון שקל.
סיוון היללי, סמנכ"ל שיווק ומכירות של חברת קרדן נדל"ן: "חוויית המגורים בפרויקט הירושלמי היא כמו חופשה. זהו המיקום הכי טוב בירושלים, ליד מדרחוב בן יהודה, שכונת נחלאות הקסומה, במרחק הליכה משוק מחנה יהודה ובקירבת ממילא והכותל המערבי. מדובר בפרויקט בוטיק המיועד לאנשים שבאמת רוצים לחיות את העיר".
ומה בעתיד? שירותי תחבורה שיתופיים ובעיקר ברכבים אוטונומיים יתפסו תאוצה, ואז אנשים לא יחפשו יותר חניה. תוכלו פשוט להורות לרכב לחנות לבד בשטחי חניה מחוץ לעיר, ולזמנו עם בוקר אל אזור מגוריכם.
מדע בידיוני? לפי פרופ' אמנון שעשוע, סגן נשיא בכיר באינטל העולמית ונשיא ומנכ"ל מובילאיי, כבר בשנה הבאה נוכל לנסוע בתל אביב במוניות אוטונומיות. לאחרונה חברת מובילאיי קיבלה אישור ממדינת ניו יורק לערוך נסיעות אוטונומיות ברחובות הסואנים של העיר.
"נהיגה באזורים עירוניים מורכבים כמו ניו יורק היא צעד משמעותי בבחינת יכולותיה של מערכת אוטונומית וקירוב התעשייה למוכנות מסחרית", אמר פרופ' שעשוע. בהחלט יש למה לחכות. ומקומות חניה? המצרך הזה, רבותי, יהיה נדיר יותר ויותר.
בשיתוף עופר פטרסבורג
