חנן ברטל, מנהל החטיבה לניהול נדל"ן מניב בקבוצת נכסי אריאל בשיתוף החטיבה המסחרית, לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית
תוכן בשיתוף מסחרי
בניית נכס מניב, כמו בניין מגורים, מגדל משרדים, בית מלון, בית דיור מוגן ועוד, כרוכה בהשקעה כספית אדירה מצד היזם והשותפים. השקעה בייעוץ לגבי אחזקת הבניין ותפעולו עוד בשלב התכנון, תחסוך ליזם סכומים משמעותיים במהלך הבנייה ולאחר מכן בהוצאות האחזקה, ייעול האחזקה השוטפת והקטנת תשלומים לחברת הניהול.
מהי תרומתו של יועץ אחזקה ליזם פרויקט נדל"ן? מטרת יועץ אחזקה בתכנון בניין חדש לחשוף בפני היזם כיצד ניתן להקטין הוצאות אחזקה שוטפת ולמנוע החלפת ציוד וחומרים, שאינם מתאימים בפועל לאחר סיום הבנייה.
יועץ אחזקה תורם מניסיונו כבר בשלב הכנת החוזים, דרך בדיקת תקציבים, בשלב מסירת הבניין (בהיבט התפעולי-תחזוקתי) ועד שילוב חברת ניהול. תרומתו של היועץ לתהליך עוברת כחוט השני לאורך כל שלבי הפרויקט. הוא מתריע על כל תחום, גדול כקטן, בו ניתן לייעל את הוצאות האחזקה העתידיות של הבניין, לרבות תחזוקה, עלויות ביטוח, עלויות אנרגיה, ניקיון, אבטחה, שמירה ועוד. זאת בראייה עתידית של עשרות שנים קדימה.
תרומה בכל השלבים
ליווי תכנון פונקציונאלי בהיבט תפעול ואחזקה - בחינת איחוד או ניתוק תפעולי בין חלקי הפרויקט השונים, לצורך ייעול התפעול והאחזקה וצמצום עלויות. מתבצעת פרוגרמת שטחי השימוש המשותף, לרבות מעברים, שירותים אזורי פריקה וכדומה. נבדקים איחוד או ניתוק בין חניונים, שטחים מסחריים, קומת משרדים, מגורים (אם הבניין משולב), אגפים, חדרי ביטחון וכיוצא בזה.
מערכות אלקטרומכניות מתקדמות הן חלק בלתי נפרד מבניינים חכמים. המערכות משתלבות בהיבט התחזוקה בנושא הפחתת צריכת חשמל, מיזוג חסכוני באנרגיה, מערכות תקשורת, בקרת אקלים, מערכות בקרת מבנה השולטות על מספר מערכות בבניין ועוד.
היבטים משפטיים וסיוע בהכנת חוזים ומפרטים - סיוע בהכנת פרק הניהול בחוזי השכירות והמכר. הכנת מפרטי דרישה לחומר תיעודי (ספרי מוצרים וספרי מתקן, הסכמי אחריות ותצ"ר).
אפיון פרוגרמה תפעולית לבניין החדש - בחינת הפרויקט בהיבט ארגוני – פונקציונאלי. תכנון יעודי שטחים בבניין, בחינה והמלצות בנושא ביטחון, תכנון מבנה מחסן, משרדים, דירות והמלצות מעשיות באשר לתכנון שליטה ובקרה תפעולית של הפרויקט.
תכנון חניון או חניון מסחרי – בחינת מבנה החניון, בדיקת הימצאות חניה תפעולית מספקת, פתיחת דרכי גישה מהחניון לחדרי התפעול והבקרה והצטיידות במערכות נכונות.
יעוץ בבחירת חומרי גמר בהיבט התחזוקתי – קירות מסך, חיפויי רצפה וקיר, גמרים של שטחים ציבוריים, אביזרי היגיינה, שילוט פנים וחוץ, פיתוח שטח – להם יש השפעה על האחזקה השוטפת.
שילוב תפעול ואחזקה עם בניין ירוק - הפחתת עלויות אנרגיה כתוצאה ממיזוג או חימום, פינוי ומחזור אשפה. עלויות אנרגיה הן חלק עיקרי מתשלום דמי האחזקה בבניין. תיאום עקרוני בין הצרכים של גורמי השיווק בכל הנוגע להיבטי הניהולי העתידי.
שליטה, בקרה וביטחון - בחינת אלטרנטיבות של מערכות שליטה ובקרה וייעוץ לבחירת נתיבי תנועה בהיבטי התפעול, בהתאם לתפיסה הביטחונית שתוגדר לפרויקט.
תפיסת העולם של חברת הניהול: בחינה של מגוון השירותים שיינתנו על ידי חברת הניהול והגדרתם; גיבוש התפיסה הארגונית-ניהולית של חברת הניהול; התייחסות לנושאי הקשר השוטף בין דיירים או בעלי נכסים מול היזמים וחברת הניהול.
תכנון צרכים של חברת הניהול העתידית – קביעת הדרישות והקצאת השטחים הנדרשים לצורך פעילות חברת הניהול, לרבות דלפקי קבלה, חדרי בקרה ושליטה. קבלת מבנה ומערכות בהיבט התחזוקתי – מספור ציוד, קבלת תיקי מתקן, קבלת תכניות, תכניות עדות Made As, קבלת מערכות ואישורן.
כל זאת מקבל משנה תוקף בפרויקט עם עירוב שימושים, שיש להציב בו מומחי תוכן בעולם המגורים, המסחר, המשרדים, החניון, המלונאות ועוד.
נכסי אריאל מפעילה מחלקה כזו עם מיטב מומחי התוכן, ובראשה עומד אילן ויינברג מזה שנים רבות, המלווה עשרות פרויקטים מובילים. ייעוץ זה מהווה ליווי ראשוני, שאורך שנים אחדות ומוביל את היזמים וחברת הניהול לחוף מבטחים מיום הפעלת הנכס.
תוכן בשיתוף מסחרי
חנן ברטל, מנהל החטיבה לניהול נדל"ן מניב בקבוצת נכסי אריאל בשיתוף החטיבה המסחרית, לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית
