בשיתוף עופר פטרסבורג
על ממשלת ישראל החדשה לנקוט במדיניות דיור לאומית. משבר הדיור והפיצוץ המצופה בפתח יגרום נזקים חמורים לכלכלת ישראל ויכשיל את הממשלה.
מחירי הדירות לא עולים, יש מי שמעלה אותם. שכונות העוני, העובדים העניים והזוגות הצעירים אינם מגיעים לדירה עקב מדיניות הדיור הקיימת, על ידי מעשים ומחדלים שננקטים בפועל. ממשלת ישראל החדשה יכולה להמשיך את המסורת של דיור בהישג יד של ז׳בוטינסקי, אשכול וספיר, של שיקום השכונות של בגין וההתחדשות העירונית, שהוקמה כחוק ואף העבירה את הבעלות על הדירות מחכר למכר.
אנו קוראים לשלושת השרים המהווים את הטריומברט לפתרון בעיית הדיור במדינת ישראל: שקד, אלקין וליברמן לשנס מותניים ולהושיט יד למימוש החזון. מדיניות דיור לאומית מחייבת את שיתוף הפעולה של התכנון, המקרקעין והפיננסים.
עד עכשיו כל שר בכל ממשלה המציא את התוכנית שלו כדי שתהיה מדיניות חדשה הנושאת את שמו. בדרך כלל, כדי לשרת את הבייס שלו - מה שהוכיח את עצמו כמופרך. למרות כל נתוני הפתיחה, המאפשרים להגיע למדיניות דיור לאומית ארוכת טווח חדשה, שמהווה אמנה אמיתית דמוקרטית ליברלית בין המדינה ובין תושבי הארץ הזקוקים לפתרון, שוב אנו עדים לדחפים מכיוונים שונים להחזיר את מה שכבר היה וכשל.
במשך שלוש השנים האחרונות המכון האקדמי לרפורמות מבניות, באמצעות צוות חוקרים בראשותו של שרגא בירן, קיים מחקר בנושא: מדוע עולים מחירי הדירות? מי מעלה אותם? מי מרוויח מכך? הוא הגיע למסקנה חמורה ביותר, שמאז סוף שנות השמונים מדיניות הדיור של שוק חופשי, שנועד לווסת את ההיצע והביקוש ולפתור את בעיית הדיור כהרף עין, הוביל להחמרה של בעיית הדיור, וכיום היא עומדת בפני פיצוץ.
למקסם הכנסות
לא נכון ששיעור הבעלות על דירה במדינת ישראל ירד מ-90% ל-67%. בערים הגדולות הוא ירד אף ל-60%. חסרי הדיור מהווים כ-730 אלף משקי בית במדינת ישראל, ומחירי הדיור במשך 12 השנים האחרונות האמירו פי 4.
המדיניות המוצהרת של רמ״י במשך העשור האחרון ואף יותר הייתה להגדיל את ההכנסות משיווק דירות, ובכך היא הצליחה: במשך שני העשורים האחרונים גבתה הרשות יותר מ-100 מיליארד שקל. כל זה על בסיס טיעונים מופרכים בעליל, כי הבעלות הציבורית על הקרקע לא נועדה לפתור את בעיית הדיור, אלא למקסם הכנסות.
הטענה כי יש שוק שעל פיו צריך לקבוע את מחירי המקרקעין חסרת שחר. כלכלת השוק מבוססת על כך שיש קונים ויש מוכרים. רמ״י אינה מוכר. אי אפשר לקנות ממנה מקרקעין שבבעלותה. היא משווקת קרקע במנות שהיא בוחרת, במקומות שהיא קובעת, בתכנון שהיא מכתיבה ובמחיר שהיא קובעת. המינון של הקרקעות המשווקות מדיר אלפי קבלנים מהאפשרות להשתתף במכרזים האלה. היוזמה הפרטית, לב ליבו של המשטר של הקניין הפרטי, נדרס.
גם הנתונים שמופצים על ידי רמ״י כאילו אין קרקע במדינת ישראל הם נעדרי אמת. כל הקרקע העירונית הבנויה של מדינת ישראל היא רק 1.2 מיליון דונם (מתוך יותר מ-22 מיליון דונם סך הכל). כאשר מגיעים לקבוע את התוכנית האסטרטגית, אומרים ברמ"י שהחוסר בשנת 2020 בדיור בישראל עומד על 80 עד 90 אלף יחידות דיור בלבד. הם מתעלמים לחלוטין מחסרי הדיור, שמהווים כיום בין רבע עד שליש מאוכלוסיית המדינה.
בנק ישראל, המפרסם את הדו״ח השנתי על נושא הדיור, אומר כי הבעיה היא שצריך איזון בין ההיצע והביקוש. כאילו קיים שוק חופשי במדינה. האם יש מישהו שמסוגל ברמה של יושר אינטלקטואלי לומר כי קיים שוק חופשי שפתוח לכולם? אין אפשרות לומר את זה. שהרי, חסרי הדיור ושוכני השכונות ממודרים משוק הדיור, והוא לא סופר אותם. זאת בגלל מחיר הדירה וגם היעדר הנגישות למשכנתא.
השוק המשני בדיור אכן קיים, מאחר שרמ"י אינה מסוגלת, בגלל האילוצים הביורקרטיים והאינטרסים שהיא משרתת, לשווק את הקרקעות הנחוצות בכל אתר, למרות שהן עדיין קיימות למכביר. השוק מרקיע לשחקים וקובע את מחיר המקרקעין לרמ"י, שהיא בעלת הרזרבה הגדולה ביותר של המקרקעין ובעלת השליטה הבלעדית בקרקעות המדינה.
אנו עדים בימים אלה להפקת משכנתאות בהיקף של 10 מיליארד שקל לחודש, כ-1,200 משכנתאות. 60% ומעלה מהמשכנתאות האלו הן עבור רכישה של דירות יד שנייה, ולא משכנתאות לדירות חדשות על מקרקעי המדינה מבנייה חדשה. מה שמצביע שהספקולציה הקרקעית שמזינה את העלייה המסחררת כמקרקעין לדיור במדינת ישראל, נובעת מהמונופול של רמ״י.
הפרטה חברתית
מכון קהלת, שמבטא את השקפת העולם של הימין, מציע להפריט את המקרקעין של רמ״י. הם מכנים זאת הפרטה מצומצמת של מקרקעי המדינה, אנו קוראים לכך הפרטה חברתית. מדיניות הדיור החדשה שאנו מציעים מבוססת על התפיסה שאין אפשרות לקדם מדיניות דיור לאומית בלי רגולציה חברתית. רגולציה חברתית משמע פתיחת שערי רמ"י לאפשרות לרכוש קרקע במחיר שנקבע על יד המחיר הסופי של הדירה בהישג יד. דבר שצריך להתקבל כאבן פינה למדיניות הדיור הלאומית של מדינת ישראל.
שנית, לאפשר למערכת להגיע למיצוי כושר הבנייה, היוזמה והפיתוח על פני כל היישובים בארץ. פיזור הבנייה של הדיור בהישג יד על פני כלל הערים והעיירות יאפשר את ניצול השטחים המפותחים, את כוח הבנייה המקומי ואת הפתרון המקומי לחסרי הדיור במקום.
בעיר ובכפר
בארץ קיימים כ-1,210 יישובים, כ-201 עיריות ומועצות מקומיות (שטחים עירוניים) ושטחים כפריים ב-54 מועצות אזוריות. הניסיון לפתור את בעיית הדיור על ידי הקמת ערים חדשות, עם כל הוצאות הפיתוח והזמן שהדבר גוזל, הן אמביציות שנכשלו ויכשילו את מדינת ישראל.
המקרים שהצליחו, כמו אשדוד ומודיעין, נעשו על בסיס יוזמה של גורמים מחוץ למערכת. כדי להגיע לפתרון בעיית הדיור היום, מחר ולעוד 20 שנה, חובה להפעיל את כל המערכת של התכנון, הפיתוח והבנייה בכל היישובים - כולל היישובים הכפריים.
השטח שאנחנו מדברים עליו כדי לפתור את הבעיה הוא בסך הכל 25,000 דונם, ועל בנייה של 7,000 בניינים עם 100 יחידות דיור לבניין. הבנייה תתבצע על שטחים מפותחים, וכך אפשר יהיה למנוע את הצורך בהשקעות יסוד.
השטח המיושב והמפותח של היישובים הכפריים הוא כחצי מיליון דונם וכ-1,000 יישובים. המחנה הקיבוצי והבסיס היישובי של המושבים משתרע על כ-500 דונם כל אחד בממוצע ליישוב. על שטחים אלה נבנו בסך הכל כ-300 אלף דירות. זהו בזבוז לאומי בקנה מידה שלא יסולח.
מדוע אי אפשר במסגרת של הסכמה לאומית להגיע למה שקורה בכל מקום בעולם הנאור, והוא התחדשות כפרית, שאיננה מושא של ספקולציה קרקעית, אלא פתרון לאותן שכבות שמעוניינות לחיות ולעבוד במרחב הכפרי?
קיימת היום בעולם התחדשות כפרית בקנה מידה שלא יתואר. יש בשטחים אלה פיתוח כבישים, מדרכות, חשמל, מים, ביוב, בתי ספר וגני ילדים ותקשורת ברמה הכי גבוהה. הם אינם מזוהים יותר עם מערכת פוליטית זאת או אחרת. לפי משרד החקלאות, ניתן לפתח פתרון לכ-160 אלף משקי בית, שישמחו לחיות במרחבים אלה.
המשברים הגדולים
כל המשברים הכלכליים המרכזיים של המאה ה-20 והמאה ה-21 היו קשורים בבעיית הדיור – החל מהמשבר הכלכלי הגדול של שנת 1929, שמוטט את שווקי העולם, וכלה במשבר של 2008, אשר פוצץ את בועת הנדל״ן והוביל למאות אלפי משפחות שנזרקו מבתיהן הממושכנים והתמוטטות הבנקים, שניצלו על ידי הממשלות באמצעות כספי משלמי המסים.
גם היום אנו עומדים בפני משבר שיוביל לפיצוץ של בעיית הדיור בישראל – גדול הרבה יותר ממחאת האוהלים של שנת 2011. בנוסף ל-750 אלף משקי בית חסרי דיור החיים בדיור לא תקני ומהווים פצצה חברתית-כלכלית מתקתקת, משנות התשעים הדירה עברה פיננסיאליזציה והיא אינה עוד קורת גג, אלא מושא להשקעה ולספקולציות נדל״ניות.
מחירי הדיור משתוללים ואינם מאפשרים אפילו למשפחות עובדות מהמעמד הבינוני לרכוש דירה. אולם הסכנה הגדולה ביותר היא התעלמות והתכחשות המדינה ומוסדותיה לכל התופעות שמצביעות על הפיצוץ ההולך וקרב.
המועצה הלאומית הכלכלית מעריכה כי יש צורך ב-1.5 מיליון יחידות דיור חדשות עד 2040 כדי לספק את צרכי הדיור של מדינת ישראל. כבר כיום ישנו מחסור של 750 אלף דירות, ובכל שנה נוספים עוד כ-60 אלף זוגות צעירים נשואים חדשים, ובהם כ-60% חסרי הון ראשוני לקנות דירה. בנק ישראל מעלים את חסרי הדיור בהתייחסות שלו למחירי הדיור בישראל.
כוחות השוק
הדוברים המרכזיים של הקפיטליזם מכריזים בשנים האחרונות, כי מדיניות הדיור שסמכה על כוחות השוק פשטה את הרגל. וכך הצהיר האקונומיסט (18 ינואר, 2020)
"Far from shoring up capitalism, housing policies have made the system unsafe, inefficient and unfair. Time to tear down this rotten edifice and build a new housing market that works".
אנחנו מצטרפים לזעקה הזו, אבל לא מסיבותיהם ולא בדרכם.
יש לקבל החלטה ברמה של הממשלה ביוזמת שר השיכון, שתאלץ את רשות מקרקעי ישראל לפתוח את השערים ליזמים ולקבלנים בכל אתר, כדי לרכוש קרקעות לדיור בהישג יד במכר. ניתן להתחיל בעזרת אותם 15 ארגוני הקבלנים הקטנים והבינוניים, שחלקם נדחק מהבנייה על ידי הריכוזיות שחלה בה גם ענף זה, כתוצאה ממדיניות הרשות לשווק שיווקים גדולים, שאינם לפי מידתם של הקבלנים האלה.
רנסאנס בתכנון
כבר היום אנו עדים להתחדשות ראויה לציון במנהל התכנון, אשר עובר רנסאנס וממומן על ידי מדיניות פיננסית ראויה. המושא של התכנון הם המקרקעין. האופי המיוחד של המקרקעין ששיעורם מקובע, מוגבל, קשיח, איננו ניתן להגדלה או להפחתה. לכן התכנון הוא הכרחי. הוא נותן את ההזדמנות להעניק את ההסדרים הציבוריים והפרטיים הנדרשים בדרך היעילה ביותר באמצעות הרגולציה והתכנון המרחבי.
דור צעיר של מתכנני ערים מאכלס היום את מנהל התכנון של משרד הפנים. תנו להם במסגרת מדיניות ראויה את הכלים הדרושים, והארץ תפרח בתכנון חדשני נורמטיבי, שיודע להתמודד גם עם מדיניות דיור לאומית כוללת. התכנון יוצר את התבניות, שלתוכן נשפכת הקרקע, במימון של מדיניות פיננסית ראויה.
מדינת ישראל התברכה בתכנון ריכוזי שאין כמעט כדוגמתו בעולם. הוא איננו משובח מבחינה דמוקרטית, ואולי גם לא מנקודת ראות של צמיחת התכנון מלמטה. אבל זה מכשיר רב ערך לעשיית רפורמה, כאן ועכשיו, כאשר קיים משבר. את החלומות על ביזור התכנון ניתן להשאיר למחר. היום צריך לפתור באמצעות התכנון הריכוזי את בעיית הדיור לחסרי הדיור.
מדוע טחו עיניהם של אנשים טובים ומקצוענים מלראות את התמונה הזאת? הרי העובדות מדברות בעד עצמן. יש לקבל החלטה בממשלה על תכנון לדירות בהישג יד על ידי ביזור לכל המרחב הישראלי ולנצל את הפוטנציאל המפותח של מקרקעין מתוכננים בכל הערים.
פריחת ההתחדשות
מדינת ישראל זכתה לחקיקה חברתית בדמות הרשות הלאומית להתחדשות עירונית החל מ-2008. היא פתחה עידן חדש לגבי פתרון בעיית העוני בשכונת העוני. זו היתה יוזמה של המכון לרפורמות מבניות שאושר על ידי הממשלה ונחקק. זו מערכת שיכולה להיטיב משום שהמדיניות בליבה היא נכונה. לא זו בלבד שקמה התחדשות עירונית, הדירות שבתחומי השכונות עברו לבעלות הדיירים. ההתחדשות צריכה לאמת את כך שזכויות הבנייה של תושבי השכונות צריכות להיגזר מהקרקע ולא מהדירה.
יש לתכנן תמ״א – תוכנית מתאר ארצית להתחדשות עירונית, שתהפוך כל אחת מהשכונות לרובע. הרבעים האלה יתקשרו קשר הדוק וחדשני לעיר, והם צריכים לכלול את כל האדמות, בדרך כלל של רשות מקרקעי ישראל, ולסחור גם בקרקע המשלימה.
אז לא יהיה צורך בכל החקיקה על דייר סרבן, משום שכולם יבינו שהם מקבלים את מה שמגיע להם וישתפו פעולה – מי לא ירצה בכך? לכן דרושה הפעלה של הרשות במסגרת תמ״א. ביטול תקן 21 הגוזל מהזכאי, מבעלי הקרקע והדייר בשכונות של התחדשות עירונית, את זכותם למימוש בעלותם - על ידי גזירת זכותם בהתחדשות לא מגודל הדירה, אלא מהיקף הקרקע עליה היא בנוייה.
הרשות להתחדשות עירונית של הממשלה החדשה צריכה ליזום תמ״א שתגדיר את גבולות כל שכונה להתחדשות, את זכויות הבנייה, צורכי הציבור, שלבי המימוש ומעל הכל - את היקף זכותם של הדיירים בהתחדשות.
מימון הדיור
לצד הרפורמה הקרקעית והתכנונית, נדרשת גם רפורמה מימונית, שהיא בסך הכל חוק קיים למימון הדיור מ-1992, המכיל את כל היסודות להפעלת הדיור בהישג יד לחסרי הדיור במדינת ישראל. דהיינו, חוק שמאפשר להפעיל את המשכנתאות המכוונות ואת ההלוואות העומדות.
משהוקפא החוק נחסמה הדרך להגיע לדיור עבור חסרי הדיור במסגרת של מדיניות חברתית. הוא נועד למימון הנשיגות לשכבות העממיות ולמעמד הביניים של המדינה. אם הדבר הזה יקרה, תזרומנה משכנתאות אמת לאנשים עובדים שהפכו להיות לעניים, לפנסיונרים שעבדו שנים רבות מחייהם ואין להם את הדירה בבעלות. ל-60% מהזוגות הצעירים בגיל 25 עד 35 אין את ההון העצמי לדירה. זה יפתח בפניהם עולם חדש לדיור לזוגות צעירים.
לעג לרש
במקום לפתור את בעיית הדיור לזכאים, הדיור הסוציאלי, ישראל מפעילה מערכת של סיוע בדמות 1,000 שקל לחודש ל-180 אלף זכאים בהיקף של 2 מיליארד שקל לשנה. בסכום הזה, הלוואה מגובה ממשלתית ל-30 שנה, יוצרים הון של 60 מיליארד שקל, שבהם אפשר לבנות את הדירות הנדרשות, תת הזרמה עצומה לענף הבנייה ולא לבזבז את הכסף על סיוע שהוא לעג לרש.
4 החלטות
אמור מעתה: ארבע החלטות ממשלה בהנהגה משותפת של שר השיכון, שרת הפנים ושר האוצר – יכולים לעשות המפנה כאן ועכשיו. לא כסיסמה נבובה, אלא כממשות. יהיה זה רק לתפארת הממשלה החדשה ומדינת ישראל אם ההחלטות האלו תתקבלנה באופן מיידי תוך אותם 60 יום שהוקצו כדי להגיש תוכנית חדשה למערך הדיור. אין שום סיבה שבעולם שהדבר הזה לא יקרה. הקרקע, הכסף ומערך התכנון מצפים למעשה.
למה המחירים עולים?
לפני 30 שנה יכולה הייתה משפחה לרכוש דירה ב-500 אלף שקל, וכעבור מספר שנים למכור אותה ב-800 אלף שקל וליצור לעצמה הון עצמי של 200 אלף עד 400 אלף שקל לרכישת דירה אחרת. אותה דירה כעבור 5 עד 6 שנים תימכר שוב ב1.1 מיליון שקל, ושוב תייצר הון עצמי לרכישת דירה גדולה יותר, תימכר ב-1.5 מיליון שקל, וכל זאת בתקופה של 10 שנה.
בהתאם לנתוני רשות המסים, בשנת 2000 דירה ברחוב ליסין בתל אביב נמכרה ב-600 אלף שקל, וב-2018 ב-2,830,000 שקל. דירה באברהם שטרן נמכרה ב-370 אלף ובשנת 2018 ב-1,210,000. דירה בשדרות ח"ן בהרצליה נמכרה בשנת 2005 ב-870 אלף ובשנת 2018 ב-1,980,000. דוגמאות נוספות קיימות למכביר.
שני גורמים חברו להם יחדיו והם מעלים את מחירי הדירות בשכונות המצוקה ובשכונות היוקרה מאז שנות ה-2000, בשיעור של 150% עד 300% ואף יותר מכך.
כל הדירות שהצגנו את פרטי עסקאותיהן וגם אחרות, עברו מספר סבבי מכירות במהלך התקופה שבין מועד המכירה הראשונה לאחרונה, ובכל מכירה נעשה רווח על ידי בעל הנכס של מאות אלפי שקלים.
הגורם הראשון הינו מדיניות רשות מקרקעי ישראל במכירת קרקעות. המונופול של רמ״י על הקרקעות מאפשר לה להפוך את קרקעות הציבור לנכס מניב, שיממן את רמ״י, קק״ל ואת רשות הפיתוח. השקף הבא מצביע על כך כי התשומות בבניית הדירה כמעט ולא עלו בדור הזה, ומחיר הדירה עלה בשיעור של 200% עד 300%. מה שביניהם הוא כמובן מחיר הקרקע שנסק.
הגורם השני הוא הלחצים מלמטה. בגלל שאין דיור בהישג יד במכר וההתחדשות העירונית מדשדשת, חסרי דיור קונים דירות בשכונות עוני מבעלי דירה שרוצים לשפר דיור. בעלי הדירה מעוניינים שערך הדירה יעלה, כדי שיוכלו למנף את הנכס שלהם ולעשות בו שימוש כמטבע נסחר, ולהשתמש ברווח מהמכירה כבסיס להון עצמי לרכישת הדירה הבאה.
במקום התחדשות עירונית אמיתית ודיור בהישג יד ישנה ג׳נטריפיקציה. שהרי מי שקונה דירות אלו הם אותם משקיעים זריזים, האוספים את הביצים מהקן, שיבקעו ויראו גוזלים בצורה של התחדשות עירונית. הם קונים את השיירים ונשארים עם הקליפות.
זהו סולם מעוות, שגורם לדחפים בלתי פוסקים של מחירי הדיור מלמטה, ונתקע בקיר אטום של מדיניות שאומרת שככל שהמחירים יעלו, כך העושר יחלחל למטה דרך הסדקים. הנפגעים מכך הם הזוגות הצעירים, השכבות העממיות, הגמלאים שעבדו כל חייהם – כל אלה שידם אינה משגת דירה בבעלותם.
השדרוג שלהם במגורים הוא מינימלי. הם נכנסים למגורים בדירות ירודות, שההתחדשות העירונית הייתה אמורה להיכנס לשם, אך הבעיה שלהם לא נפתרת כי העוני ממוחזר, וגורם לבעיה חמורה יותר.
אילו קבוצות אלו היו מקבלות פתרון אמיתי, ולא באמצעות פיצולי דירות או דירות מרתף, אלא באמצעות דיור בהישג יד, כל המערכת הייתה משתנה.
יש בכך הנצחה של ג'ינטריפקציה מחד, ומן הצד השני - סגרגציה. מחקר של המכון לרפורמות מבניות מצביע על כך שהסגרגציה במדינת ישראל היא מהחמורות שישנן: תוך שלושה עשורים רמת הקיטוב הכלכלי בין שכונות ישראל זינקה ב-65%.
בפועל נוצרת הפרדה מוחלטת בין שכונות העוני והעושר, דבר שמשפיע על איכות החינוך והבריאות ופוגע באפשרות להתקדם. בתהליך הג'נטריפקציה משפחות חדשות נכנסות וגורמות להתחדשות עירונית, אך תושבי השכונות, "האיש הקטן", אינם נשכרים מכך.
עובדות יסוד
שטחה הכולל של מדינת ישראל כ-22 מיליון דונם. השטח העירוני משתרע על כ-3 מיליון דונם, בעוד שהשטח הבנוי עומד על כ-1.2 מיליון דונם בלבד, כולל שטחי מגורים, תעשייה, מסחר, מבנים ציבוריים. אם נתייחס רק לבאר שבע וצפונה, השטח הבנוי הינו 10% בלבד. מדינת ישראל היא מדינה עשירה.
נכון ליולי 2018 יש 2.623 מיליון יחידות דיור בישראל. כ-67.6% ממשקי הבית גרים בדירה בבעלותם. כ-32% ממשקי הבית אינם מחזיקים בדירה. בשנת 1963 כ-89% מתושבי המדינה החזיקו בבעלותם דירה. משנת 2008 ועד היום שיעור הבעלות ירד ועומד כיום על כ-66% בלבד.
ישראל היא אחת המדינות העשירות ביותר בקרב המדינות המפותחות. ממוצע העושר לנפש מגיע ל-500 אלף דולר. אם נוסיף לכך את העושר הבלתי מוחשי, קשה להסביר כיצד קרוב לשליש מהמדינה – 717,000 משקי בית בישראל - נמצא במצוקה של דיור ירוד. זהו נתון שערורייתי ומוסבר בחסמים: חסם בירוקרטי תכנוני, חסם פוליטי וחסם פיננסי.
כשאנחנו בוחנים את מחירי הדירות מקום המדינה ועד ימינו, אנחנו רואים בסך הכל יציבות במחירים, כשהבחינה הינה רוחבית לכל הדירות במדינה, ולא בפילוח אזורים. כך היה הדבר עד לשנת 1986 לערך.
החל משנות ה-90' וביתר שאת מאז המשבר העולמי בשנת 2008, מחירי הדיור נוסקים מדי שנה בשנה לשיאים חדשים. ישנן שכונות בערים מסוימות במרכז הארץ ובערים הגדולות שמחיר הדירה בהן עולה על בסיס חודשי. משנת 2006 ועד לשנת 2019 עלו מחירי הדירות בממוצע מ-700,000 שקל ל-1.5 מיליון שקל.
מה קרה כאן?
מדיניות הדיור בישראל עד לשנות ה-80' קידמה בעלות על קרקע כחלק מהמדיניות של אספקת דיור בהישג יד, כזכות בסיסית של האזרחים. זכות בסיסית ככל זכות מוכרת אחרת, כמו הזכות לעבוד או הזכות לנוע בחופשיות. לא רק זכות בסיסית, אלא אף יש שיאמרו עולה בגדר זכות יסוד של האזרח. מערכת הדיור התבססה על דיור ציבורי, ומעורבות המדינה הייתה בתחום התכנון, יבנייה והמימון. מערך זה ניתץ לרסיסים בשנות השמונים, עם אימוץ הפיננסיאליזציה של שוק הדיור.
שיווק הקרקעות במדינת ישראל נעשה באופן חד-צדדי. רשות מקרקעי ישראל מחליטה אימתי וכמה לשווק, בעוד שהקבלן עצמו לא יכול לפנות לרמ"י ולבקש לרכוש קרקע במיקום מסוים.
אחד הגורמים לעליית מחיר הקרקע הוא בקיומו של מכרז שמתנהל בין חברות קבלניות שונות, כדי להשיג את המחיר המקסימלי, דבר הגורם לפיננסיאליזציה. חלק מתנאי המכרז הינם הצגת ערבויות ויכולת פיננסית משמעותית. תנאים אלה משאירים במשחק רק את החברות הקבלניות הגדולות, ומונעים מחברות הקבלניות הבינוניות והקטנות להשתתף.
הפתרון: פילוח
אף לא אחת מהתוכניות לפתרון משבר הדיור, שהוצעו על ידי פוליטיקאים וקובעי מדיניות, התייחסו לסוגיית הפילוח במדינת ישראל. הפילוח מאפשר לתת לכל אחד מהמגזרים את הדיור שמתאים לו. במקום זאת, מדיניות הדיור מדברת על דיור בהכללה.
הפתרון הוא פילוח שוק הדיור לדיור בהישג יד לשכבות השונות. הפילוח הכרחי למדיניות דיור ריאלית, משום שההכללה של הדירות כאילו הן פותרות את הבעיה לכל השכבות ולכל הייעודים אינה מציאותית ומושפעת מהפיננסיאליזציה של הדיור והאיגוח.
הפתרון האמיתי צריך לקחת בחשבון את כל אחד מהפלחים: זוגות צעירים, גמלאים, משפחות מרובות ילדים, דיור סוציאלי, חרדים ומגזר עירוני, דיור לשכבות העממיות.
שוק זה יהיה מגודר, לא ישפיע על השוק החופשי ולא יפגע במחירי הדירות בשוק החופשי של אלה שכבר יש להם דירה. רמ״י תשווק קרקעות לדיור בהישג יד במכר על בסיס של מחיר הנגזר ממחיר הדירה האפשרי לכל אחת מהדירות שבפילוח לפי הצרכים והיכולות של מגזרים שונים: זוגות צעירים, חרדים, ערבים, גמלאים וכו׳.
מחיר הקרקע יתבסס על המחיר הסופי של הדירה בהישג יד. הדירה אינה מוצר הומוגני, אלא היא קורת גג שצריכה להיות מותאמת לצרכן, וכך גם המחיר הנגזר מהאופי של הדירה לפלח השוק המתאים.
שיווק קרקעות במחירי השוק החופשי לבניית דירות פאר לא תסייע ל-730,000 משקי בית ללא דיור תקני. שיווק קרקעות בפריפריה, בבניית ערים חדשות, או שכונות חדשות במנותק מצרכי האוכלוסייה, מקום מגוריהם הנוכחי או המקום בו הם מעוניינים לגור בסמוך למקום עבודתם – גם אלה לא מסייעים לחסרי הדיור.
הצפת השוק בביקושים כבויים, כשיש יותר מ-170,000 דירות ריקות (דירות רפאים), רק תמשיך להוביל לעליית מחירי הדיור.
הרי אין כל הגיון שמצד אחד יש כ-170,000 דירות לא מאוכלסות, ומן הצד בשני יש שכבה של 730,000 משקי בית חסרי בעלות על דיור, חלקם גרים בדיור לא תקני או משלמים כ-40% מהכנסתם על שכירות.
איך עושים את זה?
במהלך השנתיים האחרונות חלה התקדמות משמעותית בגישה של מינהל התכנון במשרד הפנים ושל השמאי הממשלתי הראשי. השמאי הממשלתי קובע מחירי קרקעות לדיור בהישג יד בשכירות על בסיס יעוד הדירה, התשואה המצופה ממנה ויכולת הרוכש לעמוד במחיר.
מחיר בסיס לדירה לזוג הצעיר נקבע ומופחתים ממנו כל התשומות. השייר הוא מחיר הקרקע לדירה בהישג יד במכר. כך היה נהוג בארץ עד שנות השמונים, על מנת להבטיח קורת גג לאזרחי מדינת ישראל.
אנחנו רואים תחילתו של שינוי במדיניות התכנונית מחלחל לאט לאט כלפי מטה אל ועדות התכנון הארציות והמחוזיות, וגם שומעים את הזעקה לגבי שווי הקרקע הן במישור התכנוני והן במישור השמאי, של שווי קרקע כנגזרת משווי הדירה.
הגיעה העת לפעול לביטול המונופול של רשות מקרקעי ישראל בקרקעות הציבור, שמחזיקה ביותר מ-90% מקרקעות במדינה.
לסיכום, הפתרון הוא בפילוח שוק הדיור על סמך המצב הסוציו-אקונומי, המגזר, המיקום, היעדר בעלות על דירה, היעדר הון עצמי והיקף ההכנסה השוטפת: זוגות צעירים, עובדים חסרי דיור, משפרי דיור, שכבות עממיות וקשישים.
הסדרי מימון והקצאת קרקע של המדינה במחיר קרקע הנגזר ממחיר הדירה לחסרי דיור - מחיר המחוייב על פי החוק לגבי מונופולין.
התחדשות עירונית ככלי להענקת זכויות קניין למחוסרי דיור הגרים שם כמקור לדיור חדש ולהוצאת דרי השכונות מעוניים.
הפעלת אלפי קבלנים קטנים, שנדחקו מתעשיית הבנייה למגורים בגלל השיווקים לחברות הגדולות. יוזמות של קבלני מקום לבני המקום ופתיחת רמ"י לרכישות פרטניות בפטור ממרכז לדיור בהישג יד בלבד בפיזור ארצי, לבנייה בסגנון "בניין לקבלן".
הדרך היא כאמור במדיניות דיור לאומית חדשה בתכנון, במקרקעין, במימון ובשמאות גם יחד. החקיקה קיימת, ענף הבנייה מסוגל להתמודד עם ההיקף, הביקושים זועקים לשמיים והקרקע מצפה לגואלה. אם הטריומברט של שקד, אלקין וליברמן ישנס מותניים, הדבר הזה יכול לקרות בישיבת הממשלה הקרובה.
בשיתוף עופר פטרסבורג
