השכנה הקרובה של תל אביב

מה הסיפור

מרכז העיר ג' ברמת גן היא שכונה ותיקה וחלק מהמרכז ההיסטורי של העיר. רוב הבנייה נמוכה, עם מספר מצומצם של בנייני דירות גבוהים (עד כ-20 קומות). בשנים הקרובות צפויים להיבנות מספר מגדלי מגורים גבוהים יותר במסגרת התחדשות עירונית.

יש שירות טוב של תחבורה ציבורית, והיא צפויה להשתפר עוד יותר עם פתיחתו של הקו האדום של הרכבת הקלה ב-2022. השימוש ברכב הפרטי לא קל בגלל מצוקת חניה ועומסי תנועה חמורים. למרות זאת, התושבים נהנים מגישה נוחה יחסית למספר מוקדי תעסוקה מרכזיים בגוש דן, כולל הבורסה, מתחם ה-BBC בבני ברק ומרכז תל אביב. את רוב הקניות והסידורים אפשר לעשות במרחק הליכה, והתושבים נהנים מגישה רגלית לפארקים.

אוכלוסייה

אחוז הילדים בשכונה הוא בין הנמוכים בעיר, בעוד שאחוז הפנסיונרים הוא בין הגבוהים. בעשור האחרון האוכלוסייה נשארה יציבה בגודלה ובהרכבה, כנראה בגלל שלא הייתה בה התחדשות עירונית משמעותית. פתיחת הרכבת הקלה ב-2022, בשילוב עם המיקום המרכזי והתוכנית לפינוי בסיס השלישות צפויים להפוך אותה ליעד מרכזי להתחדשות בעשורים הקרובים, מה שיוביל לשינויים דמוגרפיים.

תחבורה

התחבורה הציבורית בשכונה טובה מאוד, עם אוטובוסים רבים שעוברים ברחובות הראשיים שלה - בעיקר בציר ז'בוטינסקי, אך גם ברחובות ביאליק, הרצל ובן גוריון - ומגיעים למגוון יעדים בעיר ובגוש דן. ב-2022 צפוי להיפתח הקו הראשון של הרכבת הקלה בגוש דן שיעבור בציר ז'בוטינסקי ויחבר את השכונה עם מוקדי תעסוקה, מסחר ובילוי ברחבי גוש דן, החל מפתח תקווה במזרח ועד בת ים בדרום-מערב.

השימוש ברכב פרטי קשה מאוד, בגלל עומסי תנועה ומצוקת חניה חמורה. הרכיבה על אופניים וקורקינטים חשמליים - אמצעי תחבורה פופולרי בשנים האחרונות, מסוכנת מאוד בגלל היעדר שבילים ייעודיים. הרוכבים מסתכנים בהידרסות בכבישים או בדריסת הולכי רגל במדרכות. המצב לא צפוי להשתנות לטובה בעשור הקרוב, מאחר שאין לעירייה או למדינה תוכניות לסלילת שבילים באזור.

יתרונות

• מיקום מרכזי ונגיש בתחבורה הציבורית.
• גינות ופארקים במרחק הליכה.
• קניות וסידורים במרחק הליכה.

חסרונות

• מטרדי בנייה צפויים בעשור הקרוב.
• מצוקת חניה ועומסי תנועה.
• אין שבילי אופניים.

היצע ומחירים

בשכונה ניתן למצוא מגוון רחב של דירות היצע, שמיועדות לקהלי יעד מגוונים: משפרי דיור, משקיעים ומשפחות המעוניינות בנגישות למרכז העיר בשילוב קירבה לפארקים ציבוריים.

פרויקטים רבים נבנים במסגרת תמ"א 38/2 הריסה ובנייה. חברת יצחק עופר בשיתוף אופק החזקות בונה בימים אלה בניין בן 8 קומות ברחוב משה שרת 6. הבניין כולל מגוון דירות 2 עד 4 חדרים ופנטהאוזים, כולל חניה. מוצעים תנאי תשלום גמישים למספר דירות מוגבל.

פרויקט נוסף, הנבנה על ידי חברת טר ארמה ברחוב שדרות הגיבורים 1, מציע דירות 5 חדרים מרווחות ופנטהאוזים כולל חניה החל מ-3,320,000 שקל, בתנאי תשלום נוחים וגמישים. ברחוב קריניצי 99 בונה חברת כוכב הנגב בניין בן 10 קומות עם דירות 4 חדרים, שנמכרות החל מ-2,610,000 שקל, ופנטהאוזים מרווחים החל מ-4,180,000 שקל, כולל חניה. חברת ברקת ישראל מקימה ברחוב הפטמן 10 בניין בן 8 קומות, הנמצא בשלבי בנייה מתקדמים. נותרו דירות 4 חדרים אחרונות, החל מ-2,550,000 שקל, כולל חניה.

פרויקט נוסף, הפעם במסגרת בנייה חדשה לחלוטין, נבנה על ידי חברת כוכב הנגב ברחוב שרת 44. דירות 5 חדרים מרווחות עם 2 חניות נמכרות החל מ-3,650,000 שקל, לצד מיני פנטהאוזים עם מרפסות מרווחות במגוון גדלים. הבנייה בעיצומה וניתן להגיע לדירה לדוגמה.

תוכניות לעתיד

רכבת קלה: השינוי המשמעותי ביותר שצפוי בשנים הקרובות הוא פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה, שיעבור ברחוב ז'בוטינסקי עם תחנה בשדרות הילד, ויאפשר לתושבים להגיע במהירות ובנוחות למגוון יעדי תעסוקה, קניות ובילוי בגוש דן. הקו מתוכנן להיפתח בסוף 2022, ויחבר בין פתח תקווה במזרח ובת ים בדרום מערב, ובדרך יעבור בבני ברק, רמת גן ומרכז תל אביב. ניתן לצפות שבעקבות פתיחת הקו נראה עליית מחירים במרחק הליכה מהתחנה, מה שיוביל לכדאיות גוברת להתחדשות עירונית משמעותית באזור.

הקו הצהוב: קו רכבת קלה, שתוכנן בעבר לאורך רחוב בן גוריון, אך נגנז. לאחרונה ישנם רחשים על חזרתו הצפויה, ככל הנראה לא כרכבת קלה אלא כקו אוטובוסים עם נתיבים בלעדיים ובתדירות גבוהה. עם זאת, אין שום אישור רשמי על הקמתו הצפויה, ובכל מקרה גם אם יוקם זה לא צפוי לקרות בעשור הקרוב.

התחדשות עירונית: גל ההתחדשות במסגרת תמ"א 38, ששטף את העיר בעשור האחרון, פסח על אזור זה. אבל הבניינים לא נהיו יותר צעירים, כך שבעשורים הקרובים צפוי שנראה פרויקטים משמעותיים של פינוי-בינוי. בניגוד לתמ"א 38, פינוי-בינוי כולל בדרך כלל תוספת תשתיות משמעותית, כמו הרחבת רחובות, הקמת מוסדות ציבור והקצאת שטח לגינות ציבוריות. היקף הפרויקטים גדול יותר, וכך גם משך הקמתם וכמות המטרדים שהם יוצרים.

פינוי בסיס השלישות: במסגרת פינוי בסיסי צה"ל ממרכזי ערים, מתוכנן פינוי בסיס השלישות בדרך בן גוריון. הבסיס יפונה לאזור רמלה, ככל הנראה לקראת אמצע העשור הנוכחי, ובמקומו מתוכנן לקום רובע מגורים ותעסוקה חדש בן כ-1,200 דירות במגדלים של 24 עד 50 קומות, לאורך דרך בן גוריון, שטח נרחב למוסדות ציבור וכן פארק גדול לאורך רחוב קריניצי. בהנחה שפינוי הבסיס יבוצע כמתוכנן, ניתן לצפות שהפרויקט יוקם עד סוף העשור הנוכחי.

הזדמנות למשקיעים?

תשואת שכירות גבוהה ביחס לגוש דן - כ-3.5% (עבור דירות 3 חדרים) - הופכת את ההשקעה בשכונה למעניינת עוד לפני שבוחנים את שאר המשתנים. חשוב לזכור כי מחירי הדירות הגבוהים בשכונה הופכים את ההשקעה לזמינה רק עבור מי שהפרוטה מצויה בכיסו.

עליית המחירים בתל אביב תמשיך ככל הנראה לדחוק אוכלוסיות שונות לכיוון רמת גן, מה שבסופו של דבר יבוא לידי ביטוי בעליות מחירים גם בה. גם התוכניות מסביב לשכונה צפויות להוסיף לעליות המחירים בטווח הארוך.

דווקא מבחינת התחדשות עירונית נראה שחגיגת התמ״א 38 בעיר הסתיימה. הן ההחלטה של המדינה לעצור את התוכנית עד אוקטובר 2022 והן מדיניות העירייה, שמבקשת לרסן את התוכנית, הופכים את הסיכויים לחדש בניינים נוספים לקלושים למדי, כך שבוננזה תוך זמן קצר כנראה לא תהיה פה.

המספרים מדברים

מדד חברתי כלכלי: 6 מתוך 10

מד מדלן לחינוך: 7.5 מתוך 10

שיעור הילדים: 19%

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה: 2,460,000 שקל

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים יד שנייה: 2,057,000 שקל

מה הסיפור

מרכז העיר ג' ברמת גן היא שכונה ותיקה וחלק מהמרכז ההיסטורי של העיר. רוב הבנייה נמוכה, עם מספר מצומצם של בנייני דירות גבוהים (עד כ-20 קומות). בשנים הקרובות צפויים להיבנות מספר מגדלי מגורים גבוהים יותר במסגרת התחדשות עירונית.

יש שירות טוב של תחבורה ציבורית, והיא צפויה להשתפר עוד יותר עם פתיחתו של הקו האדום של הרכבת הקלה ב-2022. השימוש ברכב הפרטי לא קל בגלל מצוקת חניה ועומסי תנועה חמורים. למרות זאת, התושבים נהנים מגישה נוחה יחסית למספר מוקדי תעסוקה מרכזיים בגוש דן, כולל הבורסה, מתחם ה-BBC בבני ברק ומרכז תל אביב. את רוב הקניות והסידורים אפשר לעשות במרחק הליכה, והתושבים נהנים מגישה רגלית לפארקים.

אוכלוסייה

אחוז הילדים בשכונה הוא בין הנמוכים בעיר, בעוד שאחוז הפנסיונרים הוא בין הגבוהים. בעשור האחרון האוכלוסייה נשארה יציבה בגודלה ובהרכבה, כנראה בגלל שלא הייתה בה התחדשות עירונית משמעותית. פתיחת הרכבת הקלה ב-2022, בשילוב עם המיקום המרכזי והתוכנית לפינוי בסיס השלישות צפויים להפוך אותה ליעד מרכזי להתחדשות בעשורים הקרובים, מה שיוביל לשינויים דמוגרפיים.

תחבורה

התחבורה הציבורית בשכונה טובה מאוד, עם אוטובוסים רבים שעוברים ברחובות הראשיים שלה - בעיקר בציר ז'בוטינסקי, אך גם ברחובות ביאליק, הרצל ובן גוריון - ומגיעים למגוון יעדים בעיר ובגוש דן. ב-2022 צפוי להיפתח הקו הראשון של הרכבת הקלה בגוש דן שיעבור בציר ז'בוטינסקי ויחבר את השכונה עם מוקדי תעסוקה, מסחר ובילוי ברחבי גוש דן, החל מפתח תקווה במזרח ועד בת ים בדרום-מערב.

השימוש ברכב פרטי קשה מאוד, בגלל עומסי תנועה ומצוקת חניה חמורה. הרכיבה על אופניים וקורקינטים חשמליים - אמצעי תחבורה פופולרי בשנים האחרונות, מסוכנת מאוד בגלל היעדר שבילים ייעודיים. הרוכבים מסתכנים בהידרסות בכבישים או בדריסת הולכי רגל במדרכות. המצב לא צפוי להשתנות לטובה בעשור הקרוב, מאחר שאין לעירייה או למדינה תוכניות לסלילת שבילים באזור.

יתרונות

• מיקום מרכזי ונגיש בתחבורה הציבורית.
• גינות ופארקים במרחק הליכה.
• קניות וסידורים במרחק הליכה.

חסרונות

• מטרדי בנייה צפויים בעשור הקרוב.
• מצוקת חניה ועומסי תנועה.
• אין שבילי אופניים.

היצע ומחירים

בשכונה ניתן למצוא מגוון רחב של דירות היצע, שמיועדות לקהלי יעד מגוונים: משפרי דיור, משקיעים ומשפחות המעוניינות בנגישות למרכז העיר בשילוב קירבה לפארקים ציבוריים.

פרויקטים רבים נבנים במסגרת תמ"א 38/2 הריסה ובנייה. חברת יצחק עופר בשיתוף אופק החזקות בונה בימים אלה בניין בן 8 קומות ברחוב משה שרת 6. הבניין כולל מגוון דירות 2 עד 4 חדרים ופנטהאוזים, כולל חניה. מוצעים תנאי תשלום גמישים למספר דירות מוגבל.

פרויקט נוסף, הנבנה על ידי חברת טר ארמה ברחוב שדרות הגיבורים 1, מציע דירות 5 חדרים מרווחות ופנטהאוזים כולל חניה החל מ-3,320,000 שקל, בתנאי תשלום נוחים וגמישים. ברחוב קריניצי 99 בונה חברת כוכב הנגב בניין בן 10 קומות עם דירות 4 חדרים, שנמכרות החל מ-2,610,000 שקל, ופנטהאוזים מרווחים החל מ-4,180,000 שקל, כולל חניה. חברת ברקת ישראל מקימה ברחוב הפטמן 10 בניין בן 8 קומות, הנמצא בשלבי בנייה מתקדמים. נותרו דירות 4 חדרים אחרונות, החל מ-2,550,000 שקל, כולל חניה.

פרויקט נוסף, הפעם במסגרת בנייה חדשה לחלוטין, נבנה על ידי חברת כוכב הנגב ברחוב שרת 44. דירות 5 חדרים מרווחות עם 2 חניות נמכרות החל מ-3,650,000 שקל, לצד מיני פנטהאוזים עם מרפסות מרווחות במגוון גדלים. הבנייה בעיצומה וניתן להגיע לדירה לדוגמה.

תוכניות לעתיד

רכבת קלה: השינוי המשמעותי ביותר שצפוי בשנים הקרובות הוא פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה, שיעבור ברחוב ז'בוטינסקי עם תחנה בשדרות הילד, ויאפשר לתושבים להגיע במהירות ובנוחות למגוון יעדי תעסוקה, קניות ובילוי בגוש דן. הקו מתוכנן להיפתח בסוף 2022, ויחבר בין פתח תקווה במזרח ובת ים בדרום מערב, ובדרך יעבור בבני ברק, רמת גן ומרכז תל אביב. ניתן לצפות שבעקבות פתיחת הקו נראה עליית מחירים במרחק הליכה מהתחנה, מה שיוביל לכדאיות גוברת להתחדשות עירונית משמעותית באזור.

הקו הצהוב: קו רכבת קלה, שתוכנן בעבר לאורך רחוב בן גוריון, אך נגנז. לאחרונה ישנם רחשים על חזרתו הצפויה, ככל הנראה לא כרכבת קלה אלא כקו אוטובוסים עם נתיבים בלעדיים ובתדירות גבוהה. עם זאת, אין שום אישור רשמי על הקמתו הצפויה, ובכל מקרה גם אם יוקם זה לא צפוי לקרות בעשור הקרוב.

התחדשות עירונית: גל ההתחדשות במסגרת תמ"א 38, ששטף את העיר בעשור האחרון, פסח על אזור זה. אבל הבניינים לא נהיו יותר צעירים, כך שבעשורים הקרובים צפוי שנראה פרויקטים משמעותיים של פינוי-בינוי. בניגוד לתמ"א 38, פינוי-בינוי כולל בדרך כלל תוספת תשתיות משמעותית, כמו הרחבת רחובות, הקמת מוסדות ציבור והקצאת שטח לגינות ציבוריות. היקף הפרויקטים גדול יותר, וכך גם משך הקמתם וכמות המטרדים שהם יוצרים.

פינוי בסיס השלישות: במסגרת פינוי בסיסי צה"ל ממרכזי ערים, מתוכנן פינוי בסיס השלישות בדרך בן גוריון. הבסיס יפונה לאזור רמלה, ככל הנראה לקראת אמצע העשור הנוכחי, ובמקומו מתוכנן לקום רובע מגורים ותעסוקה חדש בן כ-1,200 דירות במגדלים של 24 עד 50 קומות, לאורך דרך בן גוריון, שטח נרחב למוסדות ציבור וכן פארק גדול לאורך רחוב קריניצי. בהנחה שפינוי הבסיס יבוצע כמתוכנן, ניתן לצפות שהפרויקט יוקם עד סוף העשור הנוכחי.

הזדמנות למשקיעים?

תשואת שכירות גבוהה ביחס לגוש דן - כ-3.5% (עבור דירות 3 חדרים) - הופכת את ההשקעה בשכונה למעניינת עוד לפני שבוחנים את שאר המשתנים. חשוב לזכור כי מחירי הדירות הגבוהים בשכונה הופכים את ההשקעה לזמינה רק עבור מי שהפרוטה מצויה בכיסו.

עליית המחירים בתל אביב תמשיך ככל הנראה לדחוק אוכלוסיות שונות לכיוון רמת גן, מה שבסופו של דבר יבוא לידי ביטוי בעליות מחירים גם בה. גם התוכניות מסביב לשכונה צפויות להוסיף לעליות המחירים בטווח הארוך.

דווקא מבחינת התחדשות עירונית נראה שחגיגת התמ״א 38 בעיר הסתיימה. הן ההחלטה של המדינה לעצור את התוכנית עד אוקטובר 2022 והן מדיניות העירייה, שמבקשת לרסן את התוכנית, הופכים את הסיכויים לחדש בניינים נוספים לקלושים למדי, כך שבוננזה תוך זמן קצר כנראה לא תהיה פה.

המספרים מדברים

מדד חברתי כלכלי: 6 מתוך 10

מד מדלן לחינוך: 7.5 מתוך 10

שיעור הילדים: 19%

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה: 2,460,000 שקל

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים יד שנייה: 2,057,000 שקל