יותר ממחצית מכספי המשכנתאות - במימון גבוה

רכישת דירה בישראל מחייבת את מרבית הרוכשים לשלב בין הון עצמי למשכנתה. ככל שחלקו של הבנק במימון העסקה גדול יותר, כך שיעור המימון גבוה יותר, וכעת מתברר כי חלק גדל מכספי המשכנתאות מופנה להלוואות שבהן הבנק מממן יותר מ־60% משווי הדירה, והתופעה מתרחבת גם לדירות היקרות יותר.

על פי "מדד המינוף", מחקר חודשי חדש שערך עבור נדל"ן מדיה השמאי והכלכלן מתן לחיאני, בהתבסס על נתוני בנק ישראל, הגיע בספטמבר 2026 חלקן של הלוואות במימון גבוה ל־50.7% מהיקף כספי המשכנתאות החדשות - שיא מאז תחילת המדידה ב־2011. מדובר בחלקן הכספי של ההלוואות, ולא בשיעור הרוכשים שנטלו אותן.

העלייה אינה מוגבלת לחודש אחד. ב־12 החודשים שהסתיימו בספטמבר עמד חלקן הכספי של המשכנתאות במימון גבוה על 47.7%, לעומת 45.1% בתקופה המקבילה. לחיאני מסביר כי "עלייה של 4.5% בחודש אחד עוד לא קובעת מגמה. עלייה של כמעט 10% בשנה כבר אומרת שהקונים נשענים על הבנק יותר מבעבר".

הדרישות עומדות בעינן

בדירות שמחירן 2-1.2 מיליון שקל, 64.5% מכספי המשכנתאות ניתנו במימון גבוה, שיעור שנותר כמעט ללא שינוי לעומת אשתקד. עו"ד נטלי חסון, סמנכ"לית השיווק בחברת משהב, מסבירה כי "זוגות צעירים מתקשים להשלים עסקאות לרכישת דירה באמצעות מימון בנקאי בלבד. האתגר הוא בפער בין ההון העצמי הנדרש ליכולת לעמוד בתנאי המימון. גם ליזמים יש תפקיד במתן פתרונות שיסייעו לרוכשים להשלים את העסקה, ובהם מתווי מימון גמישים ופריסות תשלומים המותאמות להתקדמות הבנייה. פתרונות אלה עשויים להקל על הלחץ הכספי המיידי ולאפשר לרוכשים להיערך לתשלום היתרה לקראת קבלת הדירה".

בדירות שמחירן 2-3 מיליון שקל עלה חלקם של כספי המשכנתאות במימון גבוה מ־46.9% ל־51.3% בתוך שנה. העלייה החדה ביותר נרשמה בדירות שמחירן 3-5 מיליון שקל, שבהן טיפס השיעור מ־34.5% ל־44.5%.

הפערים מעלים שאלה רחבה יותר - האם מחיר הדירה משקף את היכולת לממן אותה? רמה אורם, מנכ"לית קבוצת גלנור, מבחינה בין השוק החופשי לדיור המוזל: "בפרויקטים של מחיר מטרה, ההנחה במחיר עשויה להפחית את הסכום שהרוכש נדרש לשלם, אבל היא לא מבטלת את הצורך בהון עצמי ובמשכנתה. גם רוכש שזכה בדירה במחיר מופחת צריך לעמוד בדרישות הבנק ולהיערך להחזר החודשי לאורך שנים. בשוק החופשי המחיר נקבע בתנאים אחרים, אך בשני המקרים השאלה היא לא רק כמה עולה הדירה, אלא מהו היקף המימון הנדרש ביחס ליכולת הכלכלית של הרוכש".

להימנע מהפתעות מימון

מגבלות המימון עשויות להשפיע גם על בחירת הדירה. אבי ארביב, מבעלי קבוצת הרסוף, מסביר כי "כשבוחנים את היכולת של משפחה לרכוש דירה, המחיר הוא רק חלק מהמשוואה. השאלה היא כמה הון עצמי עומד לרשותה וכמה מימון היא יכולה לקבל מהבנק. שני רוכשים עם הכנסה דומה עשויים לקבל החלטות שונות בגלל הפער בהון העצמי שלהם. מבחינת היזם, ההתאמה בין מחיר הדירה ליכולת הכלכלית של קהל היעד נעשית חשובה יותר. רוכש שלא מצליח לגייס את ההון הדרוש עשוי לבחור דירה קטנה יותר, לשנות מיקום או לדחות את הרכישה".

ההקלה בתשלומים שמציעים יזמים עלולה להציב את הרוכשים בפני קושי במועד המסירה. הדר תמרקין, מנכ"ל מכלול משכנתאות, מסביר: "בניגוד לרכישת דירה יד שנייה, שבה המימון נבנה בדרך כלל בסמוך לעסקה, ברכישה מקבלן חלק מהרוכשים משלמים בחתימה  10-20 אחוזים ממחיר הדירה ודוחים את היתרה למסירה. הם מקבעים את המחיר שנים מראש, לעיתים מתוך ציפייה לעליית ערך, אך לא תמיד מגבשים תוכנית מלאה להשלמת המימון.

"עד למסירה עשויות להצטבר הצמדות, תנאי המימון עלולים להשתנות וגם מצבו הכלכלי של הרוכש עשוי להשתנות. כיום אנחנו פוגשים רוכשים שמתקשים לגייס את יתרת התשלום במועד המסירה למרות שכבר שילמו חלק מהמחיר. לכן, חשוב לבחון כבר בחתימה כיצד תמומן היתרה, כולל ההצמדות, ומה יהיה מקור הכסף".

בוחנים את הסיכון

מנקודת המבט של הבנקים, מלבד השאלה כמה כסף נדרש למימון הדירה, חשוב לדעת אם הלווה יוכל לעמוד בהחזרים. שלום אמויאל, מנהל מערך האשראי בבנק ירושלים, מסביר כי "מדד המינוף מצביע על הסתמכות גוברת של רוכשי הדירות על אשראי בנקאי. עם זאת, שיעור המימון לבדו אינו מעיד בהכרח על רמת הסיכון של ההלוואה או על יכולת ההחזר. הבנק בוחן את התמונה הכלכלית המלאה של הלקוח, לרבות היחס בין ההחזר להכנסה, מקורות ההכנסה ויציבותם, נתוני האשראי וההתחייבויות הקיימות.

"בתקופה שבה מחירי הדיור גבוהים ועלויות המימון מהוות חלק משמעותי מהוצאות משק הבית, חשוב במיוחד להתאים את ההחזר החודשי ליכולת הכלכלית לאורך זמן. המטרה היא לאפשר רכישת דירה תוך שמירה על מסגרת אשראי אחראית התואמת את יכולות הלווה".

נתוני מדד המינוף ממחישים שההסתמכות על אשראי בנקאי גבוה מתרחבת גם לדירות יקרות יותר. עם זאת, שיעור המימון הוא רק חלק מהתמונה: היכולת לגייס הון עצמי, לעמוד בהחזרים החודשיים ולהשלים תשלומים שנדחו למועד המסירה משפיעה על האפשרות להשלים את העסקה. לכן, לצד העלייה במינוף, גוברת החשיבות של תכנון המימון לאורך כל הדרך.